从地区层面上看，房价收入比的差异反映了中国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度的不同。与其他经济指标类似，房价收入比的总体情况是：经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。表明相对于当地居民的收入水平来说，东部经济发达地区的房价水平确实偏高。尤其是2007年一线城市房价收入比增长过快，东部地区大城市的房价收入比更是持续攀升。
房价收入比的合理上限为9.99～12.67，因此当房价收入比超过13后，意味着房价泡沫已经孕育。六个城市中，北京、深圳、上海的这一指标已超过13，表明积累了一定泡沫。杭州、广州和成都的情况则相对良好，这是因为2009年上半年房价涨幅虽然巨大，但鉴于2008年房地产市场的调整以及城镇居民可支配收入持续增长，房价涨幅大部分被收入增长所消解，因此房价收入比的指标比较理想。2009年8月，上海、北京、深圳等城市成交价格还在上涨，但成交数量已经降低，这些城市房价能否持续上涨有待观察。
不过，对于那些热点城市而言，房价收入比的参考意义有一定局限性。因为住房需求并不仅限于这些城市的当地居民，更多地需求来自于区域外部，有些来源于全省，有些来源于全国甚至是世界需求。以当地居民的收入来替代外部住房者收入，计算的结果具有一定的偏差。当然，来源于区域外部的购房者，有相当一部分是出于投资需求，投资需求的支撑最终还是根源于本地居民的自住需求。
（2）投资需求：预期投资收益率
投资需求取决于预期的投资收益率，它对金融系统的流动性状况、其他投资渠道的收益率，通胀预期和政策预期等因素反应灵敏。
2007年处于经济周期的顶点，政府采用从紧的货币政策来收缩金融系统的流动性，该年央行10次上调银行存款准备金率，6次上调贷款基准利率，政策预期流动性不断偏紧；相比之下，2009年无论是国内流动性还是全球流动性普遍泛滥。2009年的上半年国内信贷投放达到了惊人的7.37万亿元，即使下半年收缩流动性，全年的流动性仍是非常充裕；从外部环境来看，美国货币政策宽松带动全球同步放松，全球流动性上升，并在近期不会出现拐点。
流动性泛滥带来的必然结果是价格膨胀，这种膨胀既可能出现在商品市场，也可能出现在资产市场。在通胀预期之下，企业和投资者一个自然的选择就是进行通胀防御性投资。众所周知，中国的金融投资工具比较单一，特别是缺乏有效的通胀防御性投资工具；而过去10多年市场经验表明，房地产是对抗通胀最好的选择。
同时，就实业投资回报率来看，2009年的回报率比2007年大为降低，从2000－2009年工业企业全行业的平均盈利来看，2007年的盈利水平达到了近十年的高峰，2008年开始下降，这一下降趋势在2009年上半年并未得到扭转，1－5月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润8502亿元，同比下降22.9%。
危机时期，政府实施的一系列房地产利好政策导致房地产投资的成本显着降低，同时2008年房地产市场的调整和人均可支配收入的持续增加使得房价上涨的空间不断增大。
目前，尽管货币政策已经开始微调，但经济复苏尚不稳固，经济增长还有赖于房地产投资的增长，积极财政政策的资金保障还要求房地产市场维持在一定的活跃度。因此，虽然利率可能上调，但针对房地产市场非常严厉的调控政策在2010年可能不太会出现。因此，投资者对2010年房地产市场的预期不会太乐观，也不会太悲观，基本上属于“中性”级别。相应地，投资性需求也会保持在一定数量之上。
2.供给
（1）新建住房供给
未来住宅的新增供给要取决于土地供给、与住宅供给有关的结构性政策（如70／90政策等）及市场因素。从长远来看，土地供给是住宅供给的核心因素，但短期内，由于房地产建设周期较长，2010年的新建住宅供给更多取决于市场因素，因为在市场景气度较高时，开发商会积极盘活存量土地并加快开发、施工速度，增加有效住宅供应量，否则相反。可以从历年新建住宅的开工、施工、竣工面积来推测2010年的状况。
从1999年到2008年，每年的施工面积从5.51亿平方米增加到27.41亿平方米，增加到5倍左右；每年新开工面积从2.16亿平方米增加到9.76亿平方米，增加到4倍多；每年相应的竣工面积从1.98亿平方米仅增加到5.85亿平方米，仅增加到3倍左右。因此，1999－2008的竣工率在不断下降，这在一定程度上增加了新建商品房供给短缺的压力。
尽管竣工率的降低可能由多种因素引起，但不可否认，开心商的推房策略、拖延竣工时间获取因房价上涨带来的巨大利润是很重要的原因。2008年房市调整清楚表明，当房市观望气氛浓厚时，开发商通过开发商减少施工量，或者停止项目施工等各种手段来对抗房价下跌的压力，这也是造成2009年上半年新建住宅供给偏紧的原因之一。2010年新建住房的供给还是要取决于开发商的经营策略。2009年房市的发展状况与2007年有类似之处，两者都从量价齐升至价升量跌，由于开发商目前资金充裕，即使量价背跌可能是市场调整的前奏，但开发商绝不会加快开发速度，大幅增加新建住房供给。
（2）二手房供给
二手房的供给主要来源于改善型需求者（将原有住房卖掉，购买更为舒适的住房）和房市投资者。由于改善型消费者的需求较为稳定，因此，二手房供给的最大波动因素在于投资者的行为（抛售或持有），它取决于投资者对未来房价的预期。在整个市场向上、政策利多、房价看涨的时候，投资者会待价而沽，二手房市场的供给紧张；在市场出现政策利空、市场向下、房价看跌的时候，投资者可能会加快抛售，二手房市场的供给增加。二手房存量市场的供给具有较大的弹性，随着房屋持有成本的上升或预期房价的下跌，二手房市场的供给都会增加。
经过十多年的发展，二手房存量市场规模不断增长，目前全国约有近170亿平方米左右的城镇存量市场，二手存量房交易的重要性不断上升。比如上海，2008年新建住房成交量约为900万平方米，而二手住房成交量为970万平方米，在上海住宅市场历史上，二手房交易量首次超过新建住房。2009年1－7月，新建商品住宅成交量为1093万平方米，而二手住宅成交量为1271万平方米，后者继续领先。从美国近30年住房市场变化看，新建住房与二手房成交比例变化不大，基本维持在1∶5或1∶6左右。二手房成交量大于新建住房不是偶然现象，这是住宅市场开始趋于成熟的标志。因为从市场特性上分析，新建住房供应容易受到开发商的控制（如通过捂盘行为）；而二手房的交易双方都是散户，市场化程度更高，更能反映市场的真实变化。
前文分析，随着经济复苏，2010年房地产政策将有调整，极度宽松的货币政策必定改变，但鉴于房地产行业对国民经济的重要性，以及房价快速上涨后市场自行会进行一定程度的修正，因此2010年预计不会专门针对房地产出台严厉政策。投资者对后市的预期不会有急转直下的改变，二手房供给预计将稳中略升。
因此，综合政策面与供需双方的分析，2010年房地产市场在经历2009年的快速上涨后，将维持高位盘整的局面，如果实体经济复苏良好，又没有较大程度房地产市场紧缩政策出台的话，2010年底前可能还会显现稳中有升态势。
三、结论及政策建议
（一）结论
中国的人口结构、经济结构、城市化进程决定了在比较长的时期内房地产价格具有上涨的基本趋势。短期房地产市场的走势在很多程度上主要受制于房地产政策的制约，政策是关键。本报告认为，基于经济维稳的考虑，与2009年房地产市场政策相比，2010年的政策将以稳定为主，因此，2010年全国房市基本上会维持高位盘整的局面；如果2010年下半年经济复苏良好，且政府没有出台进一步紧缩房市政策的话，2010年底前还有可能出现稳中有升的趋势。
（二）政策建议
中国经济结构的特点导致房地产行业与宏观经济、政府财政有着紧密关系，这是2003年以来房地产调控政策效果不理想的根源所在。为了促进房地产市场和国民经济的健康发展本报告认为，政府必须做到以下几点：
首先，用一般均衡的视角替代局部均衡的观点，结合资本市场的发展来调控房地产市场。随着近年来中国房地产市场的不断繁荣，房地产的投资品特性——金融资产特点受到了前所未有的关注，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求的影响越来越大。但是，由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如果单纯依靠增加房地产市场的供给并不能解决房价上涨的问题。对政府而言，调控房地产市场，不能仅关注局部均衡——着眼于房地产市场的本身，而应在一个一般均衡的框架下，结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。从金融资产投资的角度来看，资本市场与房地产市场都是可供人们选择的投资市场。
其次，加快经济转型和财政改革的步伐。采取多种措施，刺激内需，要将目前的投资驱动－出口驱动型增长方式转变为需求驱动型增长方式，改变房地产行业“绑架”宏观经济的状况。同时，进行税收制度改革，改变目前地方政府的“土地财政”局面。在可出让土地数量日益减少，存量房规模不断增长，投机泡沫重新出现的情况下，开征物业税是一个理想选择。
2009年5月，开征物业税改革首度被国务院提到政府议事日程上，房地产市场上开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节税收少、税负轻的局面将有希望改变，这将有利于抑制投资需求，促进房地产市场的健康发展。
再次，多管齐下，从供需两方面来促进房地产市场的健康发展，既要满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业作用，又要抑制房地产投机泡沫，使整个行业实现良性健康发展。具体来说，政府可以通过增加住宅土地供应、打击囤地、捂盘行为来扩大市场供应；严格执行二套房贷政策和限制外资购房政策来抑制房地产投资投机；积极推进集体建设用地的流转等制度变革来促进房地产业的发展。
主要参考文献
［1］金雪军主编：《2009年中国金融市场分析与预测》，浙江大学出版社2008年版。
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［3］倪鹏飞：《金融危机冲击下的中国房地产2008－2009年中国房地产市场分析与预测》，《现代城市研究》，2009年第3期。
［4］赵铎：《保增长目标下的需求“喷泉”》，《国海证券研究报告》，2009年6月20日。
［5］江征雁、殷姿：《当房价上涨成为必然——2009下半年房地产行业投资策略》，《申银万国研究报告》，2009年6月25日。
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［7］杨红旭、张秀琴：《流动性、股市与楼市关系研究》，《上海易居房地产研究院综合研究部专题报告》，2009年8月。
［8］杨红旭：《四种因素推高房价》。
［9］杨红旭：《二手房市场是先行指标》。
［10］李佳鹏、彭勇、郑文刚：《房价坐上“过山车”下半年酝酿“变脸”》。
［11］国家信息中心宏观经济形势课题组：《三季度经济形势预测分析》。
［12］《国际货币基金组织预测世界经济正开始走出衰退》。
［13］《投机者被迫大量抛房杭州400万平空关房现身》。
［14］wind数据库。
［15］中国统计年鉴及北京、上海、杭州、广州、深圳等地统计局公布的信息。（朱建芳）
