第一节 关于指向灯
做房产投资的人大概都知道房产有几个指向灯：
第一个指向灯是银行。一般来说，银行贷款比较松，说明银行对房产市场前景看好，这时房产只会涨不会跌。相反，如果银行对房贷收紧，说明银行对房产市场不看好，有可能房产就要探顶了，这时进去可能风险更大一点。
知道点香港房产的人会说，如果跟进贷款，那么银行就会被房子套牢。这时房产泡沫也差不多要破灭了。这个道理我相信。
但是从另外一个角度来看，房产市场低落会不会和租房人口下降成正比，会不会和租金下调成正比。如果一个房产市场的泡沫仅由房产市场来承担而不波及整个经济发展的话，那么还是不要紧的，只要有租房的人在，你遇到的问题是租金高不高够不够还贷的问题。你可以在房产下降的时候吃进房产，以租养房，等房产市场再次回升的时候抛出房产。
第二个指向灯是空置率。泡沫理论的一个重要依据就是“黑灯现象”，即粗略地看一看晚上楼房的亮灯情况，大体上就可以调查出入住率。你到一个已经落成的楼盘去走走，如果空置率超过50%，那就说明房产市场有问题了。
第三个指向灯是还本时间。如果你购买的房产价格远远高于单位时间你能收到的租金，那么你也要注意了。
但是现在的情况虽然灯向左转，但房价还是向右转。比如说，银行已经是两次提高利率了，而且对房贷的门槛越提越高，但购房的人还是趋之若鹜。房价上升的速度已经使租金所得比例减小，但还是市场交易活跃。“黑灯现象”明明存在，但还是新楼盘的号子都排不到。这说明什么呢？说明了几个问题：一是住宅的需求量还是很大。单纯以高校毕业生每年有七、八万人滞留在这个城市的速度来说，目前的房源根本不能满足居民的需要。第二，虽然作为政府经济杠杆的银行对房贷亮出了黄灯，但这个灯点得是模糊的，既不能明显抑制炒作房产的现象，又不能帮助低端人群切实落实购房问题。结果是两方面的人都对这一指示灯失去了警觉。还有的人认为，房价越往上走就越安全，所以现在出现的现象与理论的扭转还是供求之间的矛盾，政策与效果之间的矛盾。
第四个指向灯是参考平均价。
这两天我看到媒体上报道杭州房产业的景气指数下滑的消息。初一看以为杭州房产从此进入下降线，但实际上不是这样，这只是一个开发高潮之后的小回落。就像加速度的概念一样，加速度的减少并不意味速度已经减缓，只是讲上涨幅度不高而已。所以报纸上的一些统计数据不能全部相信。听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。报纸上的统计也需要用心去体会，比如成交均价，因为房产具有不可替代性，所以你拿一致的均价去衡量总会感到无所适从。
第五个指向灯是政策。
我们先拿大家熟悉的股票来说。美国的彼得·林奇从小就玩股票，学成后发表高论称：“凡是股价超越历史新高的股票就是好股票”，并一路买高一路暴发，从此成为投资奇才。这是基于技术层面的操作。其理论但却遭到巴菲特的否定。巴菲特永远买进被市场低估的股票，一直拿到它被市场高估为止。这就是大家熟悉的基本面分析。却是现在索罗斯在更高的政策层面又颠覆了巴菲特的结论。房地产投资是这样。应该从高到低进行三个层面的分析：首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产，如果情况不好，还不如把钱放在银行里；基本面分析，我们应该投资什么样的物业，是商铺、写字楼或是公寓住宅，具体投资哪个区域，投资哪家开发的产品等；技术面分析，是投资商玩的投资回报法，什么出租回报、现金流、空置率、税费管理费等。所以，我们在物业投资中，切记，千万不要被一时投资回报的算法弄昏了头。如果没有政策面投资的良好分析，也一定要做好基本面的分析。
第二节 关于风险
每一种投资都有风险，所以你必须有足够的承受力。我们最大的问题也是一种常谈的问题：我的投资安全吗？我的投资有收益吗？房产投资当然也有危险，下面是常见的几种：
经营风险
房产的风险第一个来自于它投资的周期性风险。
消费性的周期是由上往下，单向不可逆转的，而投资性的周期是曲线状态的。投资的房地产的市场特色是它具有很明显的周期性，一个房价持续上升或下跌的周期往往可达到10多年。这主要是因为其生产期很长，一个房产项目有时要3至5年才能建成。房地产一旦供不应求时，就没法满足市场的需要，房价就拼命地升。另外一个方面，因为其具有抵押的功能，人们用较少的钱就可去买，而且房地产商还没建好房就可卖出去，有可能造成房子的供过于求，导致房子的价格下降。
现在讲“泡沫经济”，泡沫经济，《辞海》里是这样定义的：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。
房产有没有泡沫究竟有多少，我回答不出来。但是以我的观点，在短短的一个时期内房价冲破国际房地产均价，这个速度是不正常的。那就是说，在具体购买时，要依据自己的判断，不要跟入过高的房价，以求安全。
但是从整个房地产发展的总趋势上看，房产应该是上升的，因为人们的生活水平是不断提高的，人们的负担能力也是不断提高的。房地产价格于是也不断上升。
房产与经济的发展有密切联系。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，使房地产业一片繁荣。特别是国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持，使商品房大量上市，给购房者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。目前国内的房地产周期还没完全形成，因为其市场还没完全成熟。一般在复苏期时就可买房收租，高涨期时就可炒楼，到了危机期你就要走了，萧条期则要等待，不要随便贪便宜。
政策风险
政策风险是无法预测或控制的，这也是我担心的地方。上面说过，有的政策的出台会与初衷相去甚远，比如这两年相距不到一年时间两次调整利率，就显示出政府在宏观控制上有些底气不足。特别是将公积金利率也提高，我觉得有违能让百姓买上房的初衷。因为这样无疑将使依靠贷款的老百姓每年多支出不少资金。而且公积金利率上调是直接损坏了老百姓的利益。这些政策的推出过于仓促。
目前大家议论最多的是推出地产税之后能否真的降低房价。持否定态度的占到一半以上。因为就目前房价的结构来说，是利润空间太大而不是地价过高。如果把地价的使用按照70年长度来分年度交纳，理论上是可以降低房价，但实际上有几种可能：一是低价房源被内部控制经过几轮抬升后与现价持平或稍低于现价推出，受损的是普通百姓，二是随着城市没有约束地扩大，土地的使用基准价会以惊人速度上升，人能买得起房而交不起税。
这就是具有中国特色的现象，虽然国外的土地税已经成了一种惯例，但照搬到我们国家就不一定适用。
边际风险
租金下降或租不出去的怎么办？目前的房产状况良好，但在未来时间内会遇到城市改造，和单位的搬迁。比如说，政府机构的换址，比如说，附近大的商务机构、学校的迁址等。那么可能原先租的会变得不尽如人意。另外还有不能卖掉的流动性风险、通货膨胀率高于房产收益率的风险，都是可能遇到的。而租金与房屋位置、装修程度、物业配套是有直接关系的。所有租金贵的房子，月供相对较高。
所以投资房产包括二手房：一是要量力而投，仔细分析市场中长期变化及不可抗拒因素；二是要对所选房屋进行认真、理性分析，综合考虑投资成本、回报率、回报周期等因素；三是要对房屋的升值潜力和空间进行全面深入地评估。
我因为有了一组的房产，所以可以通过抛出一处房产来维持其他房产度过低谷时期。而没有过多投资的人，则可以用其他方式的投资组合来对冲。
环境风险和灾害风险
这是指不可抗拒的因素造成的房产损失。比如，战争、自然灾害等。一般情况下，我们只考虑经济稳定发展的情况，因为这是我们考虑投资的前提。
流动性风险
物业一旦购置后就不易变现，这是物业投资的最主要风险。规避该种风险的最好方法就是在选择物业时要对地段及物业本身资质做较高要求，注意选择性价比较高的物业，只有这样才能靠物业（包括地价）本身的增值，来弥补将其变现所造成的损失。另外，产权不清也会造成物业再次交易的程序复杂，费用过高，所以在购置时做到产权清晰，也是规避流动性风险的重要一环。
预计支付力风险
如果您是通过抵押贷款的方式购置物业，就会存在支付力风险，如果不具有长期稳定的收入来源，选择该种付款方式，一旦出现支付不能的情况，您的损失是比较大的。由于我们的购房贷款利率在整个贷款期限内并没有实行固定利率，随着经济的波动和利率市场政策的推行，对于某些需要进行长期房产投资理财操作的贷款购房理财活动，将面临着利率波动风险，有可能增加债务负担。规避该种风险的方法是在选择付款方式的时候，充分估计自己未来的收入水平及支付能力，量力而行地选择适当的按揭成数及年限。另外，由于预计利率有上升的趋势，您未来支付的分期付款金额，可能比目前利率水平较低时支付的金额有所上升，这也是您需要考虑的因素。
贬值及闲置风险
拥有两套住宅会存在旧房的贬值及闲置风险，旧物业的出租和维护需花费您一定的精力，以规避由于管理不善给您带来的损失。
时机风险。
房产投资的时机，或者讲房产理财标的及其具体选择时机，是十分重要的。在重大机遇的背后，很可能就是重大挑战和风险。现在有的房地产商炒作“入世”、有些舆论炒作“投资买房”，在一定程度上推动了房地产价格上涨。随着城市土地供应制度的进一步改变，有的房地产商为了获得开发地块，在招投标市场或者拍卖市场以超高价中标，或者拍得土地使用权，这样也会拉高一些楼盘的房价。但是，我们必须意识到房地产价格的上涨，最终依赖的是买方或者承租方的支付能力。从投资的角度来看，如果时机选择的不好，接最后一棒的话，风险是明显的。
城市的无限制扩大的风险
为什么城市扩大也会是一种风险呢？因为城市扩大之后我们将失去对房产价值的正确估算。“大杭州”的概念，其实是让周边的土地顺利进入“大杭州”系统，通过城区联动，将土地稀缺的边际效益逐渐向周边递增。现在杭州的土地等级已由八级进入到十二级，而每当周边地价往上走一个档次时，则意味着中间的地价更要向上走一个档次，这对杭州老城区的原住民没有积极意义，却需要为房产的换置交付更多的金额。如果城市无限制地扩大，那么我们的土地使用价格将会失去原来的意义，不能正确转换成为对于房产价格的衡量对照体系，这样就把房产的泡沫增大到所有的城市住宅，一旦泡沫被压掉，那么受影响的房产就是整片。而在国外，城市周边虽然可以有卫星城市，可是城市的界限是很分明的，这样可以明示房产的级别。而我们却仿佛用土地来制造一轮又一轮的房价高峰，这是很危险的。
第三节 关于房产投资的第二次谈话
在本书的写作过程中，房产政策又在不断地调整，一方面是让人欢欣鼓舞的消息，比如，二手房交易取消增值税；另一方面是多少让人紧张的消息，像小房型停止贷款利率第二次调整等。王志勇的应对措施又是怎么样的呢？
我们进行了第二次的谈话。这次我们把话题更深入了一些，我们谈到如何来防范可能出现的风险和危机，如何组合自己的资产，如何来评估自己的承受能力等一系列的问题。
要投资不要投机
问：房地产现在是太热门的话题，大家都知道它赚钱，都进去炒一把。我咨询了一位经济学教授。他说，当大家都知道干这个赚钱，都去干这个的时候，危机就快到来了，你以为怎样呢？
答：房子是件大事，买得起房子的人会议论，买不起房子的人也会议论，这并不说明什么。大家都知道去炒一把，也是需要条件的，一是需要本钱，没有本钱去炒，那是硬炒，也是投机。一种是有本钱，但是瞎炒，没有明确的市场定位，也没有想好到底要做到哪一步，那也很危险。我拿股票做例子吧。开始人持原始股的时候，基本上都能赚钱。但后来不是这样了，市场发生了变化。可是还有好多人认为做股票就是能赚钱，纷纷投进股市，这样被套牢的可能性就大多了。可这不能说现在炒股票的没有人赚钱，赚钱的人还是有的。房产也是这样的。我的观点是投资不是投机，要以平常心来对待。
西方投资心理学家卡尼曼和特沃斯基称，大家在投资中会“漠视基本比率”，这就是说投资中的几率其实是很接近的，但是有的人特别在乎近期的利益，一有涨跌就神不守舍，急抛急进，这就是没有平常心。
房产投资也要量力而行。像我，就不会去选择买高档的别墅，因为我本人没有欣赏它的眼光，至少现在是这样。我不知道能够接受别墅的人到底占多少比例，会选择哪些区位，所以我对未来的市场没有把握，我就不会去碰它。
再一个是千万不要负债去投资。
投资需要处理好资金与日常生活的关系。因为对大多数人来说，多是依据工薪收入来维持日常家庭开支的，结余资金并不充裕。这就要求个人投资者首先要安排和保证家庭生活所必需的开支，再将结余资金用作投资。
一般情况下主要利用家庭的结余资金。这些资金又分两种，一种是可以保证长时间不用的，还有一部分是预计用资金和备用资金。比如一对年轻夫妻手上有50000元。暂时没有购房计划，但有生育计划，那么这50000元中应先留出20000元以备生育时急用。再留5000作为非计划性突发事件的备用金，余下的钱才能考虑作为投资。如果生育计划在两年之内，那么这20000元可以考虑考虑投资于风险相对较小的证券，如国库券、公司债券等。
如果你持有的资金有限，那也不是说你不能投资，要看你投资什么。报纸上说，美国有一对夫妻，养了一条狗。这条狗非常敏捷，而且嗅觉极好，对毒品的味道十分敏感。哪怕毒品离自己有三条马路，它都能准备无误地找到藏觅地。这对夫妻就借小狗之力成功地为一对父母提供了后者儿子的毒品藏觅地，使得大家能及时帮助这位年少的瘾君子。结果夫妻两个专门成立了一个公司，收费帮助那些有毒品问题的家庭，而且正准备开发相关产业，进行类似的狗技能训练公司。
一个好点子，一个小机会，都会成就你成功的投资。看那对夫妻，所付出的仅是卖一只小狗的钱，就盘活了一个公司的运作。投资可以如此简单！
要借钱不要负债
问：说到负债，我知道你现在也是“债台高筑”，你跟银行借了很多钱，那么你怎么没有把自己划在负债投资的一类呢？
答：问得好。没有投资之前，我也像一般人一样，不向人借钱，当然，最好少借钱给别人。觉得无债一身轻。但现在我的眼光不同了。我清楚了我的开支与收入，资产与负债是两个层面上的事。以前我向人借钱过日子，那是借钱在开销。现在我负债是借银行买入了我的资产。所以这是一笔好债，是为我带来收益的好债。
我一直认为，我在投资房产时，做得很有创意的一件事就是：没有像其他朋友一样，在买下单位分配房产后，就做安心做一个好“顺民”。不少朋友都是把买房余下的钱用来装修，然后就两手空空，没有了想法。再攒了钱就把旧的房子卖了，换个大房，然后每月按揭。这样看来，你拥有的房子确实是大了，但你却成为“负翁”。你买入的房产并不是你的投资，而是你买入了一笔负债。你大半辈子都在负债中度过。所以你的房子并没有为你带来收益，而是让你付出了更多。
现在有个说法：自己投资房产的人冒的险更大。有个例子：某人，现在算拥有三套房产，一套现房自住，贷款140万，两套期房，一个是别墅，一个是单身公寓。两个房产贷款60多万。这样一共借了银行200万，一个月还贷1.6万。月收多少呢？1万。有6千元的还贷款需要从储蓄里拿出。问题来了。虽然房产的价值在增加，但是他的储蓄能不能支撑到拿到三证的时候呢？要知道我们的期房延期交付是很常见的事情。再一个，这个肉鸡能不能顺利出手呢？要知道他本人本来是希望住在郊区大房子里，觉得不方便才又买了一处市内的房子。他不方便，别人就感觉方便了吗？肉鸡到底要养到什么时候呢？还有一套单身公寓，因为买进的时候已经价格不低，拿来出租要多长时间才能收回本金，如要出手又是一个时间问题。这样负债投资给人的压力是很大的，说不准一不小心就被套牢了。
而我自己认为是经过思考才有目的地收购有良好抗跌性的房产，而且除了还贷之外基本上还有盈余。我另外有预警计划，可以比较方便就解套，如果真被套住的话。
就我而言，我更为精彩的一个手笔是把我的单位分房卖掉，从而手里有了一大笔钱。我用这笔钱的四分之一付了首付，买了一处与原来房产差不多面积的房产，而用其他的四分之三投到了另外的房产中去，这样我虽然背了四笔债但这是让我富有的好债务。我用合法的手段向银行借了钱，有效地提高了我的收益比例而且我的生活质量并没有由此下跌。
要好消费不要坏消费
问：你提到不要购买消耗而又购买好债，这又怎么理解呢？
答：我先讲个故事。
我认识两个做出版的朋友。前两年他们都赶上了福利分房的末班车，到手一个60多平方米的房子。那时杭州的房价开始上涨，但是幅度远没有这两年厉害。然后他们都有了孩子。两室一厅的房子都不够住了。第一个朋友的第一个想法就是把孩子带回老家去，在当地请了一个保姆，让父母照看，他们每星期轮流回去一个照看一下。接下来他们就这样做了。其中的另一个按揭在自己的房子附近买了一处小房子，把父母接过来，也请了一个保姆，白天父母上自己家看孩子，晚上自己看管。
这样两个人都度过了三年，直到孩子入幼儿园，都把保姆辞了。第一位朋友把孩子接回来，却发现独生子跟自己的感情不怎么和谐，因为父母的方言影响了孩子的发音，所以他们需要花更多的时间教孩子说话。再就是发现孩子得了鼻炎，为此他们花了钱治病也治疗了几年，我们先计为3年。第二个朋友的父母愿意回老家去，所以小房子空了出来，他就把房子出租了，每个月收1000元的租金。
现在我们看一下两人的收支情况：
前三年
第一个朋友保姆费350×12=4200
交通费100×50=5000
支出9200
第二个朋友保姆费550×12=6600
房贷费780×12=9360
后三年
收入：房租1000×12=12000
支出15960每年净收入：2640
第二个朋友每年多支出：6760第二个朋友每年净收入：2640
我们再来看一下再经过几年，第二个朋友能在收入上追回前几年的支出，再多拥有一笔房租。答案是：再经过5年时间。
不要小看这一个决定，也许在短期内你看不到效果，但是时间越长，你看到结果会很不一样。第一个朋友有三年的时间不停地往来于两个地方之间，或许量化到每个月并不多，而且他还为老家的保姆费用低而沾沾自喜。而第二个朋友或许在开始几年觉得开销一下子增大，却在三年之后慢慢情况好转。而且他还拥有了一处房产！何况我没有把第一个朋友花费在孩子身上的医药费统计进去，否则他会觉得得不偿失的。
可能决定购买资产还是购买消耗并不是一下子就能看清楚的。所以我会单独讲一个为什么投资是个计划，一旦你有了这个计划，你就会很自然而然地作出一些正确的决定。这时不如坐下来，先计算一下你未来的财务状况再作决断吧。
中国之大，提供了你投资的广阔空间。现在杭州的房产业热得发烫了，但我觉得还有机会。如何在城市里找一个好地方投资，我会给你一些启示，我还会告诉你哪里是“下一个杭州”。
