1、来自实体经济衰退的冲击。在全球金融危机余波未平的国际经济背景下，关于我国经济发展前景的观点，可以归为“悲观”与“乐观”两派，争论纷纭。笔者认为，尽管美日欧等国经济衰退的溢出效应可能影响我国出口，并因对外贸易在我国经济中的重要地位得以传递，但我国经济也存在一些特质，可以在一定程度上抵消前述效应的冲击。首先，与大多数亚洲国家一样，我国企业的治理模式是以利益相关者模式（亚洲模式）而非股权模式为主。一般说来，在这一模式下，企业更重视雇员和利益相关者的利益，而较少受制于股利（回报）的影响。即在萧条时期，回报下降的负面效应是小于股权模式的。其次，我国经济仍然是政府主导的。目前我国经济还处于转型期，国有企业和国有金融机构（主要是国有银行）在我国经济中占据重要地位，政府对信贷和国企运作的调控能力很高。换言之，政府在经济的重要地位，可以缓和我国经济受市场冲击的力度。第三，我国近3万亿外汇储备和政府信用支持（以国债形式融资）是我国实体经济面对冲击的后盾。第四，我国经济仍然是内需驱动的。在我国还有一些重要领域的改革尚未完成，如社保、医保和教育改革等。这些领域若进一步市场化，意味着我国内需的扩大，由此可以拉动经济。因此，本文认为，就目前而言，我国实体经济衰退冲击的可能性不大。
2、本行业周期的作用。
目前，关于房地产业是否进入调整的讨论尘嚣日上，地方政府、开发商、购房者各方对我国房地产周期的看法并不一致，甚至于开发商内部对此都有不同的声音。这些争议的背后实际涉及了各方的当前特征与利益诉求。从理论上讲，任何市场都受制于供求双方的力量，因此，要拨清迷雾，我们不妨以供求分析为基础进行剖析。如前所述，就我国不断城市化过程中的居民住房愿望而言，房地产供给存在瓶颈。但购房意愿转为有效需求的关键在于购买力的支持，当居民财富的增长低于房价的增幅时，其购买力必然随之下降，到达一定极值时，愿望就不能转化为有效需求。那么，从这个视角看，我国目前是否有供大于求的周期下调可能呢？
下面就此做一个简单分析，鉴于投资型需求仍然是以消费型需求为基础的，投资型买家的目的是为了租赁或再出售给消费型需求者。故下文所有的分析均排除了投资型购房者。
第一，过去十年，中国住房市场以满足城镇居民消费需求为主，城镇化（或者说农民进城）对城镇房屋有效需求形成的贡献很少，在短期内也不可能大幅增加。这很容易理解。首先，大部分进城的农民都属于低端劳动力，供给充足且作为弱势群体缺乏实质性的社会保障，劳动力定价长期处于较低水平，收入（购买力）不足，也不具备申请住房按揭贷款的条件。其次，农民作为土地的实际所有者（体现为土地的使用权），在被政府征地的过程中，大部分是以实物补偿或货币补偿形式被就地安置的。如前文所引邹晓云等（2006）的调查可见，农村土地定价长期过低，失地农民很少分享到土地商业化的利益。这样一来，农民利益为政府所侵占自然削弱了农民作为城镇商品房购房者的购买力。而即使2008年以《中共中央关于推动农村改革发展若干重大问题的决定》出台为标志的土地承包经营权流转改革之后，制度的演进与完善有个过程，短期内也不可能出现大规模的土地流转，以及农民收入的大幅增加。因此，城乡二元制所带来的城乡分配不均，农村土地与农村劳动力价格偏低，使得农民人均收入远低于城镇居民，城镇化率不断提高所带来的这部分需求是被高估的。
第二，就城镇居民有效需求的实现而言，其购房资金取决于两大要素，一是居民可支配收入，二是按揭贷款支持。就按揭贷款而言，其还款基础仍然是居民未来的可支配收入。因此，这二者都与房价收入比指标息息相关。在我国，对房价收入比测算的结果很多，并不完全一致，与国际的对比也广受诟病，质疑的意见有四：第一，国外的房地产价格是全部住房的价格，包括存量房和增量房，而我国房价仅指价格相对较高的增量房，房价自然高出一块；第二，国外的房价、收入都用了中位数，而我国没有收入中位数的统计，只能采用平均数，房价收入比的可比性又受到进一步影响；第三，房价收入比中的收入不包括隐形收入和灰色收入，实际收入被低估，房价收入比就高；第四，我国住房需求中，很大一部分是拆迁带来的被动需求，这部分需求与居民的收入水平无关，与当地的房价收入比无关，只与拆迁补偿费用标准的提高相关。
鉴于此，本文以全国及北京、上海、广州、成都四个中心城市为例，重新估算了房价收入比数据。其中，采用的房价是1998—2010年每户居民购房实际支出（假设房屋面积90平方米）而非商品房成交均价。但限于统计数据来源，还是只能以1998—2010年各年的居民可支配收入（而非中位数）来计算收入。即使如此，本文仍然得到我国房价收入比偏高的结论。一般说来，房价收入比在发达国家的房价收入比在3—6倍之间；而即使在新兴的发展中国家，也一般在10以下。通过估算可见，我国居民的房价收入比长期在8倍左右。而在一些大城市，这一比率均超过10倍，北京和上海的房价收入比更高于20倍。
如前所述，房地产价格的上升实质上有赖于居民前期积累财富的释放。我国经济还处于转轨期，非市场价格（如福利房价格）与市场价格的差额使得我国居民获得一批隐性财富。但随着这批财富的逐渐释放，更多的购房者必将转向依赖住房按揭贷款（未来的可支配收入）。这样一来，即使做最保守的估算，假设银行提供30年3成的首付金额，按照这一比例计算按揭贷款月付款，全国城镇居民中实际有条件购房的仅限占比20%的高收入和最高收入户。
简言之，自2003年以来，我国房价的上涨幅度很大，而居民收入涨幅平稳，房价的过快上涨透支了居民的购买力，随着前期财富存量的逐渐释放，居民受制于过高的房价不能形成有效需求，是可能出现周期波动的。
（3）政策作用
首先，不言而喻，我国房地产业是典型的政府主导型产业，政府出台政策引导和控制行业的发展是常态，土地市场的非市场化和信贷市场的半市场化决定了政府对房地产有很强的操控能力。如此一来，政策变动对我国房地产风险的冲击就不可忽略。以房地产信贷政策为例，由于我国房地产资金大量源于银行，政府一旦收紧信贷，对房地产企业资金链就可能造成冲击。也就是说，尽管如我们前文的分析，利息的调整对房地产开发商的影响较小，但紧缩政策下商业银行的逼债和惜贷则可能给房地产开发商的资金链带来压力。
其次，在我国理解政策作用对房地产行业冲击的影响还必须考虑开发商、地方政府与银行形成利益同盟对监管层政策产生压力的作用。正如前文所述，利益主体力量不均衡使得中国的房地产调控有偏向于供给方之虞。这种特殊性必然会影响监管层对房地产泡沫的判断和调控效果。如2008年地方政府陆续出台的各项救市措施表面上是意图提高居民的购买力，维护房地产业的稳定发展，实质上却很难避免地方政府作为市场参与者利益诉求的作用。显然，按照经济规律，房价是不可能无限上涨的，由此滋生的房地产泡沫也不可能无限存在，必然有一个度的限制。所有市场的房价在上涨到一定幅度的时候，就有可能进入一种泡沫破裂的状态。一旦房地产泡沫没有得到及时的调控，乃至于持续增高。在高位破裂比低位破裂会带来更大的冲击。
（4）心理预期的作用
预期的影响是通过两个途径实现的。首先，就自主型需求者而言，即使是有效需求，也不一定将立刻实现。在任何时点，都存在持币观望的群体，其大小与大众对房价的预期紧密相关。一旦持币观望者比例增大，就意味着短期内有效需求的进一步减少，对房地产周期（房价）而言是一种向下的推力。其次，就房地产的投资需求而言，毋需多言，房地产作为投资品，必然存在预期的自我实现。
在我国，就目前而言是存在住房价格下降预期的。这基于多方面的原因：
第一，正如前文的分析，在前期较高的房价增速之下，短期内可能因有效需求不足带来房价调整。2010年，全国重点城市居住用地地价增长率比房价增长率高出3.65%，各种数据与媒体报道可能使房价未来的短期调整显性化，支撑社会形成对房价下行的预期。
