第一节 关于房产投资
在2005年3月的一个暖洋洋的下午，我和王志勇坐在咖啡屋里。这位刚刚为自己挣了十套房产的平民富翁料理完房产上的一些事就匆匆赶来了。我们的话题自然又扯到了房产上。今天主要的话题是他为什么瞄上杭州的房地产，他所作的预测为什么会有比较高的准确率。下面就是我们之间谈话的一些主要内容：
杭州为什么是块宝地
问：你当初面临下岗时本想选择离开杭州，但你又留下了。那么，你是怎么看中了杭州这个市场呢？
答：第一个理由当然是我在这里受到了打击，我还想在这里站起来。如果我离开杭州，也许是离开了这块伤心之地，不再去想我前半辈子的事，但是我也许会在某一个地方遭受同样的命运。按我的年龄，我还能再接受几次失败？所以我想，杭州是不是还应该有我生存的机会。
杭州是个好地方。作为浙江的省会城市和中国东南经济重镇之一，杭州的向心力与积聚力非常之大，这是其他许多省会城市所无法比拟的。比如江苏省的苏州人很难被南京吸引，福建省的厦门人也不会被福州吸引，而浙江省的温州、台州、义乌等经济发达地区的人们却能够为杭州所吸引。这除了杭州自身具备的强大经济实力以外，还因为她拥有无与伦比的居住环境和深厚的文化底蕴。外地人乐意到这样一个适宜居住的城市安居乐业。
同时，全世界也只有一个“上有天堂，下有苏杭”的杭州。杭州有一个西湖，世界也只有一个西湖。这就是杭州房产交易会为什么会受到许许多多人追捧的最大理由。正是在这个意义上，买杭州的房地产，还具有几重非纯经济意义上的目的，可以来创业，可以来休闲，可以用来表达亲情，所以它绝对是个值得投资的地方。
我不是说你在中国就找不到第二个值得投资的地方，关键还在于杭州的房产业走在了全国的前列，它有楼可卖，你有房可买。
杭州又是一个特殊的城市。虽然杭州城区的规模在一步步扩大，但杭州市民目前能接受的市区范围仍然停留在30-45分钟车程以内，还无法真正突破老杭州的概念。对于这个老概念，作为在旧城区居住生活的杭州市民来说感触特别深。
而这个概念下的城区土地可供应量只会越来越少，它的房产的珍贵性就特别让人珍惜。
在我没有房产的时候，我也在想“杭州人住杭州房”，现在看来，“杭州房产天下人住”是一个很正常的现象。
为什么选择了房产投资
问：那么你有没有想到，除了投资房产还有没有其他挣钱的方法可以选择？你为什么最终选择了房产投资呢？
答：外国有句谚语：“条条道路通罗马”。投资是你的手段，只要能达到资产增值的目的就好。如果把投资比作在餐桌上点菜，那么起码在点菜前你要知道自己的口味和消费能力。
考虑投资之前，你可以先想想自己的长处在哪里，劣势在哪里。每个人所处的环境不同，思考的层面是不一样的。有的投资项目是需要投资人有专业眼光的。比如收藏，有一定基础的人总比没有基础的人来得方便一点。又比如没有很多时间的人，建议你最好少炒股。因为可能你忙碌于别的事时，正是股市大动荡之时，你会丧失最好的时机。同样做股票，有的只盯着自己熟悉的行业，因为这样他才是个资深的分析员，才知道内部的隐情，才能正确判断。而像我的老父亲，虽然成为股民，却是自己不会看行情，全交由一位年轻的同事打点。她进老父亲也进，她抛老父亲也抛。几年下来，不要说进帐，连本都亏去了五分之四。
著名的经济学家凯恩斯，不仅学术上颇有建树，个人理财方面也非常成功。他曾经提出这样一种投资理念，就是要把鸡蛋集中放在优质的篮子中，这样可能会使有限的资金产生的收益最大化。具体操作时，建议对于资金量较多的客户而言，有必要将资产分散投资来规避风险；但对于资金不多的投资者而言，把鸡蛋放在过多的篮子里，收益可能不会达到最大化。
我就是属于后者。我没有钱，起码开始时是这样。我的积蓄不允许我到处投资。现在投资的渠道很多。证券公司的理财师说做证券好，银行的职员说储蓄好，你去问保险推销员，他又说保险好。各个公司的产品不同，理财规划当然也大相径庭了。你到底相信哪一个？我不敢到处试水，只恐怕试水没有试出温凉，口袋里早就空了。再一个就是精力也顾不上。投资是需要有时间打点的。就像种庄稼，只管种却不去照看，那再好的苗也会烂在地里。还有一个就是每个人的学识和经历有所不同，有的人连起码的报表和术语都不知道，那就只好跟风，结果怎么会好呢？
我在原单位做过市场营销，所以我知道什么样的东西能卖，卖给什么人，但是你要让我去分析股票行情，我觉得很头痛。投资学上也有个说法，叫做用自己的风格投资。
在众多的投资产品中，我选择了不动产。为什么呢？
主要的一个原因是，我打工的经历让我有了租房人的挑剔眼光。我有体验。这是一个很好的前提。我刚到杭州时，为了找到一个既便宜又离单位不太远的住所，踩着借来的自行车跑遍了杭州城区的大街小巷。所以我知道什么经济层面的人会选择什么样的地方居住，这就使我对人群居住的大概区域有了明确的了解。再一个原因是，我从事市场营销的几年经历使我在判断新闻的真伪性上比一般人敏锐了很多。杭州方言中有一个词儿叫“杭儿风”，说的是杭州人遇事不自己动脑子，喜欢跟在人家后面。而且文化层次越低的人越相信报纸媒体，于是见了风就是雨。但因为我和媒体打过交道，从我和媒体打交道的经验中我知道哪些报道是可以相信的，哪些报道不足为信，哪些新闻是有背景的，哪些新闻属于空穴来风。我通过不断地读报，把各种报纸上同一类的新闻加以比较、总结，再从中发掘事实的真相。
我们再从房产的性质上说明吧。房产投资是与金融投资鼎足而立的另一种类型的投资。首先做房产投资已经将钱变成了实物，所以，这就在一定程度上防止了通货膨胀后你的钱在银行、证券交易所、保险公司里面让人毫无察觉地贬值。前面我们说过了，存钱不是投资。因为银行不是你创造出来的生产资料，从生产理论的角度来说，它没有创造出使用价值，所以是不能增值的。你拿到的利息，是因为银行向你借了钱。这其实与钱生钱的观念不是很一样。而房产就不同了，房产本身就具有使用价值，直接服务于人的基本需要，而且任何形式的企业生产资料中几乎都包含有房地产的成分。所有的商业性用房都以生产资料的一种形式参与了企业经营。所以你投资房地产，就是使钱变为能够创造价值的生产资料，这个生产资料又为你创造了使用价值，这种使用价值体现为租金。
首先，房产投资具有良好的保值性能。根据中国目前与将来的人口发展和城市化发展的具体情况来看，房产在相当长的历史时期内都会是相对短缺的商品。因为这类商品相对短缺，所以除非遇到极其特殊的情况，否则房产不会贬值。因此投资房产具有比投资其他产品更大的保值可能性。
其次，投资房产还可以充分发挥投资的杠杆作用，让平民百姓的小额投资获得丰厚的回报。人们购买10万元的股票，通常要实际投入10万元。如果你买一套10万元的房产，首期付款只需要2万元左右。因此，假使房价在一年中上涨5%，股票上涨10%，房地产的杠杆作用仍可让投资房产的人以较少的投资获得较高的回报。
再者，房产投资可以双重获利。投资房产，在可以相应等待因土地的升值或区域经济、环境、政治等各项因素的变动，而导致房产品的升值以外，房产投资还可以通过房屋的租赁获取直接的利益，而且收益远远高于银行同期利息。和同期股票投资相比，它的投资风险要小得多，即使房产租赁市场遇到了不景气的情况，在相应降低租金的情况下，房产租赁还是有市场的，更何况它可以保证不会亏本。
当然，房产资源的有限性也增加了这种投资的升值空间，当然也增加了投机的空间。从更宏观的角度来看，在过去的一百年里，人类社会发生了几个非常重要的变化：人口爆炸，人口以几何级数在增加；城市化趋势，由于农业生产力的提高，已经不需要那么多人为延续生命而工作了，大量农村人口涌向城市；还有由于生产力的急速提高也带动了通货膨胀的加速，等等这些都使得房产投资成为了长盛不衰的主流投资方式。其实，这种过程才刚刚开始。
还要再谈一谈的还是房产的保值性。
记起老师讲的一个故事，说是有一个地方的王国里发生了一次可怕的瘟疫，最后生存下来的三个人决定要离开这个地方到其他国家去。临走前，他们每人准备了一辆马车，车里装了他们认为最需要的东西。第一个人装的是满满一车钱，第二个人装了一车的古董衣服，第三个人装了一车的粮食。然后他们走了七天七夜来到另外一个国家，他们相约半个月后再见。半个月很快过去了，他们三个人见了面。第一个人已经瘦骨嶙峋，成了一个乞丐；第二个人衣着华贵，但是面黄肌瘦；第三个人还像原来那副样子。原来他们所到的国家不承认他们带去的钱币，他们带去的钱在当地不能用，所以第一个人马上就一无所有了。第二个人也好不了多少，因为这个国家的人不了解他带去的古董，也不认为那些衣服漂亮。第三个人带的粮食大受欢迎，因为这个国家的粮食奇缺。所以他卖出了一些粮食，得到了他所需要的东西。在这个虚拟了空间和时间的故事里，仿佛没有多少寓意，但是仔细分析一下却是说明了这样一个道理：流通货必须有双方都能接受的价值，所以带上粮食是最明智的。
用我身边的一个故事更能讲明白道理。我们邻居有一个老姑娘，六十年代起就为自己存钱准备结婚。大家想想，在那个年代，一般人的工资不过三、四十元，一个月要存下十元钱都是一件不容易的事。这个老姑娘一直攒啊攒啊，攒了二十几年，人也攒老了，好不容易攒下五千块钱。她要结婚了，却突然发现这点儿钱派不上一点用场了。这个故事多少让那些妄想节俭生财的人心酸。我们想想看，二十年前的改革开放初期我们都羡慕万元户，觉得他们过的是神仙似的日子，但现在如果你一家老小一年是个万元户（城市居民），那就感觉和困难户差不多了。
一般人都相信，银行是我们最好的保险箱和生财工具。只要你省下每个子儿，把它放进银行生息，就完成了投资的整个过程。我们还有个把精明的人，算利息，算周期，但结果总算不过银行。想一想，银行为你保存现金，还要付你利息，还要替你“赚钱”，天下有这样的好事吗？显而易见的是，银行拿你的钱在从事有更大利润的事业，但是那些利润与你单纯存钱所盼望的回报没有关系。但是，我们的绝大多数人却从不去想想这个道理。在我们中国，众多的平民百姓数十年固守着惟一的理财方式：存钱。“聚沙成塔”“滴水穿石”，是他们所坚持的理财真谛。
确实，在诸多投资理财方式中，储蓄是风险最小、收益最稳定的一种。但是，现在银行利息不高，加上征收利息税，在这种情况下，依靠存款实现个人资产增值几乎没有可能。一旦遇到通货膨胀，你存在银行的个人资产还会在无形中“缩水”。
所以说存在银行里的钱永远只是存折上一个空洞的数字，它不具备投资功能，也没有较高保险系数的保障功能。而房产就不同了，它具有保值的功能。在国外，许多投资者投资房产的最根本目的不是为了能获取多大的利益，而是在担心货币的贬值。相对流通的货币而言，房产项目由于土地资源的稀缺性和建筑的价值传递，保值功能要强得多。在一个经济发达、房地产市场成熟的区域，除非因战争或金融风暴等因素，一般情况下，房地产项目是不会大幅度地贬值的。
我投资房产的最后一个原因是因为房产有养老的作用。目前，积累养老金最好的途径有两个，一是买基金，二是买房。对于那些手头比较宽余的人来说，买房的效果或许更好。我看过报纸上报道了一位老人因身后无子女，所以他把房产提前出售但是却保留自己生前居住的权力，这样他用买房者提前支付的低额房价来为自己的余生作了安排。另外由于国家实行了独生子女政策，靠一对小夫妻养活四个老人是比较困难的，养儿防老的时代已经一去不复返了。按照我国现在的养老金发放标准，如今的年轻人退休后将面临收入大幅度下降的问题。虽然目前商业养老保险已经普遍为广大市民所接受，但在低利率时代，这些保险的收益率不会太高，要想用上保险达到养老的目的，就必须要有较大的投入。由于以上种种原因，有不少人考虑到今后的保障问题时都觉得需要有一份比较稳定的收入作为自己晚年的生活保障。
综合以上各个方面的情况，在债券、储蓄、证券、房产几种投资项目中，无论从投资风险还是回报率高低上来分析，作为个人投资，投资房产应是最佳选择。这是基于以下因素：
1.土地是不可再生的资源，体现了房产价值的稀有性。
2.房屋作为不动产，保值增值性比其他投资更有保障。
3.随着人均国民收入的提高，人们对住宅的需求越来越高。
4.中国人口发展比较快，城市化发展更加快，并已进入高速发展期，人们对城市住宅的需求在不断地膨胀。
5.政府取消了原有的福利分房政策，个人买房已是大势所趋。
6.银行对个人贷款的支持，使得个人投资房产比较轻松，而且收益率在不断提高。
7.中国全面对外开放的政策使外商投资急遽增加，也使外籍人士来华暂居人数急遽增加。他们来到中国后的一个大需求便是住房。
8.房地产业目前作为国民经济发展的支柱产业，加上国家政策的支持，应该说其发展的潜力是非常好的。
怎样安排自己的投资计划
问：你为什么把自己坐拥百万的计划放在三年之内完成，时间长一些不是考虑得更周到些吗？
答：西方的投资心理学家夏弗提出了一个“决断力瘫痪”的原理。这个原理表明一般人在看到多个诱人的可供选择的方案时，往往会决定暂缓采取行动，或是干脆就不采取任何行动，以至于使机会白白浪费。我们在投资时也常常会由于惧怕风险或是由于多重的诱惑而下不了决心。
我制订的坐拥百万的计划，实际上是给自己一点儿压力，要求自己勇于决断。杭州的房产发展比较快，所以有些理念和操作都在全国的前列。仅仅几年，杭州的房产价格翻了几倍。这使我产生危机感，促使自己抓住这个难得的机会，打拼自己的投资事业。事实说明我这三年确实处于黄金时期，我没有必要拉长时间。作了决断，你就不要后悔。
一般讲，投资期限越长，收益也越高，风险也越大。这时，投资者应以本人可支配资金的期限为投资依据，以防止资金周转困难。所以在考虑投资之前，你要结合家庭与个人的财务状况进行分析。一个年轻人，存了六万元钱，准备结婚用。但是很不幸，一任女友吹了，所以结婚的事泡了汤。那么这六万元可不可以去做风险比较高的投资呢？我觉得不行。因为你不能预计在明年或后年你是否结婚，是否会使用这笔钱。所以这笔钱只能作短期的打算，而且必须安全，可以考虑购买比较稳定的、低风险的、短期的基金等品种。
你如果有稳定的、常年闲置的资金，则可以去投资不动产。因为不动产投入大，但收益比较丰厚，易作长钱投资。你也可以去看看其他的投资。每种投资总有其长处与短处，你应该加以分析后结合具体情况操作。
这个计划能否实现，还涉及另外一个投资学上的理念，就是：机会随时都有。这是什么意思呢？
我先讲一个捕龙鱼的故事。有一个捕龙鱼的人，先是不认识龙鱼，看到它从身边游走，被后面的人捕了去。他就说：这鱼本来应该是我捕到的。第二次他又去捕鱼，看到龙鱼游来，但是慢了一点，龙鱼又游走，被后面的人捕了去。他又气愤不已，说：这鱼本该是我的。第三次他又去了，这次他看得准，动作快，终于被他捕到了龙鱼。
机会就像龙鱼一样，随时会在你身边出现。你要有看到机会的眼光，更要有抓住机会的身手。
现在我的目标很明确了，就是要通过一定的方法运作达到这个目的。这个方法在三年内可能无数次地光临到你的身边，也可能在以后的日子里降临，这区别并不大。如果你想要投资，就先要权衡投资收益与风险的利弊得失，特别是要分析自身对风险的承受能力，做好承担风险的心理准备和物质准备，然后再付诸于投资。有了足够的心理和学识上的准备，你就可以从容平静，等着机会降临。或者，你变被动投资为主动投资，主动创造机会进行投资。
越早投资越好
问：你是在39岁的时候进入房产投资的，你认为这是进行投资创业的最佳时候吗？
答：当然不是。我进入房产投资，其实也是被逼无奈，因为我那时走投无路。而且从我们这一代人来说，我们的智商开启时间都比较晚。其实，我们已经晚了好多年了。
现在，每当我听到别人说：“先对付这阵子再说吧”，我就很替他们着急。想想看，对一个刚刚走上工作岗位的年轻人来说，他先是张罗结婚，翻箱倒柜，把存折里最后的三元六角也折腾出来。他总算把婚事对付过去，还好，没有欠外债。接下来，他计划外有孩子了，怎么办？又是一阵紧张，继续张罗，好不容易又对付过去。再往后事情更多了，他家里添丁进口，该买大房子了。买多大的房子，总价多少，他再撑着对付。小孩子入托、上学。自己年龄渐大，医药费用看涨，难道也一阵子一阵子地穷对付？老人们说了：吃不穷，穿不穷，不会算计一世穷。这真是朴素的真理。
算计是什么？算计就是理财。当你是个小孩子第一次从父母或亲戚手中接过零花钱的时候，你就开始了理财的活动。你当然要想一下，这些钱是全部花掉还是先留着不花，或者先只花一部分。如果是决定花掉，那么你买什么样的糖果和买入多少，这实际上与一个成年人的日常支出活动从本质上是一样的。所以我觉得，投资理财并不是哪个理财大师的专能，只要一个人活着，他总得计算一下自己的钱怎么花合适。理财活动肯定是要伴随人的一生的，因为人只要活着，就要生活，只要生活，就要理财。人生百年之后，理财活动也可能随着后代延续。一个人积累的财富，必将作为遗产传承给家族或回馈到社会。如果财富足够大，则所有者的意志或理念都会产生深远影响。
通过理财能有什么结果呢：一是通过一系列有目的、有意识地财务规划，使自己的财富能够得到合理的分配，达到抵御风险的目的；二是通过理财，获得自身资产的最大化。
资金的累积无非从无到有，从少到多。具体地来说，每个人的一生都会经过不同的时期，每个时期的任务和机会都是不同的，所以任何的理财活动都应该从个体的情况出发。
虽然我自己在这一点上觉悟得太晚了一些，但意识到总比没有意识到好一些。一个人的生命就像一张待填的表格，其实每一个步骤都是差不多的，提前知道自己的将来会让你更有准备一些。所以我还是想把Franco Modigliani的生命周期理论介绍给你。
这个理论把人生分成不同的阶段，每个阶段有不同的人生财务目标。如儿童至少年时期是累积个人本钱（即humancapital），为将来谋生作准备，方法是入学接受教育，而资金则由父母准备好了。当然，现在贷款读大学的现象也开始普遍起来，先从银行借钱读书。这仿佛也是低收入平民子弟想提高自己知识结构的可行方案中的一个。如果这样的话，则更要有一个财富的计划。因为你工作以后的每一个阶段都有阶段性的任务，而每一任务的完成都依赖于财务的计划。
年轻人20多岁从学校毕业，找到工作，理财的目标是置业、结婚。这个时期无论在事业上还是生活上都是最重要的时期，变数大、开销大，没有太多的家庭负担，精力旺盛，但阅历和经验都不够丰富，需要体验社会，所以是重积累的探索实习期。理财规划的主要目标应该放在：在充分保证资金流动性的基础上，实现资金的保值增值，尽量避免片面追求高利润的风险投资。年轻人应尽力寻找高收入机会，广开财源，节约消费，不寻求高风险性投资，应做稳妥增值的投资理财计划，为将来打好基础。总体来说，这一时期就是经济的积累与对投资理财的初步探索实习阶段。
年轻人在操作中，可以在投资品种的选择上着重于稳定增长并具有一定的流动性的品种，尽量避免风险较大（如股票）或变现较难的中长期投资品种（如3-5年期的国库券）。强制性储蓄可以用来增加财富积累，为马上面临的结婚等事储备资金，以备将来的投资。年轻人应安排大件支出和长远规划，同时可以为自己考虑重大疾病的保险。
30多岁的壮年时期是养儿育女的阶段。在这个阶段，买房、买车、生小孩等一系列现实问题接踵而来，我认为应该按孩子、房子、车子的顺序依次考虑。最好先考虑孩子的教育费用，因为后两者是可以调整的，而孩子的投资是必需的，并要根据家庭的经济承受能力安排近期支出、远期支出。计划要留有计划内的和不可预料的计划外的开支。除此之外，再考虑一部分风险投资。因为在这个阶段，人已经有了一定量的积累，而孩子的负担相对不是很重，处于财富积累最重要的时期，如果无法积累足够的财富，必将严重影响未来的生活水平。所以，此时应着重关注资本的升值，可以着重进行几个项目的投资。投资与消费应综合考虑，如购房置业、增加保险险种、收集艺术藏品等尽量在消费中寻求保值和增值的可能。除此之外，应做好一个具有一定比例的低收益风险投资和储蓄保险、教育储蓄等多方面相结合的投资理财计划，为致富做好全方位的物质和精神准备。
同时，一份可保终身意外的保险是十分必要的。由于年龄越低，保费越少，所以及早购买那种以重大疾病为主险，住院医疗、重大意外为附险的险种，为自己安排重病、意外方面的保障不失为明智之举。
40多岁的中年是事业再发展的高峰时期。这一时期，由于前一时期的投资结果不同，很有可能两个基础相差不多的人会有两种不同的财务状况。该时期内，人的内在素质、工作能力、经济状况已达到顶峰，精力充沛，可以选择适合自己文化背景与社会环境的经济领域，在好的入市时机进行高风险性投资，通常成功率很高，即便遇有风险时，损失也不会太大。这个时期的投资中，理财显得更加重要，会理财才能生财。而且还要重视防险，一是买保险，二是预留出必要资金，以防遇到较大风险时，影响家庭生活和安度晚年。这时还要根据自己的情况完善或修改自己的财富计划。同时要着重储备子女教育金。因为随着孩子的长大，家庭的流动性负债也将增加，适当的教育投资将有效降低未来教育支出的压力。所以可以通过稳妥的增值途径来进行投资。
50多岁是准备退休的阶段。这时的财富增长点会减少，这一阶段主要是为自己退休后的生活进行准备的阶段。可以根据家庭成员的状况分别安排资金，由于资金刚性支出压力较小，可相对灵活地进行安排，比如给自己或家庭成员再购买保险，资金充裕时可以考虑再买一套房子等。但仍不宜进行炒股等高风险的投资，宜改投国债或者货币市场基金这类低风险的产品。因为年龄大了之后，各种突发疾病等情况发生的机会将大大增加，需要留有现金以应付突发情况。
人退休后，理财应以保本为主。如果已超过60岁，就应该转化投资方式，在投资中把有形资产压缩得很少，而把无形资产——技术、经验、知名度、社会地位等尽量发扬，成为“无本生意”，也可以得到丰厚回报。守住现有产业、家业是该时期的主要任务，不必再从事新的风险性投资。再有就是进行遗产安排了。
以上这个理论指出，人生各个阶段的需求都要提前布局策划，绝不能苟且度日。我们若不早作准备，时间一到，我们便会束手无策，所以我们今天便要为明天做好准备。
或许你看这理论没有新意，但是在这个世界上真正能够做到的人却是极其有限的。我以前就只知拼命干活，仿佛只要努力工作，那么面包会有的，什么都会有的。但我这两年的经历却让我对以上的理论颇有感触。
相对来说，国外老百姓在财务方面的准备比中国人要老到。为什么呢？因为他们是在一个没有依靠的状态中生活过来的，所以人人都有一种危机感和自救感。而我们却老是在一种幻想当中：大锅饭、单位分配、公费医疗、报销、一切都有保障。有谁不想尝尝免费的午餐。等啊等，熬啊熬，却发现不像自己想象的那样了，这才连夜补课，儿女的教育基金、自己的退休基金、自己的保险计划等等，都要自己考虑。
我要说的是，实际上理财的概念并不复杂，但是很多人的无理性无计划生活，特别是种种心理动荡，给自己带来的是很多负面的结果。
所以如果你要问我运作投资的最佳年龄，我会告诉你，越早越好。没有一个人会说未来的钱一定够用（注意，我只是说够用，而不是足够！）。因为将来有太多事无法预知。比如说我的一个律师朋友，前两年已经过上了住有房，出有车的小康生活。但天有不测风云，他查出自己得了绝症。虽然通过手术治疗，他的病情得到了控制，但是，显然已经不能从事以前高强度的工作了。从此，他的生活水平急剧下降。虽然他已经积累了一定的财富，但有句俗话说：坐吃山空。如果没有那根点石成金的魔棒，谁敢说：我已经不怕风险了，我已经赚得足够了。
平民在特殊情况下是没有可以依赖的，绝处逢生的特权的。所以你能做的，就是防患于未然，尽量减少你未来的风险。如果说贷款是预支未来的财富，那么投资就是创造未来的财富。西方哲学家说：要保证未来有钱可用，上上之策是要确定以后有钱可赚。
所以现在我很重视让孩子尽早有投资头脑。让孩子多知道一些财务上的用语，就算孩子一时不会理解这些术语实际意味什么，他总算知道在这个世界上，要达到自己的目的需要有许多种的选择。因为及早投资就是为未来作准备。越早知道投资，就越能掌握其中的规律；越早受益，就越能在经济上游刃有余。
我说了这么多，还是想告诉大家要趁早做出自己的投资计划，因为对平民而言：
投资是为了获得尊严和更多的自由；
投资是减少现金的隐形缩水；
投资是为了获得更多的未来的保障。
确立投资的信念
问：这几年的房产业经历了风风雨雨，特别是杭州，房价升得很快。从网上的公民表态意见来看，绝大多数的人都觉得房价过高了。在这种情况下，你觉得投资房产还有意义吗？
答：我首先要说的是，我是投资房产而不是投机房产。只有投机的人才特别地注意进价的低廉，因为这是他赚取利润的保障。
在进行房产投资中，我也有过一次动摇，险些买了一个价格在80万元左右的房产。因为不管怎样，那些炒了楼花就发财的事我们听得太多了，于是就觉得这种做法很平常。
现在这种机会正在减少。因为前两年的房产价格是属于整体的房价上涨的时期。就算是垃圾房，只要建了，就能拿它卖钱。你捂它三年，一甩就能赚几万元甚至几十万元。但是现在的形势已经大不一样。如果房产价格已经到了这种程度，那么再上涨几百元或下跌几百元对你的心理影响是不会很大的。这样，你会更加挑剔房产的性价比。在这种情况下，同一地段的房产，可能一个会很好，另一个一般，第三个很差。你如果买了第三个房产，你就会套牢。大户型房子的抗跌能力是很差的，如果投机不成，你就会背上巨大的债务。这对我们平民来说就是一种很大的风险。所以，投机不是投资，投机也不等于投资。我顺便说说我看中的那套大户型房产。2004年底杭州实行了透明房产系统，就是说一个房产公司一个楼盘，有多少套，出售了几套，还有几套，一清二楚。我特别注意了那个楼盘，一直到现在，它的出售量也只有20%。这就是说，相类似的户型完全可能通过房产公司购得，而不必从我这里转走。我如果投资了那个房产，现在想抛的话，就无人接盘了。
我的投资，简单地说，就是通过以租养贷的方式对我的资金进行保值，并且能通过一定的时间周期来增加这种积累。所以，我对房产价格的高低抱有一种平和的心态。我相信投资周期，我只要符合这个规律就行了。
我觉得有两种人不行。一种人是一听到有风险就避而远之。四年前，我碰到一位朋友，我告诉他我正在买房子，他嗤之以鼻，认为我是在白日做梦，一穷二白的人也奢谈买房。前年又遇到他，他劝我不要冒险。今年他遇到我，还是劝我不要冒险。这真是“道不同不相为谋”。别人发表的意见只是个人的看法而已，你只要坚定自己的信念，走自己的路，随人去说吧。
另外一种人只会跟着别人走，别人买房他也买房，没有自己的观点，这也是很危险的。你在买房投资时究竟有没有一个完整的思想体系，有没有一个通盘的考虑，如果只是人云亦云，那怎么行！西方投资心理学家说：投资并不是一件难事，它考验的是你的心理素质。所以，罗伯特·清畸才说：投资者本身才是投资。要考虑投资，先考虑自己的心理素质能不能承受投资带来的风险再说。
第二节 头口水的启示
在那些房产业尚未达到如火如荼程度的地方，为了让那里的平民知道通过房产发家的事例，王志勇讲了三个人的故事。这三个故事的主人公应该是平民大众投资房产的老前辈。在多数人还在拼命寻找合适的出租房，想去租下自己住或者买下的时候，他们就已经淘到了投资房产的第一桶金。这样，他们就早于大家一步站在了房产投资的前列，享受着他们的成果。这样的故事，可能会在房产业进程慢几拍的地方重演，所以我把它写了出来。
故事之一：排号子
主人公：阿其
职业：普通工人
经历：阿其是一个你和我常常看到的普通的工人。他住在城市的一条河边父母的房子里。因为下了岗，他又没有找到机会重新工作，所以就在家闲着。阿其家河对面的旧房拆了，最近经常有机器成日成夜地响，搞得阿其睡不着觉。这天他想去那边，找个人理论一番。他过了河，找了一圈，才在新筑的围墙外找到了一间刚造好的房子，里面还没有装修完，有几个人在门口谈话。阿其问这里谁负责，要找负责人反映情况。那些人也不太爱理他，说这样吧给你一个号子，等房子造好了，你就可以来选房子。阿其拿着排名第五的号子大光其火：选什么房子，我不是住得好好的吗？他随手拿了号子回了家。过了一阵子，经常有人因找不着过河的桥而跑来问路，要去看房订房。阿其留了意。到了选房的那天，阿其也赶过河去。他一看，排队的人还真多。阿其不知所措地站在后面。这时，后面来了一个胖子，口里连喊谁能让个号谁能让个号？阿其下意识地把号子举起来，那胖子一看喜出望外，连连说你真的让给我了？他拉开提包给了阿其整整50000元，要了那个号。阿其正要说话，胖子怕他反悔，又塞给了他20000元，就像闪电一样地冲到前面去了。
阿其就这样赚了第一桶金。他自己还莫名其妙。此后，他就留心每处房产的分号时间，起大早去排号子，然后再卖给那些买房的人。到了后来，选房要交订金了，阿其总是订上十套八套，然后耐心地等待接盘的人。
不到三年，阿其就凭排号子赚了两百多万元。
这是我从一个朋友那里听来的故事，感觉就像天方夜谭。
启示：这个事实告诉我们，任何一个新生事物出来的时候总是有许多的机会随之出现，你只要能够抓住机会，就一定能淘到第一桶金。
故事之二：买房卡
主人公：杜杜
职业：学校老师
我有一阵子办事路过房产部门，总能看到几个人坐在门口，前面设一小摊，用卡纸写了几个字，回收房卡。秋风起了的时候，他们哆哆嗦嗦地在风里摇摆，让人觉得他们和那些回收垃圾的拾荒者没有什么不同。那天我对他们的感觉除了同情还是同情。
直到有一天，我竟然在这个队伍中看到了朋友杜杜，一位令人尊敬的学校老师，他竟然也加入了这令人尴尬的行列。看到他以后，我怕他难为情，就特地绕了一个圈向远处走掉了。
直到不久前，杜杜带我们去参观他新买的别墅。同行的人一起站在他那“前面眺望钱塘江，后面背靠青山”的高档别墅宽阔的露台上，大家赞叹不已，我们追问杜杜如何发迹，他才笑着说：这是我倒房卡赚的钱啊。他的回答让人顿觉“真人不可貌相，海水不可斗量”。
启示：有智慧的人会从细节中找到机会，只有提高自己的财商，才能不让机会白白溜走。
故事之三：破壁开店
主人公：鲁云
职业：外贸公司职员
杭州有一段时间允许一楼的人家破壁开店，旨在让那些待业在家的人自谋生路。鲁云那时刚刚大学毕业，没有服从分配，也属于赋闲在家。他父母的家在老城区的街道旁，是一个双层的楼房。他住家所在的街道非常窄，却离杭州的老皇城很近。鲁云了解到老皇城一带已有了重大的规划，很快会有一个旅游区出现。他们的邻居正想出售房子。鲁云立刻作通父母的思想工作，借了父母5万元钱把房子买下。他把原来两个住家的墙壁拆掉开店收租金。后来，鲁云去了外贸公司工作，买了一处房子把父母接去，这个店面就以每年80000元的租金交给别人经营了。
不久后，杭州取消了破壁开店的政策，不再允许后来申请的人破壁开店了，而鲁云的店面仍然在为他不断地产生经济效益。鲁云在国家政策出台的第一时间里抓住了机会，于是就成为了这个政策的受益人。
这是利用祖上房产的很好事例。城市的扩大对原住民总能带来一些意想不到的机会。例如，以前杭州近郊的农民现在已经有许多人住上了准别墅，还有每月上万元的租金往帐目上添。
启示：一般人被平凡的生活蒙住了眼睛，不知道自己该往哪里走。你或许仅凭运气也能致富，但这样成功的毕竟属于少数。我们中的大多数人只能凭聪明才智来换回运气。你只有往前看，投资未来的事业，才能有好的收益。
上面说的就是我们这个时代的平民致富的故事。他们的财商并不是很高，但他们获得机会比一般人要早得多。细想之下，如果我们也能把握住其中的一两个机会就好了，但是我们那时却未曾察觉到机会已来到我们身边。所以，王志勇总结：只有当你对自己的事业关注起来之后，你才会惊喜地发现周围的每个机会。每次你都要对自己说：机会总会有的，只要你努力！
一个人的机会到底有多少？究竟什么时候你才会看到自己的机会，你才会勇敢地投入呢？这里，我为你展开一张实际的房产投资的蓝图。
