学习目标
通过本章学习，应该熟练掌握下列内容：
①财务分析的目的；
②财务分析的资料；
③财务报告分析评价的标准；
④财务分析方法；
⑤财务报告的横向分析；
⑥比率分析法；
⑦财务综合分析；
⑧物业管理的效益评价。
任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来，物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径，同时也为预测和规划未来提供了基础。因而，物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。
财务分析是企业财务管理的一个重要环节，它为各方面提供所需要的财务信息。具体来说，就是指运用各种分析方法和技巧，通过对公司财务报告以及相关资料有目的地加以考察、分析，来评价公司过去的经营业绩，衡量公司现在的财务状况，预测其未来的发展趋势，为公司正确理财提供科学依据的一个过程。
财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同，其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前，有必要了解财务分析的目的及所需的资料等。
一、财务分析的目的
物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础，运用特定方法，对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测，从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。
尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体（包括业主）都至关重要，然而，只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同，财务信息的需求不大一样，因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力，投资者偏重了解物业管理公司的获利能力，而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托，全权负责物业管理公司的经营管理，其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析，还涉及对管理效率等能力的评价。此外，外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础，为了满足信息需求者的不同信息需求，按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时，除利用财务报表中反映的资料外，尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见，尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体（包括业主）都至关重要，但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益，从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来，财务分析的具体目的可归纳为：
1.评价公司的财务状况
就公司管理层、业主和债权人而言，分析公司的财务状况，可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性，负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系，从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。
2.评估公司的管理效率
管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定，就具有相对的固定性，同时，公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程，负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策，因此，管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率，有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。
3.评价公司的获利能力
物业管理公司的经营目的有多种，尽管其基本业务——物业管理服务是一种盈利不多的业务，但毋庸置疑，作为一种经营性组织，盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要，而且对债权人，特别是长期债权人也十分重要，因为公司偿付长期债务能力的强弱，在很大程度上取决于公司的获利能力。此外，在充分履行物业管理服务合约的前提下，获利能力的信息对业主也有一定价值，它至少反映了公司经营素质特别是管理素质的高低。
综上所述，财务分析的一般目的在于，通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价，为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。
二、财务分析所需的资料
公司财务分析是在其他信息的基础上进行的。因此，在财务分析之前，必须收集内容真实、数字正确的相关资料。主要有：各种核算资料和有关计划、定额、标准的资料；有关财务决策、股票发行等的会议记录、决议、纪要、报告、备查簿、备忘录等文字资料和情况。可以说，财务分析主要依据会计、统计、业务核算与计划资料以及大量不可计量因素的资料，来提供全面、系统、准确、及时的财务信息。其中，财务报告是其信息来源的主要依据。因此，财务分析有时也称财务报告分析。
（一）财务报告的含义及其组成
财务报告是反映公司财务状况与经营成果的书面文件。包括主要会计报表及附表、报表注释与财务状况说明书。企业一切利益相关者都对此书面文件作出自己特定的评估，分析报表的过程就是揭示利益和问题的过程。企业的所有理财和经营活动，都是通过财务报表体系来加以反映的。
我国《企业财务通则》第四十一条规定：企业应当定期向投资者、债权人、有关的政府部门以及其他报表使用者提供财务报告。这些财务报告包括资产负债表、损益表、现金流量表、有关附表注释及财务情况说明书。
1.基本会计报表
会计报表并不等于财务报告，会计报表仅仅是财务报告的基本组成部分，因此，两者不可混为一谈。会计报表是财务报告的核心。作为基本会计报表，主要包括以下三种。
（1）资产负债表。资产负债表是反映公司在某一特定时日（如月末、季末、年末）财务状况的会计报表，有时也称“财务状况表”，属于静态报表。其主要作用可概括如下：
①可反映公司拥有的经济资源及其分布情况。资产负债表把公司所拥有的各项资产按其经济性质、用途分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等。各类资产项目下又细分成许多明细项目。如流动资产项目根据其变现速度又可分为现金、银行存款、短期投资、应收及预付款、存货等。这样，报表的分析者便可一目了然地从资产负债表上了解到公司所拥有的各类资产总量及其构成。
②反映公司财务结构状况及其负债经营的合理程度。资产负债表的左边表现了其资源构成状况，右边则反映了公司的权益结构状况。公司的权益由两部分构成：一是债权人权益即负债部分，通常是按其偿还期限的长短分为流动负债和长期负债；另一部分则是所有者权益，所有者权益又由四部分构成，而各部分之间的相对比例则反映了公司的权益构成变化，特别是负债经营的程度是否合理等信息。
③通过分析表内有关项目的构成比例，观察公司的偿债能力与筹资能力。财务分析常用的分析方法是比率分析法，如将流动资产与流动负债相比，称为流动比率，还有速动比率、现金比率等，用以考察公司的偿债能力和筹资能力。
④通过分析评价公司经营业绩，可以预测公司未来的财务状况。虽然资产负债表反映的是公司某一特定时日的财务状况，但是若将不同时日的相同项目相比，或将期初与期末相比，便可以分析出相关项目的变化情况，从这些变化中考察公司某一段时期的经营业绩，预测公司未来的财务状况。
总之，资产负债表可以帮助财务报告的分析者了解评价企业的财务状况信息，但由于它是一张静态报表，因此，所提供的信息有一定的局限性。具体表现如下：
①资产负债表不反映现时价值。由于资产负债表中各项目均是以历史成本列示，而通货膨胀却是普遍存在的，因此，以历史成本反映的各类资产价值无法反映出其现时价值。
②资产负债表遗漏了很多无法用货币表示的重要经济资源和业务信息。由于会计报表的基本前提就是以货币为计量单位，因此，那些无法用货币计量的财务状况就不能反映出来，如人力资源、公司自创的商誉、公司所承担的社会责任等。这些信息虽然无法用货币计量，但对投资者或债权人来讲具有很重要的决策价值。
③有关会计要素的确认与计量有人为估计的影响。例如，根据会计的配比原则、权责发生制原则等，每期所计提的固定资产折旧、坏账准备等都需要人为估计或判断。同样，一些资产的计量本身存在着方法的可选择性，不同的会计主体可能会选用不同的会计处理方法，因此，不同的会计报表所提供的会计信息的可比性就会受到影响。
④阅读资产负债表必须运用判断、计算、分析等方法。如公司的偿债能力，不能从资产负债表上直接得到相关信息，只能通过计算其相关比率的方法分析取得。也就是说，资产负债表所提供的并不是直观的财务信息，分析者需用自己所掌握的知识来分析取得。因此，同一张报表，不同的分析者可能得到的财务信息会不相同。这也影响了资产负债表的广泛运用和其本身的价值。
（2）利润表。利润表也叫损益表，是反映公司在一定期间经营成果的报表，它是一张动态报表。企业在一定期间（如一个月、一年等）的经营活动绩效通过权责发生制原则和配比原则确认计算的营业收入、费用、利润三个动态会计要素来表示。一般来讲，由于利润是企业经济效益的综合表现，对利润的追求，是企业生存和发展的基础。作为企业经济效益的综合表现，利润不但是衡量企业作为经营主体所取得的经营业绩的主要指标，而且也是对企业经营成果进行分配的重要依据。投资者、债权人、职工、管理者及政府有关部门十分重视这一经济指标，因为该指标的高低会直接影响到他们各自的利益。此外，损益表提供的信息还是评估投资能力、管理水平、经营状况分布以及未来现金流量的估计等的重要资料。其具体作用如下：
①揭示了公司生产经营活动的主要成果及获利能力。损益表通过分步式的列示方法，详细地将公司生产经营活动、投资活动和营业外其他活动的收入、支出进行对比列示，并通过计算直观地将其收、支差额即利润展示在报表上，给分析者以简单、明了的信息感觉。另外，报表分析者通过衡量公司的营业收入、成本费用、利润、税金等绝对数指标，或通过投资收益率、销售利税率、成本费用利润率等相对数指标来评价、分析公司在这一期间的经营业绩和获利能力，以便作出正确的决策。
②有助于考核企业管理人员的经营业绩。现代企业以“两权分离、产权明晰”为其主要特征，因两权分离而使得对公司管理人员受托资源经营管理责任的考核成为一个重要课题。由于利润指标的综合性，以及它是在公司的生产、经营、投资、分配等各项理财活动中管理效率和效益的直接表现，因此，人们常常以利润指标作为考核管理者管理水平的重要指标。
③有助于公司管理者作出正确的经营决策。通过分析利润表中有关利润、收入与成本之间的相互关系，管理人员可以从中找出增加收入、降低成本和费用，最终增加利润的途径。通过利润构成项目的分析，可以找出供、产、销等环节中存在的问题，并据以作出调整产品结构或增加产销数量等经营决策。
④有助于评价、预测公司未来的现金流量及长期偿债能力。公司长期的偿债能力往往取决于公司的负债结构、未来的现金流量和获利能力等因素，而获利能力是其关键的因素。获利能力强，未来的现金流量可能就越稳定，偿债能力自然就会增强。另外，获利能力还决定着资产的流动性，从而进一步定着它的偿债能力。
损益表在财务分析中所起的作用越来越受到人们的重视。但与资产负债表相似，损益表也表现出一定的局限性：
①由于编制损益表时会涉及两种不同的观点即“本期营业观”和“损益满计观”，而利润的计量也涉及两种不同的观点即资本“维持观”和“交易观”，因此，损益表本身在编制的过程中就存在一定的可选择性，从而使得不同编表者对同一公司同一时期的损益表编制的结果可能出现差异，而不同公司的报表的差异就可想而知了。所以，损益表所提供信息的可比性也受到了一定限制。
②由于受收入实现原则的影响，现行损益表只反映公司已实现的利润，而不包括未实现的收益，因此，对报表的使用者进行决策造成一定的不利影响。因为潜在的收益有时更为重要。
③会计利润只考虑对原始投入货币资本的保值，体现在对成本、费用的确认是以历史成本为基础，而在物价变动的情况下，货币资本的保值并不能从实物形态或使用效能上保持资本的完整，从而有可能造成虚盈实亏的现象，这也使其信息的客观性受到一定影响。
（3）现金流量表。现金流量表是以公司一定期间的现金流入与现金流出汇总来说明公司在报告期内经营活动、投资活动及筹资活动所涉及的现金资产的动态会计报表。现金流量表的主要作用可概括如下：
①评估企业在未来创造净现金流量的能力。所有者、债权人进行投资与信贷的主要目的都是为增加未来的现金流入。只有通过现金流量表分析，他们才能掌握投资对象的有关现金流量的信息，从而为自己的决策提供依据。
②可评估偿还债务、分派股利、对外融资等能力。债务的清偿、股利分派都需要用现金资产来支付，对外融资时更需要一定的偿付能力作保障，而公司是否具备这些能力，即是否拥有所需的现金数量，就需通过现金流量表来分析确定。
③可以确定净利润与相关现金流量所产生的差异的形成原因。一般情况下，在一定的会计期间公司实现的利润并不正好与当期的现金净流量相等，而往往存在一定的差异，其主要原因是由于利润的确认是依据权责发生制确认的，而现金流量是以收付实现制确认的。这种差异的揭示，便于投资者、债权人更合理地预测未来的现金流量，更准确地进行投资决策。
④便于评估当期的现金与非现金投资活动和重要理财活动对企业财务状况的影响。现金流量表将整个报告期的现金流量划分为三部分：一是经营活动的现金流量；二是投资活动的现金流量；三是筹资活动的现金流量，使读者更为直观地评价与其相关的现金流量的高低。此外，还披露了一些与现金收付无关，但对公司理财活动有重大影响的经济事项，这对报表的分析者来说也是十分重要的。
2.附表
除了上述几张基本会计报表以外，用来进行评价分析的还有公司所提供的一些附表。如利润分配表、主营业务收支明细表、存货表、固定资产结存与变动表等。这些附表都是从某一个方面揭示公司重要财务状况的详细资料。
3.附注
附注（或称注释）是财务报告不可缺少的组成部分，是对报表本身难以充分表达或无法表达的内容和项目，以更加浅显易懂的形式所作的补充说明和详细解释。按照重要性原则，报表注释的内容应包括已经或将会对企业财务状况、经营成果、现金流量等产生重大影响以及影响用户决策的重要事项，如公司在报告期所采用的重要会计方法、会计方法变更的理由及其对会计报表的影响，主要的期后事项、非常事项、或有事项或报表细节等。
4.其他财务报告
主要包括公司财务人员提供的一些分析报告和财务情况说明书。
5.其他要求披露的信息
按照重要性原则，公司还应该提供一些某方面要求披露的信息。按证监会的要求应该披露公司重大事件公告书、公司新闻等信息。
（二）财务报告的使用
财务报告是财务分析的重要依据，对不同的使用者来说，由于其关心的侧重点不同，因此，所起的作用也各不相同。简单地可以归结为以下五个方面：
1.企业所有者
由于所有者如公司的股东是公司永久性资本的投资者，他们最关心自己投入的资本有多少回报，是否会面临风险，以及可以使资本增值的机会等。而他们又不可能人人亲临公司进行了解分析，而且，随着所有权与经营权的相对分离，所有者直接参与公司的经营管理越来越少，这样财务报告就自然而然地成了所有者了解公司财务状况的桥梁。通过对财务报告的分析，投资者可以了解公司最近的经营成果、资本结构、资本的保值增值、利润分配、现金流量等详情，据以作出是否追加投资、减少或放弃投资等投资决策以及评价公司管理者的管理水平、经营业绩等，以便作出是否继续委托代理等决策。
2.企业债权人
债权人是公司负债资金的提供者，他们最关心的是债权资金能否按期望的收益、时间收回，因此，他们必须及时了解公司举债经营、资产抵押、偿债基金准备、产权结构、资产的流动性、现金的净流量等信息，判断公司偿债能力、评价公司信用状况以进行有效的债权投资决策。这些也只有通过管理者定期提供的财务报告来进行分析。一般来讲，公司资产的流动性和长期偿债能力对债权人估计自己的投资风险是最重要的。这些信息可以通过分析财务报告的相关指标来获得。
3.企业管理者
对公司的管理者而言，虽然财务报告是管理者编制的，但报告必须在真实、公允的基础上提供。管理者可通过编制、分析财务报告，了解自己的经营管理决策是否有效、各项经营活动的绩效，发现经营过程中存在的问题并据以进行下一步有关决策的调整和经营方针、方法的改进，提高管理水准，以创造最佳管理绩效。
4.政府的有关管理部门
政府的有关管理部门，比如税务机关可以通过对财务报告的审阅，了解公司纳税申报的执行情况，据以监督公司依法纳税，确保国家税收的及时性。再如工商管理部门，可以通过对公司财务报告的审阅，监督公司经营活动的合理、合法性，以维护正常的社会经济秩序。还有政府的宏观经济管理部门，可以通过公司财务报告披露的财务信息了解经济资源配置的状况与效益，评估公司的财务状况和经营成果对所在行业和整个国民经济产生的影响，通过综合各种信息，制定出符合国情的宏观经济政策。
5.其他与公司有利益关系的各种团体、个人、法人单位
其他与公司有利益关系的各种团体、个人、法人单位等，也是通过分析公司的财务报告获取各自所需的信息的。例如公司的供应商通过分析该公司的财务报告，可以了解公司的发展前景、经济实力、信用等级等信息，据以作出是否与其继续合作、扩大合作等决策。总之，不同的信息使用者可以根据自己所需，通过对财务报告的分析，对公司的过去、现在、未来作出相关的评价、预测和决策。
（三）财务报告分析评价的标准
财务报告分析的主要任务是剖析报告的信息内涵，解释报告信息的意义，并在此基础上得出一定的结论，作出一定的判断或决策。因此，报告的分析者在作出正确的判断或决策之前，首先必须要有一个可以参照并据以作为“标准”的依据。特别是在对某些数据下结论前，一定要有比较的参照物。比如在评价分析公司偿债能力时常用的流动比率，有人认为2：1比较合适，低于2：1会存在不能按期还本付息的可能，但是否对所有的企业都是如此呢？显然不是。这个比例在不同的行业间存在着较大的差别。那么，如何确定分析评判的标准呢？下面我们介绍四种理财实践中常用的基本标准：
1.历史水平
将有关指标与本企业的历史水平相比较，或与连续几期的同一指标相比较，可以反映出企业该指标所反映信息的变动趋势及本期的经营绩效的优劣。特别是在趋势分析中所主要参照的就是历史标准。历史标准资料容易取得，因此，本企业的历史水平是最常用的评价标准之一。
2.目标标准
企业的目标标准就是公司在期前所作的预算或计划。将本期所实现的各类指标同预期的目标相比较，可以找出工作中的不足，衡量公司实际的经营能力及负荷状态，找出差异及其原因，以指导下一期的各项决策。
3.行业标准
行业标准可以是同行业中的平均水平，也可以是同行业中的先进水平。将公司本期的财务状况及经营成果与同行业有关指标相比较，可以看出公司在同行业中的竞争能力，找出本公司与同行业先进水平之间的差距，进一步挖掘公司的潜力，作出正确的发展规划。投资者可以通过指标的比较分析调整自己的投资决策，以取得更高的投资报酬。
4.经验标准
经验标准是理财学家和理财工作者多年来所积累形成的一些经验标准，是一种较为理想的数据标准，有的可能接近于平均水平，有的可能是理论上的理想标准。将财务指标与经验标准作比较，可以找出本公司实际能力与理想的差距，进一步判断、评价公司财务状况、经营绩效的优劣，并据此作出有利于自己的理财决策。
（四）财务分析的要求
财务分析所提供的信息恰当与否，对经济决策的正确性有着十分重要的影响，因此，进行财务分析时需谨慎从事，并按以下要求进行：
1.分析依据的公允性和充分性
由于财务报表是财务分析的基本依据，财务报表是否公允，直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为：①在报表的所有重要项目上，财务报表揭示的信息是否可靠、公允；②会计处理方法，包括会计核算方法和报表编制方法，是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动，宜在财务分析之前进行必要的调整，以消除其对分析结论可能产生的影响。
进行财务分析，除利用企业财务报表反映的财务信息外，还需收集其他相关资料，主要包括物业管理行业的发展状况、国家制定的有关物业管理行业的法律法规和政策、企业在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等，所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。
2.分析方法的恰当性和综合性
财务分析方法的选择，取决于财务分析的目的。现实中，财务分析的具体目的不尽相同，财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法，是形成正确分析结论的前提之一。例如，业主最关心物业管理公司的管理素质，分析时应选择相应的方法，侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低；公司管理层为提高经济效益，十分关注经营管理中存在的问题，其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时，值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性，因此，为提高分析结论的正确性，就分析目的而言，有时要综合运用多种不同的分析方法。
3.分析判断的准确性
财务分析过程，是个去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时，应进行深入的调查研究，重点区分主次因素及其影响，不被表象所迷惑，从而形成客观、可靠的分析结论。
（五）财务分析方法
物业管理公司的财务分析多种多样，按分析方法的不同，可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。
1.横向分析
横向分析又称比较分析，是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较，以反映它们之间的相互关系和所处状况的分析方法，它包括比率分析和构成分析两种。
2.纵向分析
纵向分析又称趋势分析，是通过对物业管理公司连续数期（年）的财务报表或财务比率进行对比，借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法，它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。
3.综合分析
财务分析过程中，分析人员除重视比较分析和趋势分析外，还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息，但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况，并指明物业管理公司改善管理的努力方向，需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断，即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。
物业管理公司进行财务分析，研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果，必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前，依据我国颁布实施的会计制度和公司法，物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中，进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。
