3、约束机制的缺失
综上所述，在当前的制度环境下，地方政府（官员）存在经营土地的动机。但如果约束机制能够有效地约束各种隐形财权（如土地垄断权），则地方政府也不能绕开法律攫取来自土地的垄断利润。这就涉及到当前的约束机制的问题。总的说来，对地方政府的约束机制也是缺失的。
（1）制度约束的缺陷。
我国中央政府与地方政府关系是中央政治集权下的经济分权。在政治上的集权关系下，中国的政治制度是一种“向上负责”的制度，即下级政府接受上级的指令并对上级政府负责。仅就房地产金融风险来说，在地方政府与中央政府的关系上，存在着地方政府收益的内在化与风险的外在化，地方政府是土地垄断的直接获益者，但最终风险却大部分由中央政府兜底，中央政府对地方政府缺乏约束。原因可以从两方面进行理解。首先，中央政府与地方政府之间是一种委托代理关系，委托代理关系中存在各自不同的利益和目标，双方信息不对称可能造成利益流失和缺乏激励约束机制。第二，中央地方名为两级，实际上是多层的委托代理关系，且依赖于政府官员的具体作为。在现有的行政体制下，对于许多基层政府来说，直接上级政府的政策比中央政策更有约束力。与此同时，下级政府与其上级地方政府在激励机制上也具有明显的同构性，各级官员都存在着通过扩张外延规模的政绩工程追求短期政绩最大化的动机。这也就弱化了中央政府对地方政府该有的约束与监督。
（2）社会约束的缺失
在目前的制度环境中，对于地方政府以“经营土地”牟利的社会约束较弱。考察房地产产业链，从地方政府与开发商以及银行等形成的供给联盟与需求方的关系看，力量悬殊，受损的是广大的城镇购房者与失地农民等弱势群体。因此，无论从我国地方政府的强势地位，还是基于利益集团力量的不平衡，民众都无力与地方政府抗衡。这也是为何我国房地产市场的问题争议重重，但地方政府对房地产市场的治理始终雷声大，雨点小的原因之一。
4、基于土地市场的化解之道
综上所述，在我国房地产市场的地方政府行为是多因素作用的结果。其应对之道不止于土地市场之内，从长期全面地看，有赖于各种制度环境、地方政府激励与约束机制的转变。
首先。从制度环境来看：（1）推进政府“强势”内涵的变革。改革开发以来我国经济的发展、社会的稳定离不开中央、地方两级强势政府的合力作用。制度的推进并不是使政府由强转弱，而是转变政府职能，由原来源于计划经济，在竞争性经济资源配置方面的强势，转化为公共管理能力的强势。也就是说，逐步让市场的归于市场，政府的归于政府。明确政府的准确定位，推动各级政府由“权力型和参与型”转向“服务型和协调型”。（2）政绩观的变革不是要否定经济发展的核心地位，关键在于怎样去实现“经济发展”内涵的转变。按经济学的一般原理，经济体的持续增长必然要走一条从资源推动的外延规模扩张型经济增长方式向创新推动的内涵集约型经济增长方式转变的道路，靠房地产推动的外延规模扩张的经济增长方式必然会面临国际国内市场约束、资源约束和生态约束日趋收紧的影响。外延规模扩张的经济增长方式必然难以为继。因此，政绩观的变革更多的是要转变经济发展（经济增长方式）的内涵，使国家经济增长方式逐步实现从外延规模型向内涵集约型的转变。（3）财税体制的问题实质上说明中央政府也并不是一个超然的管制者，它与地方政府仍然存在经济利益的冲突。财税体制对各级政府经济关系的界定，直接造成了地方政府依靠手中的隐性财源，通过出让土地来扩大财力的行为模式，从而对当前的房地产金融风险的生成产生了实质性影响。因此，要化解我国的房地产金融风险，转变目前的地方政府的行为模式，中央政府也同样需要在财税体制上做出安排。（4）从土地制度来看，2008年10月土地制度的变革仍然没有改变地方政府对城市土地的资源控制权。地方政府仍然是土地市场的直接参与者。总的来说，在我国国有土地制度不变的大前提下，我国政府应该逐渐将源于计划经济体的竞争性经济资源的配置权移交市场。具体来说，可以使土地开发主体逐渐多元化，允许民营土地开发机构逐渐进入土地开发市场，改变由政府收购储备机构完全垄断的土地开发市场现状。这样一来，将土地经营与土地管理分立开，使地方政府逐步从土地市场的直接参与者转为土地市场的管制者，其收益不是来自于参与土地市场，而是来自于合理管制土地市场。土地经营则由市场主体来承担。
其次，激励机制变革的关键仍然在于政绩观的变革，如何在“晋升”之外寻找新的干部激励机制，如何使得官员不仅是对上负责，也对下负责有待探究。最后，从约束机制来讲，需要重塑两种约束，一是中央政府对地方政府的约束。二是社会约束。关于前者是一个长期制度整合的过程，具体措施需要依赖信息披露机制的完善和人事激励机制的变革来改进。而对于后者，一方面是要构建一个多边协商的平台来表达弱势群体的声音，平衡各方力量。另一方面，也更为关键的是通过破除垄断来逐步约束地方政府在土地上的垄断权和相关的垄断利益。如可以实行土地管理机构与本地人民代表大会的双线审批制，允许民营机构进入土地开发市场等。需要指出的是，在加强市场约束枯竭地方政府“财源”时，改革措施必须要迂回渐进，即需要给地方政府新的财源补偿（如税制改革），只有这样才能保证改革措施推进的阻力最小，平稳过渡。
第四节基于资金市场的化解之道：对引入资产证券化方式的思考
毋庸置疑，我国房地产金融风险都是一个长期广受关注的课题。从资金市场看，它表现在房地产行业资金大量源于银行体系，金融体系本身蕴涵着不稳定性，从而决定了现阶段中国房地产金融体系的内在不稳定性。
我国房地产金融体系之所以会潜伏上述不稳定性，是多因素作用的结果，其中既有我国经济转轨期利率管制等制度性因素，也存在银行主导型金融体系国家房地产金融风险生成的既有弊端。我国房地产金融体系必然需要改革，房地产金融体系改革的重要一环也必然是引入证券化方式，但这种证券化改革应该怎么设计却值得深入探究。针对此，本文提出一些有益的思考：
首先，我国房地产金融体系证券化改革应该是功能的证券化而非机构的证券化。房地产金融体制改革的终极目标是实现金融功能的扩展与提升，重视从金融体系的“投融资、价格发现、风险分散、流动性供给、信息生产和公司治理”六大基本功能这一视角上去平衡发展我国的资本市场和银行业的经营业务，从这个意义上讲，房地产金融体系的改革路径必然不能仅从风险视角去考察。某种金融体制的变革不仅会带来风险分散功能的差异，更可能引致其他五种功能的变化。因此，不能仅凭风险视角的考察，就武断地说在当今世界，一定是市场主导型金融体系要优于银行主导型金融体系，也并不能说双管齐下就一定是明智的策略。因此，考虑房地产金融体制的重构，不仅应重视其风险的一面，更要看到其有益之处。如从理论上说，资产证券化手段的引入必然会带来资金成本的降低，投融资效率的提高。
其次，综上所述，我国房地产行业一大问题在于保障性住房制度的缺失，与之相对应的则是保障性住房金融体制的构建。延续前述基于金融功能观的改革逻辑，有效的房地产金融改革模式应是根据外界经济环境的变化发展出能够实现金融功能的规则、制度等具体的金融形态，并且进行结构优化。从这个意义上讲，我国房地产金融的证券化应该是尊重手段（工具）是为功能服务的客观规律，不管是什么样的房地产金融改革模式，其最终目的都是保证金融体系的六大基本功能正常发挥作用，而不仅是某种规模或形式的变化。因此，不管是市场性房地产金融机构的改革，还是政策性房地产金融机构的构建，都可以考虑资产证券化手段的引入。
第三，资产证券化作为一种无形的金融商品，其开展也会受制并作用于利益集团之间的利益关系，值得从利益集团视角加以探讨。对于资产证券化工具的考察，国内研究多半或是从技术或基础的制度建构进行讨论，大多关注为何引入与如何引入的前缘问题，鲜少探究资产证券化工具的引入后会产生什么后果。然而，资产证券化工具在西方社会存在已久，它们是对应着特定社会结构的金融创新，对于金融发展后进国家来说，引进、采纳这类创新的金融工具显然是一种后进的学习，采不采用以及何时采用金融工具、谁有资格使用金融工具、使用的规则如何等等问题，都会影响金融工具的创新性质能否展现。当我国金融主管机关决定采纳这些工具，当我国房地产业各主体（开发商、购房者或者银行）开始使用这些工具时，它们本身便已超越了纯粹工具性的职能，必然会改变利益主体之间的利益关系。于是，从现象上来看，资产证券化工具的使用直接改写了房地产业资金的范围与规模，但是更根本地，它们也会改变利益主体的内部规则，以及外部的利益关系，甚至会牵动前述制度的演进。
利益集团的形成是个自发现象，本身无所谓好坏，在很长一段时间也不可能消亡，关键在于利益集团的利益协调机制，即如何使每个利益主体能合理定位、各尽其能责，获得应有的回报。从社会学角度来看，资产证券化工具的引入不是纯粹的金融性行动，它首先是以解决金融体系内部资本转移障碍的新手段这一形式出现，但其使用的过程会继而带动相关利益主体关系的变化与重组，作用于利益主体之间的协调。
综上所述，房地产金融模式的转变不只是金融学问题，更代表着一种社会利益关系的再造程序的一环。房地产融资模式的变革不能单纯援用金融逻辑加以解释，所有对资本转移造成障碍的因素，都镶嵌在特定的社会脉络上；金融模式的演变意在超克这些限制，即改写原有的社会结构和关系。因此，资产证券化工具的顺利使用，必然会引致房地产金融风险生成机制的变革。举例来说，资产证券化手段的引入可能带来资金成本的减低，银行与开发商利益联盟关系的弱化，并起到加大社会（市场）约束的作用，从这一角度来讲，其未尝不是对当前房地产市场各利益主体利益关系的有益协调。对此的探讨还待后续深入。
