第一节 不做哈姆雷特
许多年以前，我的一位朋友感叹说：一个人，如果在35岁时还没有做一点投资，那么这辈子算是完了。35岁真是一个耐人寻味的年龄！我是在那一年尝试下海的，这一步证明了覆水难收这个浅显易懂的真理。经过了经济市场的磨砺，我不可能再回去做一位与世无争、逆来顺受的中学老师。虽然那时我的确优秀，令人尊敬，甚至令我此刻回想都有一种感动，但那毕竟已经远去。虽然下海后五六年过去，我似乎始终没有找到一个合适的切入口。但我毕竟和这个经济社会面对面地对视。2001年的一天我终于找到了出路，但平心而论，我却要感谢我受到的一切挫折。而我已经决定，我只为将来留出思想的时间。我之所以要再次回顾过去，只是让大家知道，如果一个人没有太多的恋旧情结，如果没有太多的约束，没有太多的胆怯和犹疑，实际上是可以看到很多机会的。
像我，最早是一个看不到机会的人。在少年时代，我们经常看的电影是《地道战》、《地雷战》、《小兵张嘎》、《南征北战》、《渡江侦察记》，看的文学作品是《高玉宝》、《钢铁是怎样炼成的》、《铁道游击队》、《铁流》（都是私下阅读的，当年属于禁书），看的戏当然只是《红灯记》、《杜鹃山》、《沙家浜》、《智取威虎山》了。这使我对那个火红的时代十分向往，在相当长的时间里，我总在腰间插一把木枪，想象自己成为战争年代的英雄人物，甚至痛恨自己为什么没有出生在战争年代。
老一代人就说了，你们已经够幸福了，这么好的条件，这么优越的生活，一切都有组织有单位，你就踏踏实实地干吧。于是我在被大家期望的道路上走了第一步，然后就是第二步……如果时代还和过去一样，我可能像我的父辈一样走完一生，一个忧郁的、沉默的、充满英雄情结的书生，一个两耳不闻窗外事的社会游离分子。
后来我是一个看到机会却行动拘谨的人。那是在八十年代中期，乡镇企业十分红火，到处涌动一股办企业的热潮。从1984年开始我有很多次下海的冲动，最强烈的是1988年的海南热，但终于没有付诸行动。我也生怕迈出这一步会回头无岸。而我在大学所学的文科，又让我在技术这一关口卡了壳。如果当时是学的物理或化学，那可能现在已经是一个小企业家了。直到九十年代末我才下海，可是为时已晚。在电子时代迅速到来的时候，一些着眼于工业时代的产业早已风光不再。当时整个经济形势已经发生了转折，经过重新整合与洗牌，众多的小企业都面临生存的考验。那时，如果企业没有找到一点技术含量，基本上会输在同行的恶意竞争中。国内企业生存环境让我担心。我承包工厂经营了一段日子，摆过地摊，炒过瓜子，前途一片灰暗。我也不得不考虑重新找一家稳定的单位维持生计。
直到2001年，我在单位里差点下岗，我这才认识到改变自身的经济命运是多么的重要。在那段痛苦的时间里，我反复想着是否离开这个伤心之地，去一个陌生的城市寻找机会。但是随着年纪的增大，机会毕竟是越来越少。而且，离开杭州，意味着几年辛苦挣来的唯一福利房产也不能到手，我心有不甘。在那段度日如年的日子，我的心充满苍凉之感，天下之大，难道竟没有我的容身之所？痛定思痛，结果是反复问自己：难道杭州真的没有任何机会了吗？在命运的低谷，我看了很多书，其中就有那本《富爸爸穷爸爸》。坦白说，那本翻译过来的书不很浅显，但是其中的许多观念仍然给了我很大的力量。上帝说，没有光明，就给他光明。现在，该由我自己去发现机会了。
那时我开始关注杭州的房地产，研究这个朝气蓬勃的行业，发现了机会，奋力投入，最后终于有所收获。所以我能成为“看到机会并且努力行动的人”，完全是被命运逼迫的结果。
我们同时代的书生平民，往往会抱着“举世皆浊我独清”的态度，视财富为“阿堵物”，却没有去深思自己为什么没有跟上时代。现在界定出社会上有三种人：被淘汰的人、跟着混的人、跟上形势的人。社会就是由这三种人组成的一个混合体，同时这三种人又会不断地转换角色。而我们周围，随处可见看：不到机会的人、看到机会却没有行动的人、看到机会努力行动的人、努力行动最后成功的人。
前两年，我遇到一位很有才气的朋友，他所在单位也是被种种变更搞得惨淡不堪。我们问了双方的近况，他说他在为单位跑一个项目，但是希望渺茫，因为单位领导一听要投入就如临大敌，宁可拿钱出国考察也不愿拿钱投资。他正在最后争取机会，他说：看到单位的发展每况愈下，真是痛心不已，又毫无办法。我说：那你就关注自己的事业吧。他睁大了眼睛问我：我有什么事业？我都40的人了，我的几十年都交代给单位了。他想象不出离开了单位哪里还有自己的一席之地。我说起了自己的情况，说正在做房地产。他笑着说：那得多少本钱，我可想都不敢想。有许多有才气的人，就这样被套在自己的狭小圈子里固步自封。
在我投资房产后经常有人来讨教，我先问他们的一个问题就是：“你对钱有兴趣吗？”如果你感兴趣，那就好。因为你毕竟有了一个期望，并且想为实现它投入智慧和时间。
所以说，在个人与社会的结构关系中，个人是太渺小了，你不能以自己的人生观来衡量它，也不能以个人的价值观来扭转它。这时，你只能另找一个展示自己能力的舞台。在这个关系中，我们会成为什么样的人，关键在于自己。首先在于你认识自身、认识社会及社会发展趋势的能力，其次在于你的行动能力，最后是社会机遇。一个有充分思想准备的人，机会是会比别人多的——“机会垂青于有准备的人”，引用富爸爸的一句话，就是：“关注你自己的事业！”
莎士比亚笔下的哈姆雷特情操高尚，洁身自好，做事慎重，决断缓慢，他每天都在考虑：“Tobeornottobe？”翻译过来也就是说：做好还是不做好。而等他行动也就晚了，为此他付出了生命的代价。如果你要做，就勇敢地去做，不要犹豫。
直到今天，我都认为对于城市里的许许多多工薪阶层来说，确实有一个机会摆在你们的面前。仅凭我自己的经历，我可以告诉你们，那就是：大胆调度你们自己不多的财产，去做一个小小房东，那么你们自身的经济命运即将彻底改变。
第二节 房产大战拉开帷幕拉开
为什么房产业的大戏在这两年才拉开帷幕？为什么房产会在这两年飞涨？
先让我们来看看我们所处的“时”和“势”。
20世纪一百年的历史中，我们国家经历的战乱几乎占去了二分之一的时间。解放后相当长的时间里，我们没有把精力放在经济建设上。周围的环境又比较紧张：朝鲜战争、蒋介石的反攻大陆企图、中国和印度的边界战火、中国和苏联的珍宝岛接火、中越自卫反击战，在长达二、三十年的时间里，我国都在备战备荒中度过。直到八十年代开始，或者说邓小平时代开始，我们才着重把目光集中到经济建设上来。老百姓才渐渐感受到了“国泰民安”的重要意义，丰衣足食的生活也在一步步实现了。
看周边，昔日的一些敌对势力也变成了战略伙伴；统一台湾的理想共识是运用和平方式；改革开放已经吸引了全球大量的外资，中国已经成了吸纳外资最多的国家；中国的经济以良好的发展势头，成为推动全球经济发展的领头羊；国内政治开明、社会稳定、经济繁荣，人们都期待过上更好的生活。
一切都在表明：中华大地在告别了一百多年的动荡不安之后，正在进入一个和平稳定的发展周期。每一个城市人都会真切地体会到城市日新月异的变化，看到高楼大厦拔地而起，看到一个个功能全面、景色宜人的新型小区建成。城市化的进程正在以史无前例的速度推进。
对于房地产来说，这是一个特别重要的前提。没有社会的和平稳定就没有真正的房地产业！
眼光看得更远一些。让我们可以看看美国的情况。美国房地产经济已经有几百年发展历史。在《乱世佳人》中我们看到郝斯佳第二任丈夫在战后经营起木材生意，为建筑商提供木材，而在《乱世佳人》的续集中则展现了郝斯佳本人投身房产生意的细节，那个时期美国开始房地产业的第一轮兴旺。而进入二十世纪之后，美国的房地产业也经历了几次高潮。五十年代与八十年代美国的房地产业继续繁荣发展，目前市场仍强劲火爆，美国总统布什称房地产业是美国经济的护身符。从美国的房地产历史看，房地产业持续稳定地增长达几个世纪是很正常的。九十年代末期经济繁荣，大大刺激了房地产价格上升。有趣的是，这几年经济不景气，房地产业还是占尽便宜。从2000年开始全球股市泡沫破灭，债券市场也跟着阴多晴少，可是，房地产市场非但没有降温，反而更火。人们为了让财产保值，纷纷把钱拿去买房子。在美国，一些家庭在证券市场吃了大亏，他们如今既把房子当住所，也把房子看成是一项养老金投资。
除却美国，再看一下其他国家的情况。对投资者具有吸引力的许多城市的房地产价格从1997年左右开始大幅上涨。伦敦、巴黎、莫斯科、上海、悉尼和洛杉矶的房地产价格在20世纪80年代末出现猛涨，90年代初暴跌，后来再次猛涨。爱尔兰的都柏林，房价自1995年以来上涨273%，同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍。英国房价过去3年上涨55%，西班牙房价过去10年上涨100%。南非房价过去12个月上涨24%，香港房价去年秋天以来上涨50%。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60%。现在的实际房地产价格几乎是1997年的两倍。有人说伦敦等城市房地产价格的上涨速度开始减缓，但没有明显的迹象表明这又属于泡沫经济。
耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒说：“把投资房地产视为避险天堂，这一思想已经深深植入各国的文化观念。”他在《非理性繁荣》一书中写道：造成房地产价格上涨的原因是什么？他分析，部分原因是2000年以来股市的低迷。安然、世界通信等公司的丑闻也使人们对股市信心大减。“9·11”等恐怖袭击似乎也使投资者更愿意投资于有形的东西。上述房产市场繁荣的城市，偏爱一种比较含糊的说法：它们是知识、商业和技术的独一无二的结合体，因此成为全球新经济之战中的胜者。
他甚至认为，资产价格泡沫的脆弱是因为：高价格在很大程度上，是靠人们对价格会进一步迅速上升的预期来支撑的。但价格的迅速上涨不可能永远持续下去，因为这需要需求不断增加。最终，即便没有任何外部的坏消息，泡沫也会自己破灭。而房地产恰恰是对股市泡沫破灭后的一种补缺。目前对全球经济最有影响力的，可能是石油价格的上涨，而不是房地产。所以这给我们提供了一个长远的时间框架，使我们对房地产业投资充满乐观。
另外一个事实是，中国的房地产业分布的状态和美国这样的国家很相近。美国房地产由中心城市、城市郊区和非大都市区域三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区，还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域；纽约郊区像长岛的纳桑、小颈。这些郊区地带将大都市区域中的大小城市连成一片，形成一带城市链，像纽约-费城-波士顿、芝加哥-底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域；非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域。这三个组成区域的房价由高到低的排列如下：中心城市最贵，郊区其次，乡村房价最低。而在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区，这些大城市中最繁华、最集中的中央商务区和高档住宅区的房价，又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以整个房价是呈扇形分布的。
对照中国，中国的经济发达地区集中在东南沿海一带，以几个重要城市为中心向周围延伸，不久会出现的大都市区域就有中国的长江三角、珠江三角和渤海湾经济圈。再以沿海为中心，向内陆地区扩散。现在说起中国房地产，北方以北京为代表，中部以上海杭州为代表，南方以广州深圳为代表。杭州在以其独特的地理位置和经营观念走在全国房地产业的前端。中国幅员辽阔，意味着房地产业发展空间很大，这也是一个值得乐观的特点。土地是不可再生的资源，我们的房产就是建筑在这个认识上的大产业，这点我们尤其要记住，人口的繁衍和流动会使房产的需求情况持续很长的时间。
从全国范围上说，人们对于房地产的青睐似乎也是有增无减。
第三节 寻找属于你的机会
恐怕有的人认为，现在房价已经够高了，再跟入是不是有风险。
风险肯定是有的。投资本身就有风险，但是一个好的投资者知道在什么时候进入，什么时候退出。这是每个投资者的眼光问题。
可能有许多媒体和专家提出关于房地产泡沫的讨论，并以香港的房产下跌为例说明。但是我认为我国的住宅房地产开发仍然处于刚刚起步阶段，投资房地产并不过时。从时间和空间上我已经陈述了我的观点。另外我想从其他角度说一下我的看法。
人们首先当然想问：为什么房地产价格这几年像芝麻开花一样节节高升。
这里有很多的原因。从需求角度来说，中国的人口已经占到全世界人口总量的四分之一。这意味着什么？我想用当年刘晓庆说的一句话作注解。当时刘晓庆红得发紫，有好心人就劝她去好莱坞梦工厂发展。刘大姐就说了：我去干什么？别人就说，去当大明星呀，让全世界人都知道您。刘大姐回答：全世界四个人中就有一个认识我，我还不知足吗？
四分之一是什么概念，现在你可以想象出来了。这样一个人口空前庞大的国家，而土地相对不够充足。特别是沿海一带经济相对发达的地区，人口的高密度势必引起人们对房产的渴望。加之中国经济已经从传统农业向现代工业转型，农业人口和农村占很大比重的现象也有所改变。城镇化进程的加快，农村人口急剧流向城市，城市之间人口流动增多，都加快了地产经济的繁荣，带来了中国房地产市场需求的爆炸式的高涨。特别是众多城市为了引进高素质的人才，鼓励外地人口落户城市，推出了许多政策。比如购房者可以落户，可以解决小孩子教育问题等等，让许多有资金、有技术的外地人趋之若鹜。
城市化的另一个表现是城市内部的改造。这点我上面说过了。
而同时，老百姓的生活水平在提高，消费能力也在提高，这是一个不争的事实。像七十年代结婚流行是“你家有几只脚”，意思是有多少家具；八十年代就问“家里有几只鸡（机）”，意思是家里有没有电器；九十年代开始就问“有没有房”；现在开始问的是“有没有车”。百姓的存折上数字在增加，政府就会刺激百姓消费。于是，更多的有利于地产业的优惠措施出台了。据统计，杭州2003年市区人均收入为10890元，经济的增长，人均收入更加走高，为房产业的发展提供了广大的发展空间。目前，我国的房地产行业经济占国民经济的30%，是国内三大支柱产业之一。
所以从远因和近因来看，房产消费的高潮是几十年来对房产需求井喷的结果，而政府取消富利分房制度是直接的推动力。所以房价上涨是一个很必然的现象。其实我们要关注的是房产究竟上涨到什么位置才是合适的。
但是仁者见仁，智者见智。当普通百姓只是为了给自己找一个“窝”住的时候，有胆识与有一定资金的人在短短的几年内就完成了原始积累。当一些百姓对着一片空地纷纷解囊的时候，更有许多“热钱”和闲暇资金抢滩地产，作短线的炒作，使房价在短期内急剧上升。而房地产公司又通过炒作来抬升房价，使许多城市周边的房产提前了几年开始升温。有人说，前几年投机房产，是傻子都能赚钱。
这个时期是过去了，对一般百姓来说，这并不是一件太让人后悔的事，因为我们并没有太多的财力，也没有太多的精力。在房产的泡沫一再被人论及，在国家准备打压房产炒作的当儿，在高价位投资房产，你究竟还有没有信心。
我就是在这几年的时间中，完成了对杭州房产理性地观察和分析，我的结论是：投资房产你还是有机会，但关键在于你的眼光。
因为从房产的收益来看，分成租金收益和地产收益。地产收益是指利用差价直接赚取利润，而租金收益则可以长线投入。只有你能娴熟地运用房产操作技术，那么作为一种投资，你还可以开始。
今后，通过国家对房地产市场的宏观政策的调控，房地产市场愈来愈市场化、法制化，房地产业也会纳入到一个平稳的经济市场中，当大家以平常心来看待房产时，就会有更多的小资金进行适当的房产投资。而房产也只是众多投资方式中的一个而已。
目前的房产市场并没有到达成熟的阶段，城市的扩大还会使城市中心的房产价格继续上扬，而且中国这样大，第一轮在沿海若干城市出现的房产波经过一段时间后才会第二轮震荡到其他城市，这里面属于你的机会还很多。另外，就算一个地区的地产市场成熟之后，小投资者也可以在即将到来的房东时代大显身手，而现在，机会就在眼前。
第四节 房东时代的到来
城市的土地是有限的，这点你千万记住，这是你投资房产的最根本的保证。
中国经济增长速度高达8%-9%，中国住房私有化时间又不长，最主要的是边缘人口向城市的渗透。
在九十年代末，还有一项重要的变革，那就是大学取消分配制度和大学的扩招。以前，大学生留城市必须取得绿卡。绿卡是按照比例分给的，只有大概四分之一的人能留在大城市，其他都实行“哪来哪去”原则。而取消绿卡后，成绩不再是留在城市的绝对条件，只要你能在城市里找到工作，还是可以留在城市里。再往后，即便你暂时找不到工作，也可以通过把户口放在人才市场这样的方法获得滞留大城市的机会。城市毕竟太有吸引力了，许多大学生选择了留在城市里，成为漂一族。这些学生在经过几年拼搏后，有的获得立足之地，就通过购房把父母接至城市，这也给城市的房地产租赁市场提供了非常广阔的发展空间。现在向沿海城市移民的风潮增加了对房产的需求，所以房地产业增长更快。这些移民首先以租房的方式在城市站稳脚跟，然后才自己买房。
这是房屋租赁业的广大客户群。这些外来人，会以各方式和这个城市接触，他们会选择不同的区域居住，挑选各种档次的房产，使我们所提供的房源得到充分地消化。据报道，北京市场上每年有租房需求的人数在350万人左右。
哪些人率先迈入房东的行列呢？在这么几类人：
第一种类型是：在上世纪八、九十年代，在国家实行福利分房制度时，有一部分人以各种理由多分了住房，他们除了自己住外，剩余的出租。据报道，仅北京一地，这部分人群约占房屋投资者的25%；第二种类型是：拆迁人群。他们原有的房产面积大，能得到较高的拆迁补偿金，除购买一套自住外，还能通过银行按揭购买第二套，装修后出租；第三种类型是：部分从外地举家迁入北京的人。他们将老家的房产卖了，拿着钱在北京买两套房子，自己住一套，出租一套；第四种类型：真正的投资客。占到40%左右，这部分人多为事业有成，手中有一定的闲置资金，购买的多套房产进行装修后通过市场出租，并随着房产增值在适当的时候出售套现。
这就意味着房地产投资有着较好的操作前景。
而另一方面，对广大小业主来说，可挑选的房产也在大大地增加。除商品房继续为资本充裕的投资者提供房源之外，政府的政策使得房改房也可以上市了，这给原先只活跃于某些区块的房产在数量上提供了更加充足的选择。二手房上市不仅盘活了城市原有的房产，使得各个阶层的人能通过转换获得合适的居住条件，使许多中心区块的房产在市场上成为租赁的房源，而且二手房交易也成为政府的重要税收来源。从目前来看，国家对二手房免收增值税，确实是政府的一种良好态度，而这也会加大二手房的市场成交量。
随着城市的扩大，起先并不红火的周边房产也纳入了城市宏观经济的视野。各种房源形成了不同的档次以适应各种客户，而小业主也可以根据自己的经济实力物色自己的投资对象。
拿北京来说，随着对外开放和国内经济的发展，很多的人涌向祖国的心脏。租户由高到低，形成了一个立体的租赁市场。高端的外销物业客户中主要以外商为主，按国籍区分，其中以美国、日本、欧洲、韩国最多。按行业划分：IT电脑业、贸易业、运输业、连锁企业、服务业占主流。租房标准也有一定的差异化，平均房价标准最高为美、日人士，2000至4500美元/月，其次为欧洲人士，2000至3800美元/月，然后为韩国人士，1000至2000美元/月。租金最高的地区基本上集中在东部，尤其是朝阳区的国贸——亮马河——丽都地区。朝阳区租金水平和投资回报，又以国贸、丽都、燕莎、朝阳公园这几个地区高低排序。
而国内到北京发展的又依次填补了中端与低端市场，将北京全面包裹在一个巨大的外来人流潮中。
据统计，杭州有三成的人已经成为房东。而城市的发展，会为城市的原住民提供越来越多的房源，而房东的身份赋予城市的原住民得天独厚的条件。这正是平民投资房产的大好时候！
看到这里，你也有兴趣进行房地产投资了吗？玩房产也是需要一些基础知识的。下面就是一些。你不要太急，慢慢看。因为我们所处的环境中有许多不利于投资的思想，你需要毫不留情地清除它们才能进入第二关。
