第一节 城市投资地图
初步判断法
杭州的房产一直走在全国的前列，这是件既幸福又不幸的事。幸福的是我们较早看到房产市场可以上演这样一出出令人情绪高涨的好戏：几乎每个房交会都是涨价会；房产商从最初的“买楼送车库和买楼送阁楼”这样的优惠讨好客户，一直到“想要有阁楼的顶层，加钱！想要车库吗？没有！”这样挑衅的态度；单位门房的小子前两年还踏着三轮，从自家郊区的自留地拾掇青菜运往市场，今天居然住在自家五开间四层楼的大房子里，从上到下地收房租。房子、房子，多少人倾家荡产，住在一座空空荡荡的豪宅里为下半辈子担心，又有多少人埋首灯下，点着钞票偷着乐。不幸的是我们中的绝大部分人还没有回过神来，幸运之神已经离我们远去了。
但是房产的上涨不是一件始终能够维持的事。根据西方房产业理论研究结果表明，在没有到达价值顶点时，所有的房产都会上涨，等到房产市场完善起来，地域之间的差距会拉大，不同地段之中，有的会继续上涨，有的则会下跌；然后，同一地段的房产也会有价格上的区别，好品质的房产会价格坚挺，而整个小区设计不合理的房产会下跌；最后，同一小区不同的房型之间的价格也会不同，有的上走，有的下跌。所以这是从片到块到点的细化过程。像杭州的二手市场中，同样处于市郊，一般的楼盘可能只能挂到每平米6000多元，但精心打造的楼盘如“万家花园”则价格在每平米10000元以上。今后这样的距离还会拉大。
我在上文中提过在投资时可以看某些因素的合成，这是决定你能否得到预期收益的前提。为了更加具体地展开，我用图表的方式详解一下各种因素：
判断区位的方法：
交通
少于五条线路0分；多于五条线路5分；多于五条线路且有一条通往商务或文教区10分；
附近景观
没有公园或景区0分；有一个小区公园2分；有两个以上小区公园5分；有一个市重点景观项目或景点10分；
附近建筑
一般住宅0分；学校和一般商务楼5分；重点学校或高档商务楼10分；
附近设施
没有菜场和超市0分；小型菜场和小型超市5分；大、中型菜场和超市10分；
物管
没有物管0分；小区不封闭0分；没有室内停车库0分；
物管费超过200元每月0分；小区封闭5分；有室内停车库5分；
城区
市郊城乡结合部和没有公交车到达商务区的0分；有流动人口但以务工为主的1分；有大型商业中心或者有三所以上高校集中的地方5分；有市主要商业建筑和商务建筑的7分；市中心10分；
其他
娱乐场所5分；
两个以上银行5分；
市级以上医院5分；
以上距离均以步行十分钟以内，特别是距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站步行时间在10分钟之内。如果周边商店林立，生意兴隆，那一定是成熟地段，以后在此地生活很方便。但超市、菜场、面包店、餐馆、洗衣房、五金店等这些店最好离新家100米左右，太远了买东西不方便，太近了又嘈杂。综合分数超过37分是可以考虑的房产，分数越高则越能考虑购买。
这样，你如果去选择区域，大致就心中有数了，然后你再考察一下你能提供的房产在周边可供房产里是稀缺的还是比较多见的，关于这一点，你可以以租房者的身份去问一下附近的房产经纪人。
再教你一招，你可以在一个地区附近数一数，如果附近有3家以上的房产经纪人要安家落户，你可以多留心去找房源，否则你可以另选地方了。
判断小区的方法：
外观要求：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通设施近；有发展前途。
供应套数：以自住户为主，建在城郊的普通住宅以大社区为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，意味着业主出租以求回报时竞争更少，意味着更精致、更珍贵。
社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。
物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。
判断房型的办法：
户型大小：上面说过，我挑户型是挑小户型。这是一个重要的方面，也为让你低付出高回报。但是保证房子租得好的还有一个条件是，你挑的户型在这个小区里比例很少，尤其对于一个主打投资概念的楼盘更应如此。因为，一种户型越多，意味着小区内你的竞争对手就越多，如果他压低房价的话，大家的利益都会受损。
房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。
杭州投资地图
根据我对城市区块的分析，我觉得每个城市都有一个天然的地理条件，让城市凸显出中心与非中心的区别。这样你可以确定投资的大致方位。我是这样理解杭州的利好地块的：
第一是武林广场一带。这个中心经过几十年的培育，人气很旺，老城区，配套好，学区佳，交通便利。房型虽然老旧，却是得房率高，而且面积不大，总价低。这是黄金宝地，用来出租最好。在一个城市里，即使是中心地带，也有块状的中心和条状的中心，一般来说块状的地块比条状的地块要优越得多，所以在选择中心时，必须选择X形地块或Y形地块。
第二是旧城区四至的东边沿河一带。这一带房产由北向南依河而建，是市中心绝对闹中取静的位置，而且空气干净。这带楼盘设计观念前卫，都属于九十年代末期的房产，成色较新，相当于城市中豪宅的味道。现在你只要站在东河桥上，向两头望去，高楼鳞次栉比，感觉赏心悦目。
第三块是城郊，景芳至汽车南站围绕钱江新城的地块。这一地块由政府规划而不是由房产商零星开发聚成的住宅区。所以房型以多层为主，楼与楼之间间隔较大，绿化较好，配套设施齐全，也相对安静。这一片与城西不一样。城西是由房产商们率先进行开发形成的一个居住大块，随后再由政府修路配套而成的住宅区块。因为缺乏整体的规划，所以虽然繁华，却很无章。特别是人口急增之后，交通就有些不畅。而东河一带一路沿水，交通便利，确实是居住的宝地。
第四块是杭州的“经济特区”下沙地块。这是在一片空地上拔地而起的现代化新城。建设完成后将由高教园区、高新园区构成，人员素质高，而且世界500强中有20家左右将进驻下沙。同时下沙的交通将十分发达，不仅有临江大道直穿杭城，而且会有地铁将杭州本城与之紧密相连。现在已有德胜路的公路直通下沙。同时下沙经济也会有强烈的辐射能力，影响到海宁、柯桥、绍兴、萧山等地。它的最大优点是没有原住民，全部是外来人口，而且是素质高的流动人口。
相反，有一些被概念炒作出来的地块前景并不乐观，我认为几下地块会出现跌幅：
第一块是临平与杭州之间的楼盘。这是由地铁概念炒作起来的楼盘。但所谓的地铁虽不是空穴来风也遥遥无期。这些楼盘多为杭州人所投，却实际入住率不高，所以物业与配套跟不上，人气不旺。如果再没有交通跟上，这块地很可能就会被人遗忘。
第二块是城西外侧闲林一带临国道的部分公寓。这一带离杭州城区较远，已在绕城公路以外的余杭境内，但又不属于余杭的市区，明显处在两不管的地带。当初开盘时设想比现在的占地量大，是想打造第二个城西的概念，但直到现在没有进行整体的规划，另外景观不是很好，没有突出的景点。这些房产由杭州人消化，但如果配套跟上，那么总价不高的排屋与别墅还是让人接受，作为休养的地方，但是有的公寓却不能让人接受。
第三块是三墩到勾庄一带。这块房产由浙大的迁址而被提前升值，但实际上这些地方离大学城不近，离未来的地铁口也远。而且这一带没有很好的商务中心，这就是说外来人口会比较少，所以是不宜投资。
你可以借鉴的城市投资法
我之所以这样详细地剖析杭州的房产地块，不只是想让那些想进入杭州投资的人知道我对杭州地块的理解，更重要的是，你可以依据自己城市的布局来找出可以投资的区块。
这些地块分别是：
黄金地段
这是城市经济发展中长期形成的特定的区域。优越的地理位置、区位经济优势明显、有一定的历史文化传统、在公众心目中特殊的地位具有无可替代性，故常有“旺地”、“黄金地段”之说。衡量物业升值与否，这里具有几个因素：交通。现代城市的发展，交通是否有体系是经济发展的命脉。是否有立体的交通体系，公路、地铁，主干道能否通往机场、市区等等都是人们选择物业时十分关注的；配套设施。完善、成熟的周边配套设施能反映出物业的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值不可忽略的重要条件。
像温州人认为：杭州最有投资价值的地块是西湖边和钱塘江边。这两块地区具有无可比拟的人文传统和经济价值。所以这一带与老城中心均可以成为我们投资的方向。
产业经济的中心
一个地区经济的发展，对物业的需求非常大。比如在北京，国贸商圈对东部物业的影响，IT业对中关村地区的物业带动作用就是如此。这里的关键要素是：流动的人口、强有力的产业经济和方便的交通。
像杭州，我认为滨江区的房产前景比萧山本地要强。无独有偶，我在房产论坛上找到了一位与我有同感的网友，他把萧山房产分成三个区域：一是原来的萧山繁华市区，配套齐全，生活方便；二是萧山经济技术开发区，现代化气息浓厚，建筑宏伟，但生活配套尚未成型；三是以江景房为概念的滨江区块，配套基本没有形成。
他的理由有三个：一个是人文原因。原住民的地产领域是外地人不能进入的。所以萧山是以萧山人、萧山话为主体的生活环境，外面的人进去很难形成气候。二是购买力因素。原住民占绝大多数的地块虽然也会经历房产上扬的过程，但其上扬幅度一定不会超过外来人口众多的地段。一个地方的房产不仅靠本地人购买，更重要的是要有外地人流入，有外来的购买力。三是原住民的结构。如果原住民以农业人口为主，那么他们消费高价房的能力是极其有限的，因为他们的土地是农村“宅基地”，是不要钱的。
这也是我看好城市附近独立经济开发区的原因。因为这里没有原住民，全部是以外来人口聚集而成的。第二个原因是强有力的经济纽带，把外来人员的层次和消费水平全部提升了。第三是便捷的交通，能够成为辐射的中心地带。第四是安全与完善的配套。一个安全稳定的外部环境很重要，这一点往往容易被人忽视，而对通过规划后实施的地块来说，这点很容易做到。
快速城市化的地区
选房犹如选股，未来成长性是其重要的因素，不要在已被爆炒过的股票中找黑马。选择房地产也是如此，快速城市化的地区也许近期还有种种不利之处，但不要被短期内的一些不便所蒙蔽，而要关注其周边是否处在快速发展中，如是，则稳有增值前景。拿北京来说，像前些年的亚运村地区、朝阳公园周边等都是极好的范例，现在投资者则应关注朝阳的东坝地区、海淀的西苑和上地地区以及大兴的亦庄地区。而杭州的滨江与下沙也是这样。
第二节 未来的投资地图
因为房产是附着在地面上的，所以跨越地区去投资异地的房产是件不太容易的事情。特别对于不太愿意流动的中国人，更尤其是上班一族的平民来说，是难上加难的事。但是跨地区的投资确实是个趋势，因为随着交通的发达，信息业的发展和经济一体化的运作，会有更多人突破自己所住的区域，到别的地方投资房产。所以当朋友建议我能不能建构一个平台，使房东一族的管理房产成为一件相对方便的事时，我觉得这确是一个方向。建立一个指导平民房产投资的平台，给大家提供建议和分析，通过资金的组合与定位，使大家都能在房产的大市场中得益。
我要说的是，当多数中国平民口袋里的钱多起来的时候，把钱投到哪里就是一个很实际的问题。放银行，不甘心；做股票，不放心。所以，当房产一出现时，先期富裕的百姓把钱投向房产。前两年，温州军团凭借强大的经济实力到杭州淘了一次宝。当我们杭州市民还要痛苦地思索买房还是不买的时候，他们已经拎着一袋哗哗作响的钱离开杭州转战到了苏州宁波，当时的江苏的报纸好像还专门有些文章对付浙江兵团的大举进犯。没有等成熟的政策出台，这钱又流走了，我们关心这些钱从第二轮城市撤走之后又会流到哪里呢？
“漂移”的中心
先讲一个很有趣的中国房产现象：房产的中心倾向。
这里指的中心并不是地理位置的中心，而是在一个时期内，该地区或城市的物业将持续升值，成为人们关注的中心；边缘化也不是地理位置的偏僻概念，而是该地区逐渐被人们遗忘和抛弃，该地区或城市的物业投资价值在持续走低。这是一个非常值得注意的趋势。不仅城市链和中心会漂移，而且一个城市的中心区位也是会漂移的。
像杭州，自房产业一起步，政府就提出一个一体化的说法：“天下的就是杭州的”。所以杭州显然是已被中心化的城市之一。在房产业中杭州能够与北京上海等城市相提并论本身就是一件让人意外的事。而由市场一体化所主导的全国资源的自由配置，必然引发区域间竞争的加剧和区域格局开放。当一个区域被中心化的时候，四面八方的投资就会向这个区域涌入，最终形成一系列重要产业、主流人群，因此，中心化和边缘化的趋势使得区域的土地价值和房屋价值必须加以重新评估。
而在城市里，这一中心也会漂走。拿北京以三里屯周边为例，60年代初不少住户是响应号召搬来的，一直到80年代末，这个地区才开始有起色，现在的拆迁价已达到七、八千元每平方米。一般来说，当一个区域炒得火热时，往往意味着它气数已尽，因为房子盖成了是70年不变的，而一个地区成型后，其发展空间很快受到限制，它的中心地位也将向别处漂移。因此，了解市政规划并作分析判断，才能选中投资色彩不会很快被冲淡的区位（繁荣期至少在5年以上），或是5年后才凸显投资潜力的区域。
而像杭州，城西一块显然是被提前预热了，接着是滨江一块。但是要注意是炒作的提价还是真的中心移走是一个很重要的决策前提。
因为中心化的内容，目前看来主要表现在争夺投资者和吸引终端消费者，如很多地区户籍制度的弱化；市场游戏规则的改变等实质上都是为了尽可能多地占有投资客和消费者。
谁会在这些竞争中胜出？显然原住民居多的地方不可能成为房产业发达的中心区域。中国只有一部分城市在中心化，即现在被人们日益关注的长三角、珠三角和京津地区。而在这个中心化过程中，不是所有的城市都能荣登宝座的，它必须拥有那些得天独厚的条件，吸引外来者的眼球。而这种机会的出现可能会有偶然，只有你通过不懈地追踪才能得到，所以这里就不展开讲了。
休闲生活的选择
我要讲的另一个投资地块就具体得多。
随着经济条件的好转，人们越来越有走出去看看的功夫和财力。那么到哪里去呢？我认为现在的一个大的趋势是向东边靠海洋的地方聚集。因为这里有很好的经济背景，有广大西部不能体验的蔚蓝生活，所以向有水的地方去，向有海的地方去会成为休闲生活的一种主流方式。从2001年起，我就抽空由北到南在海边寻找适于我投资的下一个地方，下面我可以说出我感到有前途的一些城市的名字：
浙江岱山。这是浙江东海中的一个小岛，古称蓬莱仙岛，历史悠久，风光秀美。气候宜人，景色旖旎，青山、绿树、海岸、沙滩、奇礁、怪石，古迹遍及全岛，旅游资源十分丰富。这个地方比沈家门一带还要安静，海滩延伸很长，海景美丽。目前以本地居民为多，房价不高。规划中有跨海大桥将其与本岛相连。
浙江象山。这是一个吃海鲜的好地方。与一般小城镇不同，象山虽然不是什么大地方，却很早就有一种海派的作风，休闲文化发达。当地居民多说普通话，经济条件较好，特别石浦，素有“浙江中路重镇”之称，为中国四大渔港之一。有许多诸如“三月三·踏沙滩”、“祭海”等独特的风俗。近年来，当地政府将原来自发的民间仪式组织起来，每年9月中旬都举办“中国开渔节”。内容有渔家灯会、千舟竞发开船仪式，烟火文艺晚会、“渔家乐”风情旅游、地方民间灯舞表演、祭海仪式、彩车大巡游等，吸引了众多的游客。现在已是上海和浙江内陆人的双休日度假场所。所以象山成为下一个投资宝地是很为我看好的。
浙江千岛湖。千岛湖是上个世纪50年代修建水库之后形成的一个人工湖。千岛湖比杭州西湖大104倍，湖内岛屿星罗棋布，常见的岛屿有398个，还有数百个小岛随着湖水的涨落而时浮时沉，所以景色迷人。这一地方适合脑力工作者和讲究生活品位者办公与休假。湖水幽蓝，特别是夏季温度较低，景色让人心旷神怡，所以这一带的湖景房很有潜力。
广西北海。这个地方气候宜人，海滩面积大，景色比较好。现在已经有北方人进行候鸟式的度冬。该地旅游资源很好，又是整个西南地区的最大的出海口，云南、广西、贵州、四川的出口均仰仗于它，在整个西部经济发展起来之后，这是一块风水宝地。它是多数中国人想拥抱大海的愿望实现地，是广西对外经济的第一块接触地，更是未来休闲生活的栖息地。
这是目前我沿海考察的结果，当然会有更多的地方进入我的视野，那么让大家一起再来找。
我敢说，今后会有越来越多的人关注房产投资。因为房子对中国人来说太重要了。在今天信用体系、社会经济保障体系、金融体系等还远未完善的市场经济初级阶段，房产是中国人的信用基础。担心员工会携款潜逃吗？让他找房子来担保。担心合同不履行吗？用房产押上！房产又是百姓的养老基础，一个看得见摸得着的房子放着，未来可算是有了着落。房产又是百姓资金筹措的融资工具，借我钱吧！我把房子都押给你！
所以，房产在中国人眼里是生养繁衍的乐园。在未来的房产投资中，每一位投资者都要注意这一特殊的“中国现象”。中国是一个人多地少的国家，几千年来中国人的奋斗目标主要集中体现在对生存空间的争夺，而今后这种争夺不会平息。
转向国外的地产投资
目前已有国内资本移至东南亚华人较多的国家投资房产。毕竟海外永久业权投资让国人羡慕。大家都知道在中国购买房产，普通住宅土地使用年限仅为70年，商业用地年限更短仅为50年，于是投资海外地产渐成风气，因为海外地产的土地产权形式90%以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当你购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。购买这种产权的优点在于：百年永固的产业可世代相传；租赁市场庞大，有稳定租金收入可还贷款；无论何时入市，如能以中、长线为投资策略，总能赚取投资回报；个人资产不受任何政治等因素影响，免除投资风险；资金投入量少，买家可安排高达75%房屋贷款；投资回报稳定，每年租金回报为7～8%，房产升值率则为10%左右。需要考虑的是：房产税额度；房产维修开销；房产的遗产税额度。
