2008年6月，被“地震”余波震荡的房地产资金链，开始显露出断裂的迹象。于是，有的进，有的退，一切都围绕着资金而动。
“问渠哪得清如许，为有源头活水来。”坐吃山空，纵使有万贯家财，如果不思进取，也会千金散尽。更何况深陷融资、市场囹圄的房地产企业。它们有着现金为王的金科玉律，无论是谁，越过这条生死法则甚至打擦边球，都会遭遇灭顶之灾。
缺钱，更缺人气
磨难是人生的试金石，对于房地产企业而言，调整也是它们的试金石，通过此番调整能够验出谁是金刚不坏之身，谁是“纸做的老虎”。截至2008年6月，一直挂在房地产商口中的“缺钱说”愈演愈烈，缺钱让它们寸步难行，但缺人气更让它们彻夜难眠。
2008年6月13日—6月16日博鳌房地产论坛将主题定为“改革三十年，大变局下中国地产的新契机”。原因正是复杂的国际国内经济环境让中国房地产面临前所未有的困境，之前被炒得沸沸扬扬的“拐点论”、“百日剧变论”没有被大范围讨论，不是已经失去价值，而是大部分人已经接受房价下跌、短期内行业整体不景气的现实，行业整合已经不可逆转地展开。
在诸多困境中，缺钱似乎成为房地产企业共同的切肤之痛。“像我们这样的中小开发商，现在资金很紧张，很多项目都没法进行，银行贷款下不来，找别人借也不现实，好像都被卡在那里了，整个行业都缺钱。”厦门某房地产企业工作人员直言不讳。
一直以来，房地产行业都被视作暴利的代名词，成为中国收入最高的行业，甚至超过了金融、IT业。动辄几十亿元甚至上百亿元的销售额或融资，让无数怀揣着“淘金梦”的人加入房地产开发的行列。一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100%—200%。”
但根据相关资料显示，在过去的10年里，房地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。只有2002年融资前现金流是正的，10年年均融资前现金缺口达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口为2.2亿元，即平均每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资2元亿来支持其扩张。或许，借贷、融资是商界再常见不过的事情，是维持房地产企业现金流的有力“手腕”。
在2007年9月之前，这条道路还是畅通无阻，但政府打出一系列的组合拳，就像堆积在道路上的石块，渐渐增多之后即将把这条路堵住。2007年6月7日，为加强银行体系流动性管理，央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金1个百分点，于6月15日和6月25日分别按0.5个百分点缴款，这次是央行2008年第五次上调存款准备金率。截至6月25日，存款类金融机构人民币存款准备金率已达到17.5%的历史高位，而此次上调准备金又冻结资金超过4200亿元。信贷进一步紧缩，长短期信贷资金来源受到限制。
随着准备金率的提高，很多中小银行都会出现无钱可贷的局面，“现在整个行业都没钱，谁都借不到钱”，作为知晓内幕的一家企业，永安信资产管理有限公司对当前房地产资金困境一清二楚。
只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有1/3的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%、同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。此时，融资似乎成为开发商的救命稻草。
但选择何种融资方式，以及融资的时机是否恰当，仍有待商榷。就股票市场而言，2008年6月大盘连续下跌，房地产板块受影响最为明显，IPO上市房地产企业跌破发行价。资产高达70亿元的建业地产，其融资规模仅逾2亿美元，较之前透露的融资规模“缩水”不少。而名下物业资产估值在500亿元左右的宝龙集团，其融资规模也只有约3亿美元。由此可见，近期市况波动，加上宏观经济和地震等诸项因素影响，内地房地产股票总体不被看好。
屋漏偏逢连阴雨，在资金紧张之时，又受到银行贷款和上市融资的双重逼迫，房地产资金链的断裂口已经打开。随着时间流逝，其脆弱程度只能是越来越明显。但市场经济中，解决钱少的核心是解决市场问题，需求和购买才是“钱生钱”的原动力。房地产行业缺资金，只是表面现象，更深层次的根源在于缺少人气和市场。
“房地产行业最缺的是人气。”大多数购房者的观望态度致使销售急剧下降，而2008年开发商面临萎缩40%—50%的需求。
2008年6月，只要经过北京朝阳区大望路路口的人，都会被一些售楼人员“盛情邀请”去售楼处“坐坐”。而在其他一些人群流量大的地方，行人被劝说进看房班车到楼盘“逛逛”的现象也越来越普遍，“大哥，去我们售楼处坐坐吧，听我给你介绍介绍，买不买都行，只耽误你几分钟，就算帮个忙行吗？”
这曾经是农贸市场商贩的流行词语，“走一走，看一看，买不买都没关系”充斥着选购人的耳边。但与普通商品不同，房子不是一棵白菜或萝卜，其价值决定了人们选购时的慎重，但当一件商品面临无人问津的窘境时，无论其实际价值多高，也会因人气稀少而暗淡无光。“售楼处太冷清，哥们儿您给凑凑人气，有咖啡有杂志，您就当休息。”
无论出于何种目的，此时的开发商仿佛更能把购房者当做上帝来看。见好言好语的劝导，不能打动购房者的“芳心”，开发商又开始大打促销牌。“东南三环35—80平方米小户型，总价43万元起，买房送价值5万—15万元的轿车。”除此之外，买房赠送装修、免物业费和印花税等诸多楼盘促销广告随处可见。
五花八门的促销背后，是售楼处的门庭冷落，“转过年来，市场就不行了，尤其是三、四月时最清淡，到现在也没缓过来。”即便是周末，多处楼盘的看房者依然少得可怜。据房地产从事者的经验，5、6月的销售状况是一个项目年度销售的缩影，尽管地产商们不愿意承认，但2008年的楼市只能用“惨淡”二字来形容。
商家与消费者的关系，并非朝夕可以建立，人气也不是数日内可以赚取。在高房价刺眼的光芒下，购房者的热情已被“打击”太久，想要重新让其复苏，要视房地产商的态度和举动而定。
艰难的日子：下滑、流失直到洗牌
如果销售困境延续，价格调整几乎是必然结果。不管是北京集体下调中介费，还是南方抱团提高中介费，都没有挽救二手市场的日益低迷，而经过“网上签约”、“不吃差价”、“资金监管”等一系列政策调控之后，不少中小型房地产中介纷纷停业，一些大型地产中介机构也纷纷调整门店布局。
2008年6月，正值夏天的开始，此时的北京温度已经超过30℃，虽然还不到夏天气温最高时，但地产中介却感到闷热异常，似乎预感到一场暴风雨即将倾盆而至。在脑海中，他们依稀看到了自己的下降轨迹：销售量的下滑，从业人员的流失，直到最后面临新一轮的“优胜劣汰”，一切都是再自然不过，一切也都是再残酷不过。
生意清淡、门庭冷落，是绝大部分从事房产经纪工作人员所必须面对的现实。2008年6月20日，北京西四环的一家大型中介公司门店，就面临这种尴尬，门店窗户上贴满了丰富的房源信息，却不能让匆忙的人们停止脚步驻足观看。经纪人依然热情，甚至比以前更为热情，但被“冷水”浇灭之后，只能无所事事，或与同事聊天。
无奈之下，北京部分中介开始关闭门店，其中不乏中大恒基、筑家地产等大型地产中介。关闭门店最多者，当属信一天，关闭了包括西三旗、清河、奥体东门、京广等多个店铺。而就在6月底，信一天又上演新一轮关店大戏，安定门、崇文门、安宁庄和车公庄4家分公司都被“注销”，在人们的眼中消失无踪。
当然，这种现象不仅存在于北方城市北京，入夏以来上海的地产中介市场也是燥热难耐，6月，一些地产中介的成交量相比2007年同期下降30%—40%。上海房价一直坚挺的中心城区二手房价格也开始松动。以静安区为例，二手房成交价总体下跌约10%。
只是，在生存压力和客源减少的两座大山压顶之下，上海的地产中介并没有急于关店，而是使出浑身解数来寻找“清凉”：在人行天桥上贴宣传单，到地铁口拉客，有的中介人员为吸引购房者眼球甚至还把自己的照片放到网上……
此时，中介行业最为忌讳的“两家合作”模式也开始重出江湖。所谓“两家合作”模式，是指“一方提供房源，一方提供客户，如果生意达成，双方再谈分成”。以前，每个经纪人手中都有大量的房源和客户，为了避免“分成”的不便，中介商们很少合作；而如今，找到一个有心购房的客户变得不再容易。无奈之下，两家中介合作，你贡献房源、我付出客户，然后坐到一起谈分成。
做出的反应不同，但是面临的市场同样残酷，中介经纪人也是同病相怜。就全国而言，北京的地产经纪人数量最为众多。截至2008年6月，北京市房地产中介公司约有2600家，其中1/3是纯做二手房租售业务；而北京市持证上岗的房地产经纪人有4万余人，此外，还有约1万余名“无证”房地产经纪从业者。
在北京，地产中介行业一直实行“D点”和“跳点”制度，所谓“D点”意为删除，一般指决定是否留用的最低业绩标准，而“跳点”则一般指升级考核的最低下限。这种近乎残酷的制度，导致了北京房地产经纪行业年平均高于30%的人员流动率，被称为“人员流动性仅次于农民工的行业”。在6月份，北京链家地产经纪有限公司的很多经纪人，已经连续两个月没有“开张”，继续下去的下场只能是“自动走人”。
而在深圳，二手房交易的高峰时期，从事房地产经纪和相关的按揭、担保等业务的人员有近6万人之多。市场的持续低迷，迫使大部分人不得不转行，或者转投他地。
得人才者得天下，比尔·盖茨曾经说过：“如果可以让我带走微软的研究团队，我可以重新创造另外一个微软。”人才是企业发展最为直接的动力，其流失程度从侧面反映了行业的调整幅度。在地产困难时期，资金的缺少固然会对企业带来垂直打击，但人才的流失却会造成其内驱力的不足。
不管是关店，还是花招频出的促销方式，掩饰不住的是交易量的萎缩。由于地产中介的主要业务是代理销售，而2008年上半年开发楼盘的减少，导致地产中介能接的业务比2007年大幅度下降。当看到少部分开放的楼盘，闻风而动的地产中介会一窝蜂地冲上去，为争夺项目，出现了竞相压价的现象。
头破血流地抢到楼盘的代理权后，中介商才发现，房子很难呈现以往的销售畅通，滞销的结果，就是中介商的左右为难：既不能从开发商处拿到钱，也不能获得销售收入。根据深圳一家知名地产中介高层人士估计，2008年上半年深圳房地产中介公司中，至少90%的公司处于亏损状态，勉强维持的资金都是以前积累的利润。
既然是维持，就有一定的时间界限，再充足的资金，一味只出不进，总会有用尽的一天。有关人士预计，2008年下半年的房产销售将面临更大的压力，成交量同比降幅更大。而且一线城市深圳、上海、北京的交易萎缩情况会更为严重，“如果房地产市场的深度调整从一线城市向二三线城市迅速传导，房地产市场的全国性调整将比我们预期的要来得更深更猛。”
“房地产中介的窘况至少还要维持一年。”毕竟，此次房地产调控不同于历史上任何一次，是由内及外的连番打击。购房者的信心受到打击，使房地产感染上最急性的内伤，而产业调整、次贷危机、出口萎缩、股市不景气等，都让房地产的外表看起来伤痕累累。“接下来，是最难熬的时间……”
既然选择远方，便不怕风雨兼程，地产中介正行走在风雨兼程的路上，等待他们的远方也许就在不远处，前提就是坚持之后的再坚持。
不务正业：“把鸡蛋放在不同的篮子里”
经济一体化的不断发展，使得国家之间的界限不再明显，距离也不再遥远，对产业的影响也是如此，其衍生物就是企业的多元化战略。
20世纪80年代中后期，消费市场在松绑中逐渐萌芽，整个宏观供求处于短缺经济时代，市场的空白点俯首即拾，带给企业的是一夜暴富式的机会主义心态。在如繁花般绽放的市场机会面前，早期的企业便开始四处出击。万科就是其中一家，堪称中国企业多元化的先驱。
1984年，以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称，万科注册成功，主营业务为办公设备、视频器材的进口销售，此后又陆续进入零售、文化、酒店经营等领域。沿着综合商社的模式，万科迅速将自己变身为一个以贸易为主的多元化企业。截至20世纪90年代初期，万科已经发展成为拥有“四大支柱”、十余个部门的“大块头”企业，成为后来者仿效榜样的同时，多元化的扩张也为万科如何有效分配管理资源、资金资源留下巨大难题，也为万科决心“万而归一”，专注房地产产业埋下伏笔。
经历了多元化到回归专一，万科最后选定了房地产，随之成为行业的佼佼者。在很长一段时间里，房地产一直被人们称为“印钞机”，吸引了各路英雄前来淘金。据不完全统计，目前主营业务为房地产业的上市公司达七十余家，涉足房地产行业的上市公司已有三百多家，其中，2001年以后进入的企业占到1/3.
在人们仍对“三外”（外行、外来人、外来资金）争相进入房地产产业的众生相记忆犹新时，经历了宏观调控洗礼的中国房地产业，却出现了耐人寻味的新变化：在银根紧缩、土地严格实行新政后，一些房地产企业开始将部分资金投向其他行业，实施多元化战略。
2007年以来，央行频频提高准备金率、加息，开发商依靠银行贷款来维持企业生存的方式难以继续。作为房地产开发企业，进行二元化或者多元化经营，或将成为企业从困局中突围的出路。
在2007年10月22日，天伦置业就迈出了多元化的第一步，与广西和贵矿业投资有限公司及第三方签署了《股权转让协议》，收购该公司所持广西田阳叫曼矿业有限责任公司55%的股权，股权收购价格为3800万元。2008年4月12日，天伦置业再一次将一家煤矿收入囊中，以600万元收购贵州六盘水吉源煤业有限公司60%的股权。
截至2008年6月，上海已有二十多家房地产企业进入石油行业，大部分为当地排名前20位的房地产企业，其中，上海绿地（集团）有限公司和中融集团就是代表。
早在2005年，绿地就获得煤炭经营资质和成品油批发资质，成功并购一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司。2007年，上海绿地集团还成立专门的能源集团，并将能源业务规划为自己的四大业务之一。
虽然同为进军能源行业，中融与绿地采取两种不同的发展策略。中融经营石油业完全绕开国内市场，将重点放在国外，并直接进入原油开采。2007年8月，中融在加拿大成立能源控股有限公司，并在加拿大竞标获得220口油井的开发权。
在房地产企业多元化发展的方向上，能源矿业市场正在成为首选。究其原因，并不复杂。面对国内能源需求的日益加大，政策风险比房地产业较低，尤其是新能源的开发，符合缓解能源短缺和环境危机的当务之急；从另外一个角度来看，能源矿产的长期回报被众多人看好，资源有限也让各大房地产企业进行资本转移时抱定抢得先机的心态。
随着原油价格持续走高和天然气价格的大幅上涨，煤化工行业的成本优势逐步显现。2008年下半年以后煤化工行业会有较多的投资机会。一些房地产企业早早涉足煤化工行业，就是为了占得先机。
在地产、金融领域赚得盆满钵满的中国泛海集团，就是此类战略的前辈。2004年，察觉到煤化工产业的发展前景，泛海就开始着手调研，终于在2007年拉开投资能源领域的大门。2007年9月，泛海在内蒙古自治区包头市举行特大型煤化工项目的奠基仪式，该项目投资达一百多亿元，也是中国泛海进入能源领域的第一个项目。
此后，2008年1月30日，泛海又在山东打造自己的第二个煤化工基地，联合新奥集团、联想集团重组凤凰大化肥，组建山东新能凤凰化工有限公司，正在积极打造煤化工基地。
“不将鸡蛋放在一个篮子里”的多元化发展，是企业规避风险的一个途径，也可以理解为一个发展战略。但随着国家对房地产调控政策的日益严格，它正在成为房地产企业置身在汪洋大海中，想要拼命抓住的一根救命稻草。进入2008年，房地产企业向外迈出的脚印越来越多，步伐越来越快，当然，目的依然是矿产资源：
1月初，绿地集团以20亿元的投资代价，成功竞得陕西省和山西省两大煤矿的投资开发权。
……
6月19日，万业企业发布公告称其已在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，主营为矿产的勘查、开采、加工提炼等。
6月20日，中天城投集团股份有限公司发布公告称将注资1亿元成立全资子公司，专门从事资源投资，进行锰矿资源勘探开发。
……
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。从各个行业一股风涌向房地产业，到房地产企业不约而同地出击石油、煤化工等能源行业，对于企业而言，无论多元化还是专业化发展，都应该是深思熟虑之后的结果。多元化虽然能带来一定的短期效应，并可以长期分担风险，但涉足不相关的领域，无疑是企业做出的一项风险投资。
尤其是进入资金要求同样高的能源产业，分担风险的同时也承担着风险。对于处在困境中的中小房地产企业而言，进入能源领域所需的资金本身就是一道高门槛；进入陌生的能源行业，地产企业也会面临外行如何探索和熟悉新行业的难题。
隔行如隔山，已进入多元化战略的房地产企业，务必不要以经营房地产业的思维模式来经营其他产业。能否实现自己心中的美好预期，也要看企业以后的经营思路和企业战略。
热钱流入：一边是海水，一边是火焰
外资投资中国房地产业，已不再是新鲜事。随着中国踏入WTO的大门，一些必须遵守的游戏规则摆在眼前，程度不同的开放成为无可争议的选择，房地产也是如此。近几年，各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”，摩根士丹利、高盛等已深度介入内地房地产市场，外资比例已接近15%。
而随着房地产私募基金和房地产投资信托（REITs）的发展，机构投资者正在扮演日益重要的角色。在国际市场来看，中国将成为全球最大的房地产投资基金聚集地之一。而上海，则当之无愧地继续成为外资进入中国的首选、房地产投资全球化的最大受益者。
2007年，国际五大行之一的高力国际发布最新研究报告称，2007年上海房地产投资市场持续升温，上半年外资在沪成功收购10个投资项目，整体收购项目金额超过13亿美元。
“去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。”2008年3月12日，商务部部长陈德铭透露。另外，由于连续几个月楼市低迷，2008年又有大量外资抄底中国楼市，瑞银、荷兰ING集团、摩根士丹利等都继续加码投资中国楼市。
2008年2月，瑞银集团与金地集团共同成立房地产投资合伙企业，投资10亿美元用于中国内地房地产开发。预计合作企业将募集3亿美元的海外资本，通过杠杆交易带来约10亿美元的购买力。
中国政府持续收紧银根，迫使地产开发商纷纷集中发展短期项目，来缓解现金流压力，对于公司长期发展无益。而与作为欧洲最大的基金管理机构和瑞士最大的共同基金管理人的瑞银合作，金地集团便于充分发挥该公司的投资和开发管理优势和瑞士银行环球资产管理集团房地产投资管理业务的国际经验。此外，金地集团还会按照市场价格和条件对金地与合伙企业合作投资项目提供项目管理、投资咨询、销售、物业管理等服务。借助瑞银的资金，金地可以实践自己的地产规划；而借金地的地产运作，瑞银能够获取资金升值的收益，对于双方来说，都是一件有益的事情。
在外商看来，拨开中国房地产“乱”的外表之下，是一片资本洼地，地产开发如此，地产中介也是。2008年2月28日，21世纪中国不动产获得全球最大的房地产综合服务提供商Realogy集团的注资。Realogy集团是继高盛战略投资（亚洲）公司以及美国艾威基金之后的第三位战略投资者。
作为诞生于美国，全球最大的房地产综合服务提供商之一，21世纪不动产在2000年3月进入中国，以房地产事业为主，并囊括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务。随着在中国业务的展开，逐渐成为外资抢滩中国地产中介市场的首要目标。2005年，高盛亚洲首轮向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为其第二大股东；2007年10月22日，艾威基金再向其注资5200万美元，堪称中国房地产经纪行业最大一笔私募融资。
对于这第三次的注资规模，合作双方没有向外界透露，但可以肯定的是，借助此轮注资，Realogy集团成为21世纪中国不动产的第四大股东。
这两个国际资本大鳄的涉水之举，只是众多海外资本争抢中国内地市场的一个缩影而已。许多海外基金或投资银行都对中国市场产生了浓厚兴趣，在长期观察之后决定进入。
在国际市场，被称之为“大摩”的摩根士丹利是外资在中国房地产市场的一个投资信号。2003年7月，它成为首家进入上海高档房地产业的美国投资者，与上海永业集团合作的第一个项目“锦麟天地雅苑”总投资9000万美元。此后，“大摩”频频在中国房地产市场出手，成为海外资本进军中国的“排头兵”，而《华尔街日报》报道也称，“大摩”带动了海外资本涌入上海市场，并将上海房价推到了中国最高之列。
而5年后的今天，在美国万众瞩目的“次贷危机”之中，在雷曼兄弟轰然倒塌之后，为避免引火上身，西方金融大鳄纷纷甩卖海外资产。这次，“大摩”依然走在了队伍的最前列。
2008年6月，摩根士丹利对外出售位于上海的锦麟天地和华山夏都两个项目。一个是“大摩”首次在上海所持的项目，一个是投资7.6亿元刚刚购入2年的高档物业，两个项目有着不同的特质，“锦麟天地目前的出租率已经超过90%，收益相当稳定了，这是我们打算出售的主要原因。而华山夏都虽然也打算出售，但是这个项目今年刚开盘不久，出租率不高，估计会比较难卖。”摩根士丹利资产管理部人士表示。
同样是极具升值潜力的项目，此时出售让人不禁得出“看淡上海楼市”的结论。虽然“大摩”把这项举动归结为通常的运作策略，但外资大量甩卖上海房地产资产的现象还是陆陆续续出现：澳洲麦格理银行出售上海新茂大厦，套现2.5亿美元；花旗集团出售上海永新广场，套现1.05亿美元；高盛集团出售上海高腾大厦，成功套现1.5亿美元；美国国际集团，拟出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”；雷曼兄弟出售上海福海商厦股权，中信泰富广场的办公室拟提前退租；美林集团拟出售南京西路部分开发项目。
是看淡中国房地产市场，还是在获得足够增值回报后的普通抛售，在外资对前者的极力否认，和对后者的大力推崇下，真正的原因难以确定。但这并不表示外资会大规模撤离中国，毕竟，想要流入中国房地产的热钱还是不计其数。
2008年6月，一份面向30名基金管理人、21名机构投资者以及14名组合基金管理人的“INREV/AREA亚洲投资意向调查”显示，机构投资者对亚洲房地产市场的投资占全球房地产投资总额的37.8%，这一比例在未来两年将会上升至39.3%。
“2008年，在最具发展潜力的房地产市场排名中，日本办公楼和中国的住宅项目分列前两位，众多房地产投资商已明确将亚洲作为其未来的战略发展市场。其中，日本市场较为成熟，拥有大量的机构投资商；而中国市场则仍处于快速发展中，特别是其私营房地产板块。”在AREA联席总监高富诺及亚太区常务董事陆德智的言谈中，更是看不出外资撤退的信号。
在本土开发商面临融资困境之际，对房地产公司贷款，或许会成为窥探中国市场许久的海外资金的最好进入机会；而外资项目在中国的抛售，无疑更会让中国房地产资金链条更加脆弱。
但无论怎样，在充满扩张欲望的疯狂拿地和资金不畅通的双重压力之下，海外投资者始终是中国房地产交易的“大赢家”，留给中国房地产企业的，更多是对现状的反思、对生存的渴望与如何生存的积极探寻。
四方比拼：扛下去就是胜利
对于房地产市场而言，除土地之外，资金、政策、交易都是不可或缺的关键因素。因此，这就意味着，房地产的参与者不仅仅是开发商和购房者，还包括银行与政府。四者因为一个焦点而有千丝万缕的联系，银行信贷的从紧、开发商的资金困难、购房者的持续观望以及国家宏观调控的政策，表面看似开发商是唯一的受害者，而真实情况是，其余的三方也并非一定是胜利者。
博弈，在2008年的6月更加激烈，加入的队伍也越来越庞大。在这场态势轰轰烈烈的房地产“混战”中，比的是耐力，拼的是策略。
对于房价的下降，很多地产商归结为国家宏观政策的“刁难”。从2007年“限外令”的颁布到2008年第16次提高准备金率，一年的时间推出各种政策，向人们展示着一个信号，即“对于房地产，政府要将紧缩银根进行到底”。
然而，“进行到底”是何种程度，对于中国房地产，甚至整个中国经济都有着举足轻重的影响。美国次贷危机和越南经济危机，毕竟给中国提了个“醒”：防范国内楼市危局引发金融风险。20世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达十多年的经济低迷，就是血淋淋的教训。
“对中国来说，不用下跌50%那么多，20%—30%足以引发一场经济灾难。”SOHO中国总裁潘石屹预言，“楼市大跌，将让中国产生一大批负资产家庭。”在中国，普遍实行20%—30%房地产贷款首付标准，一旦房价急剧下跌，绝大部分购房者即使把房子卖掉也无法偿还贷款，银行更是会被套牢。
2008年6月13日，中共中央、国务院召开会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。而紧随其后的人民大学经济研究所的分析报告也与之“曲调”相似，该报告预测：下半年中国宏观经济政策将进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策也应进行相应转变。
房地产过热或过冷，对于国民经济都不是有利的信号，针对于此，国家宏观调控还能走多远，尚无定论。但可以肯定的是，调控的大方向不可能改变，只能是涉及调整的“程度”，毕竟对于国家而言，房地产市场的稳定才最关键。
如果说，房价下跌的“元凶”是国家宏观调控，而收紧“钱袋”的银行则是“帮凶”。一直以来，银行与政府、开发商、购房者之间都保持着“微妙”的关系，努力维持着三者之间的平衡。而现在，这种平衡变得越来越难，在从紧对房地产的贷款、对购房者的二套房贷的同时，银行的日子也不好过。
曾几何时，房地产开发商和购房者被银行奉之为座上宾，“只要手中有地，贷款就找上门”，2007年底央行的一项统计数据表明，2007年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款总额超过总数目的30%。全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18%。其中，房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别占总余额的6.76%和9.99%。
房价下跌，银行最担心的莫过于对房地产开发企业的贷款，只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果开发商因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼，银行的损失就相对大多了。同时，缺少了商业性地产贷款，银行另一项赖以生存的项目——利息差收入也会迅速减少。
无论房地产开发贷款和个人房贷会对银行造成何种冲击，银行资金的合作对象毕竟不只是房地产。而作为一种刚性需求，房子肯定是人们生存的基本条件，可以说是缺之不可。然而，需求是市场的根基，购买力才能维持开发商的生存，对市场了解的加深，是购房者理性化的突出表现。
“没有最多，只有更多”，看到房价不可抑制的下降，趋于理性的购房者并没有真正动心。北京市房地产交易管理网公布的数据显示，2008年5月份北京市期房住宅日平均签约215套，与2007年同期相比，跌幅超过30%。对于利用各种促销来打探购房者心理底线的开发商而言，不免有些残酷。
根据规律，房价下降只会加重购房者的观望心理，直到房地产出现价格反弹时，或许会出现“追击”现象。而且一旦出现“大降价”，就有可能招致“退房潮”。在北京，截至2008年6月，共有1427个楼盘存在退房记录，其中退房次数超过百次的有12家。某项目2008年5月退房次数就达305次，退房率达100%。
尽管购房者“降了也不买”，为了刺激市场、加速资金的回笼，“打折促销”依旧成为中小开发商唯一可选的救命稻草。
进入6月以来，北京房地产频传“降价”风潮：先是部分新开楼盘试水般的9.5折，后有燕郊楼盘夏威夷北岸史无前例的7.5折。本以为降价就可以顺利度过低迷期的开发商，终究在成交量大幅下滑的现实下，意识到“大势已去”。
面对迫切的资金需求，在向银行借贷无门之后，一些中小开发商寄希望于手中闲置的土地，有的甚至走上借高利贷的险途。“公司确实缺钱。”一位项目经理无奈地说，在出让一块土地之后，他正在计划出让第二块。从6月1日—6月24日，北京地产市场上的转让开发项目就有45个，其中不乏地理位置优越的住宅用地。
2008年5月20日，嘉兴市广源房地产开发有限公司以土地使用权抵押作保证，向大红鹰集团借贷1亿元，年利率高达18%，相当于银行贷款利率的2.4倍，将中小房地产商的“资金饥渴”完全暴露。然而，这还不是最高的利率，有些向私人拆借的年利率甚至高达35%。铤而走险的借贷，能否帮助自己度过“最艰难的日子”，还是未知数，但背负沉重的压力，开发商想要坚持下来，必须经过一段“炼狱”。
与中小开发商的举步维艰相比，大型品牌开发商的日子也不再“顺风顺水”。在银行“碰壁”之后，一些房地产企业踏上上市之路，恒大地产、河南建业、厦门宝龙等络绎不绝。但被誉为“2008年中国房地产界最具标志性的事件”的恒大地产首次公开上市被搁置事件，似乎证明了这条路的不再畅通。
千方百计上市不能，已经上市企业的表现也不尽如人意。在中国股市遭遇“地震”时，地产股是最重的灾区。2008年6月，A股市场创下本轮调整以来的新低，两市地产股亦紧跟大盘连续下挫，部分地产股的跌幅甚至达到20%。截至6月23日，万科收盘9.01元，跌幅50%；保利地产收盘12.62元，跌幅30%；金融街收盘7.65元，跌幅25%；招商地产在最高时达到102元，如今只剩14.88元。
管理学中的博弈有三种类型：负和博弈、零和博弈和正和博弈。从总体上来看，所谓负和博弈，是双方冲突和斗争的结果，是所得小于所失，即通常所说的两败俱伤。所谓零和博弈，是指博弈的结果是一方吃掉另一方，一方的所得正等于另一方的所失，整个社会的利益并不会因此而增加一分。所谓正和博弈，是指博弈双方的利益都有所增加，或者至少是一方的利益增加，而另一方的利益不受损害，因而整个社会的利益都有所增加。
从这种角度而言，只要房地产退让一步，把房价调整到合理之处，就能实现“皆大欢喜”的正向博弈。地产商可以赚取合理利润，购房者可以在能力之内购买房屋，政府和银行当然也可以更加从容面对市场形势。
一叶知寒：中航地产债台高筑求生存
目前房地产最缺什么？绝大多数开发商的回答会是“缺钱”。进入2008年，楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。多数房地产企业都面临资金压力。
中国人民大学经济研究所发布的研究报告指出，2008年下半年和2009年将迎来房地产投资和价格双双下滑的局面。国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰时的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均而言，每家内资开发商资金缺口达1201万元。
金融机构贷款仍是房地产资金的第一来源，但在货币政策的进一步从紧后，房地产行业通过国内信贷筹集资金的比例随之缩减。国际资本市场的“惨淡”，也为意欲上市融资的房地产企业，亮起了橙色预警灯，表明此路也是困难重重。
残酷的时期，正是考验房地产企业生存能力之时。当“资金难求”成为摆在面前的现实后，房地产企业所能做的只有千方百计破解难题。在这场“生存战”中，中航地产欠下了5亿元的借款。
2008年6月17日，深圳中航地产股份有限公司发布公告，由于国家货币政策从紧，2008年公司进入开发期的地产项目较多，在资金投入量加大、公司资金偏紧的情况下，向母公司中国航空技术进出口深圳公司借款5亿元，以弥补地产项目的资金漏洞。借款年利率7.8435%，这也是中国航空技术进出口深圳公司从银行借款所执行的利率，期限1年，预计年支付利息不超过人民币4200万元。
成立于1982年12月1日的中国航空技术进出口深圳公司，是中国航空技术进出口总公司设立在深圳的全资子公司。依托中国航空工业的雄厚技术实力和人才优势，中国航空技术进出口深圳公司已经发展成为以高科技工业制造为核心的多元化经营的战略控股公司，主要业务包括制造、房地产、物业、酒店、百货零售和贸易。
而深圳中航地产股份有限公司就是中国航空进出口公司旗下的房地产公司。早在1994年，中航地产改组为国内公众上市公司，截至2006年年底，中航地产总资产达21.75亿元，净资产达4.2亿元。在高手如林的深圳房地产市场中，中航地产虽然不是最为耀眼的明星，也是不可小觑的实力派。
国家银根紧缩，无疑是资金漏洞的制造者之一，但数目繁多的项目同时进行，也是危局的始作俑者之一。资料显示，截至2008年4月，中航地产共有在建或拟建项目13个，土地储备建筑面积约218万平方米，除深圳31.08万平方米，占比例14%外，其余大部分分布在昆山、赣州等二三线城市。
格局决定企业的未来发展，但时机不恰当的格局，却让中航地产患上“资金饥渴症”。在此番借贷之前，中航地产还曾做过两次“寻钱”行动。2007年12月，中航地产曾运用部分闲置募集资金暂时用于补充流动资金，总金额不超过4亿元，使用期限自股东大会批准之日起不超过6个月。在12月18日的2007年第三次临时股东大会上，被审议通过。
2008年5月，中航地产又拟变更坪地酒店项目原定募集资金2亿元用于昆山项目，该资金占2006年度非公开发行合计募集资金总额18.70%，这项决定在6月13日的临时股东大会上也被通过。
资金不足，被迫贷款而债台高筑，中航地产是众多房地产企业的一个缩影，但与众不同的是，因为有坚强的“靠山”，中航地产略显幸运。据公告显示，此次贷款，预计年支付利息不超过人民币4200万元，不会对公司造成不可承受的利息负担，同时还可保证公司各开发项目按计划顺利推进，有利于公司的长远发展和经营目标的实现。
危世警言：资金链——房地产企业的生死线
资金链，是一个永不衰落的话题，有人笑谈，有人哭诉。它是企业生命的天使，也是夺命的魔鬼，与企业如影相随。断裂的资金链上，总是不停演绎着各种版本的传说，结局却出奇的相似，喜剧寥寥，悲剧不停，结尾往往蹈着同一个覆辙：曾经风光无限，如今步履维艰甚至轰然倒塌。
所谓资金链，指的是现金——资产——现金（增殖）的循环，在企业运作过程中，要保持企业的良性运转，资金链畅通是首要条件。资金链是企业可持续发展的血液，也是企业命运的喉咙。一旦企业的资金链发生断裂，所有的技术研发、新品开发、利润等都是纸上谈兵，企业面临的将是一次生死抉择。
2007年以来，央行连续上调存款准备金率，这让众多企业尤其是房地产企业明显感到了寒意。到2008年，对于房地产企业来说，融资的天仍然不明朗，让人不禁感叹：房地产企业的冬天真的到来了。SOHO中国董事长潘石屹说：“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”
在2008年6月4日召开的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，房地产企业的代表脱口而出的不再是土地储备规模的大小，而是如何保持良好的现金流，如何平衡土地储备和资金链等问题。
在很多人的眼中，房地产开发犹如“典型的空手套白狼”式资金循环模式，也被视为中国房地产业中的一条独特而普遍的资金链：利用有限的自有资金加上借来的钱，购买土地之后，接着把土地抵押给银行，拿到贷款后，立即开始施工；等到项目施工完成2/3，就可以拿到预售许可证，而只有拿到预售许可证，楼盘才可以作为商品到火热的房地产市场上买卖、流通。唯有如此，开发商才可拿到销售款，来偿还银行贷款以及拖欠的工程款。
至此，房地产开发企业的一个资金循环才得以完成。按照国家规定，只要拥有项目总投资的35%的资金，项目就能立即获批准，然后丰厚的利润便蜂拥而至。一个资金循环结束后，地产商通常会把所得继续投入买地，开始新一轮的资金循环。
以2007年的一宗地产项目为例，北京的一个房地产开发商仅以3600万元（占项目总投资的30%）的自有资金启动项目，便获得净利润超过1亿元。以此计算，自有资金利润率高达300%，而在英美国家基本不超过30%。
中国房地产业具有奇高的利润，也具有奇高的风险。房地产景气时，一切都显得顺风顺水，但一旦银行银根紧缩，房地产低迷，银行也肯定不会“雪中送炭”。这条资金链上任何一个环节出差错，对自有资金微薄的房地产商都是致命的。因为土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏。中国房地产协会副会长顾云昌2005年就曾说：“中国房地产市场的明天，关键是土地，冷热在金融。”
事实上，不仅仅是房地产企业，任何一个行业都是视资金链如命脉。德隆、格林柯尔……一个个都是曾经声名大噪的企业，无一例外地都在资金链的断裂中掉下万丈深渊，从此一蹶不振。顶着“缝纫机大王”耀眼头衔的飞跃集团、曾被称为“国宝”的飞跃集团掌舵人邱继宝，却在2008年6月面临着生存危机：集团欠下银行十多亿贷款，经营无法正常运行。国宝企业家也可能倒在资金链断裂这张牌上。
2008年，对房产企业最重要的一句话就是：适时保护资金链。或者合作，或者出让土地，或者加强融资能力，要把融资能力保护好。
为此，企业应该更加重视通过经营活动产生现金流，或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出，一是千方百计产生现金流；二是要减少现金的使用，降低在新增土地储备上的投入，提高对现有土地储备的开发力度，加快销售速度。
对于上市房地产企业而言，要提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。
