我国的房地产泡沫已趋向危险
——为全球金融危机爆发五周年而作*
内容摘要：所谓房地产泡沫，是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种上涨，使人们对房地产价格产生进一步的预期，增加购房的冲动，又进一步推高房价，使泡沫越吹越大，恶性循环，到不能持续时，泡沫破裂，造成危机。一段时间以来，我国出现了房地产价格虚高的情况，国家采取了一系列调控限制的政策，现在房地产价格不仅依然居高不下，而且还在不断上升。
2008年，以雷曼兄弟公司破产为标志，全球金融危机乃至经济危机爆发，至今已五周年时间。对这场危机，许多人，包括许多经济学家和政治家没有料到。美国经济学家罗伯特·席勒，于2000年发表了《非理性繁荣》一书，阐明了当时的股市泡沫。2005年此书第二版提出，美国房地产市场的价格高估已达到“危险程度”。大约在一年多之后，美国房地产市场泡沫破裂，并引发了次贷危机和全球金融危机。
2013年10月14日瑞典皇家科学院宣布，将2013年的诺贝尔经济学奖，授予包括罗伯特·席勒在内的三个实用金融经济学家，以表彰他们对资产价格所作的实证分析。有人认为，相比传统上诺贝尔经济学奖多授予基础经济学理论的做法，2013年授予偏应用的金融学，某种程度上可视为对2008年以来全球金融危机的深刻反思，并希望进一步推动相关领域的研究，避免类似情况的发生。在中国今天的房地产发展中，有没有类似相关情况发生，如何进行分析研究，应该注意采取一些什么相应的对策？
所谓房地产泡沫，是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种上涨，使人们对房地产价格产生进一步的预期，增加购房的冲动，又进一步推高房价，使泡沫越吹越大，恶性循环，到不能持续时，泡沫破裂，造成危机。一段时间以来，我国出现了房地产价格虚高的情况，国家采取了一系列调控限制的政策，现在房地产价格不仅依然居高不下，而且还在不断上升。对我国的房地产泡沫，当前人们看法不一。
一、中国房地产是否出现泡沫？
1．对中国房地产泡沫存在截然不同的看法。席勒多次访问中国，并直言中国存在房地产泡沫。国内关于中国房地产泡沫论的争论已经长期存在。基本的看法大体可分为四种。一是迅速崩溃论，认为中国下一轮的房地产下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大，“价值论经不起货币成本的考验”。二是不可能论，认为席勒在经济学领域可能具有诺奖水平，但在判断中国房地产泡沫严重这一点上，席勒和国内有的专家，不了解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众。三是有限泡沫论，认为中国房地产有泡沫，程度可能被夸大，现在房贷收紧房地产价格还继续上升，说明中国的房地产有现实的刚需与投资基础。四是发展趋势危险论，认为有些地方房地产价格出现下挫，按现在的趋势发展，房地产泡沫有可能会被戳破，今后面临着这种危险。
2．中国当前房地产泡沫是否出现了一些同当年美国相类似的情况。席勒认为，从20世纪90年代以后，房地产市场的繁荣，进一步促进了经济的发展，进一步促进了危机的出现。从2005到2008年，中国房地产市场出现了非常热的局面。同样的事情在不同的国家都有出现。虽然不一定是按照一样的形式和流程出现的，但是它们都是无一例外地出现过类似的情况。
中国同美国相比，经济发展模式、政府管理调控作用、经济金融运作方式和居民消费习惯有很大不同，出现的情况不会完全一样，不能简单地套用。但现在出现了两个相类似的情况，值得注意。
一是在美国次贷危机爆发之前，面对房地产泡沫的出现，环环相扣的每一个经济主体决策，都选择了尽可能有利于自身的商业战略。从美国政府、没有足够资本和信用记录的次级贷款者们、次级抵押贷款机构、华尔街的各大投资银行、各大评级机构、保险公司和对冲基金、各个商业银行等一系列的利己行为，短期看都增加了各经济主体的利益，但长远看却造成了整个危机的出现。中国在出现房地产泡沫面前，有一个类似的情况，是各决策主体也都从自己的眼前利益和局部利益出发，千方百计从房地产的迅速膨胀中寻求最大的利益，而在一定程度上失去了应有的理性。
二是中国房地产正在陷入涨价、预期涨价、再涨价当时美国曾出现的不良循环中。虽然房价已经很贵，但部分居民恐怕长期难解决住房问题，出现了非理性购房现象。据北京统计局发言人分析说，北京房价居高不下且一直上涨，公众的预期是最主要的原因，从2012年下半年以来，这样的预期就一直持续，大家觉得房价要涨，购房人快速进入市场，使得房价继续上涨。
3．房地产泡沫已经膨胀到危险程度。国家统计局发布数据，2013年9月全国70个大中城市新建商品住宅价格，同比上涨的有69个，与上月相同。2013年前9个月，全国商品房销售同比增加23.3%，商品房销售额增长33.9%，住宅销售额增长34.5%。一线城市增长20%以上，二三线城市快速增长，少数城市从炒房变为出现弃房。总体来看，目前各主要城市的房价明显偏高，目前继续上涨，对经济、社会和居民心理都极为不利。
席勒指出，在深圳、上海以及其他中国城市，人们在买房，这里房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的。当他得知深圳的房价和收入比接近36倍时，他为高房价感到担忧：“我们现在高房价是有泡沫的心理所支撑的。很多人宁愿去支撑。我们看到，现在的泡沫心理不会长期存在的，也会发生改变。万一发生泡沫的话，那些以36倍这么高的比例、这么高的价格的人就会蒙受巨大的损失。”据了解，现在北京市中心一带一套两居室的住房要价600万，假如一个年收入10万元的白领，要工作60年，不吃不喝，才能买得起一套房子。如果借贷，很难靠收入还贷。而席勒指出，上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。这孕育着金融和社会的巨大风险。尽管截止到目前，席勒所判断的中国房地产泡沫虽未戳破，但房价不断呈现迅速上涨的态势，实在应该引起我们的高度关注和忧虑。席勒2009年开始便警告中国房地产泡沫严重。在其预警至今的四年中，全国商品住宅平均销售价格至少涨了三成以上。尽管我国多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，难以照搬美国的情况进行分析，很多分析不无道理，但中国房地产价格虚高，并在不断上涨，是不争的事实。现在有些媒体劝北京人套现房产，说以房产的市值而论，几乎每家每户都已跻身于几百万乃至几千万户的行列，这是老百姓们过去无法想象的天文数字。考虑到房地产泡沫的情况，北京市的房价将会在未来的的某个时刻，出现相当大的调整。
4．一些城市出现了从炒房到“弃房”的现象。温州作为中国楼市风向标，房价经过连续24个月的下跌之后，普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款弃房而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险。据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类弃房共发生595例，其中按揭贷款不良余额为41277万元，出现弃房的15例；因经营困难难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。《经济参考报》记者日前实地走访温州十多个明星楼盘了解到，三四年前曾经创出五六万每平方米的楼盘如今价格遭遇“拦腰斩”。
二、如何面对越来越危险的金融泡沫？
1．各级政府要在认识和行动上决心进行宏观调控。我国各级政府是影响房地产走势的最权威部门。有些房地产泡沫，是和地方领导的推动或默许有关的。政府的决策会考虑很多因素，包括短期的经济增长、民众的呼声、领导的政绩等等。在指导思想上必须是短期利益服从长远利益，局部利益服从全局利益，领导的政绩服从人民的需要。必须在泡沫到来之时，表明鲜明的态度，并从全局利益出发下定控制房价的决心。不能对调控多是停留在空泛的要求上，除了对调控房价提出要求外，要综合研究各种实在措施，真正使房地产发展回到健康发展的轨道上。
2．要对房地产市场进行准确客观的预测。由于利益上的关系和认识上的局限，人们对房地产市场价格看法很不一致，加上一些人的故意炒作，许多人对房地产发展趋势非常迷惑，好像是雾里看花，不知会是什么样子。造成了人心不稳、经济不稳、社会不稳。排除各种利益的和认识上的假象，房地产市场是可以预测的。需要国家并动员社会有关力量，融合市场规律的探寻、资产定价机制的创新和价格波动趋势的预测，对房地产发展趋势进行科学的综合分析，并进行权威发布，为国家制定政策和群众正常购房提供基本依据。防止社会舆论走极端，防止不负责任的非理性言行泛滥，防止一些人散布假信息，蛊惑人心，推波助澜，造成人们心理恐慌和社会混乱。
3．出台房地产长效调控机制与新兴城镇化方案。除了各级政府通过行政措施进行控制以外，要根据市场运作规律，利用土地、价格、税收等各种杠杆，形成调控房价的长效机制。要妥善研究、规划城镇化的发展和相关政策。
4．宏观调控政策要考虑连带和综合效果。一种政策的出台，往往有多方面作用。有时有利也有弊。前些年，有些城市为推进房地产乃至整个经济发展，实行购房上户口政策。陕西房姐有41套房产，信息披露后，引起极大民愤。但经查，房姐买房并没有犯法证据，只能以非法倒卖国家证件罪判决。国家为了调控房价，研究出台了征收20%的房产税，这项政策一定程度控制了倒卖房屋行为，但据调查，卖房者把这20%又加到房价中了，反而推高了房屋的价格，使消费者买房更困难。2013年10月份北京提出包括组建限购监督委员会等稳定房价的7条措施，重点是解决自主性、改善性购房需求，采取“限房价、竞地价”的办法，2013年完成2万套、2014年完成5万套自主型商品住房的供应，这样既可以解决刚需的压力，也不会增大泡沫，相信会收到好的效果。
5．金融要对房地产泡沫的可能出现尽早提出对策。
比如，要研究我们现在的房地产贷款是否理性。2008年美国的次贷危机及其引发的全球金融危机，非常深刻的教训是，危机显示了金融市场空前的非理性。各金融机构为了自己的眼前利益，非常贪婪地决定自己的行为，相继跳入危机的火坑。现在需要研究，目前商业银行的经营行为中是否已经出现了与美国次级贷放贷机构相似的行为特征。各金融机构要认真吸取2008年金融危机爆发的深刻教训，对中国金融市场的改革、资产的定价机制以及金融不良资产的处置等，采取积极措施。这几年由于房地产比较繁荣，我国宏观经济流动性过剩，银行加息，借款人偿付压力加大，一旦房价出现波动，违约情况必然大增。现在房地产贷款还在迅速增加。央行发布2013年三季度金融机构贷款投向统计报告指出，9月末中国金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元，同比增长14.3%，较去年同期16.3%的增速下降了12.27%。2013年前9个月，新增人民币贷款7.28万亿元，同比多增5570亿元。在总贷款增幅下降的同时，房地产贷款却出现较快的增长。2013年9月末，中国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%。2013年前9个月，新增房地产贷款就1.9万亿元，同比多增9176亿元。2013年的增速相较去年大幅上升55.7%。特别出人意料的是，在多地传来商业银行个人购房贷款“停贷”、“涨价”的消息时，2013年前9个月的个人购房贷款增速仍为房地产贷款中增速最快的，同比增幅达21.2%，余额为9.47万亿元，新增1.37万亿，同比多增6931亿元。而2012年同期，该增幅为12.6%，余额为7.8万亿，新增6728亿元。有些银行对房价的持续上涨有着较为乐观的判断，认为只要持有不断升值的抵押品就无需担忧，因此把个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务，通过降低审批标准、简化贷款流程等放宽了市场准入，而且也创造出了一些前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。
