法学角度：一些学者对相关的法律法规作了分析，认为《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由于现行法律将土地分为国有土地和集体土地，并未对“土地的使用权”是否为集体土地使用权或国有土地使用权进行界定，“土地的使用权”应该既包括国有土地使用权，也包括集体土地使用权，而集体土地使用权又包括集体农用地使用权和集体建设用地使用权（钱水苗，2001）。同时，“转让”应是一个广义的概念，即包括我们通常所说的出让、转让、出租、联营、作价入股等流转形式。根据该条规定，其他法律完全可以对集体建设用地使用权的流转作出明确规定。同时，在新颁布的《物权法》中，第一百八十三条明确规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”在此，乡镇、村企业的厂房所占用的土地必须是集体建设用地，既然允许这部分集体建设用地使用权抵押，一旦抵押权实现，就会出现集体建设用地使用权发生移转的现象。因此，物权法对于集体建设用地使用权的流转已经打开了一扇大门。虽然土地管理法对于集体建设用地使用权的流转还有诸多限制，但是并未完全否定集体建设用地使用权的流转。《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”显然，该条款允许符合特定条件的集体建设用地使用权依法转移。这里的“依法发生转移”，应该是依法转让的意思。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许直接办理变更登记手续。特别是此处使用了“等”字，极富利用空间，为今后的立法埋下了伏笔。因此根据这个“等”字，我们可以构建出很多新政策、新制度。从以上规定可以看出，农村集体建设用地使用权的禁止流转不是绝对的，而且流转的口子并没有完全封死，因此，法律并未完全否定集体建设用地使用权的流转。对以土地使用权联营、作价入股或在破产、兼并等情况下，是允许进行流转的，只不过对流转的对象、条件、范围和方式等有所限制。可见，构建集体建设用地使用权流转的法律制度正是适应现实的需要，是对现行相关的法律的发展和完善，有利于促进集体建设用地使用权的流转由无序到有序，由隐形市场到有形市场的发展。
第三节国内土地流转的现状分析
就目前的情况而言，不同地区土地流转的差异比较大。有的地区农用地流转发生率比较高，但有的地区集体建设用地使用权的流转发生率非常高，而且其流转的方式也不尽相同。这要视各个地区的实际情况而言，由于农用地和集体建设用地的流转在制度和情况上差异都比较大，因此按照土地类型划分，分为农用地和集体建设用地；按照经济地理划分方式我国可分为七大区域，包括东北、西北、华北、华中、华东、华南和西南地区。由于我国的地理位置与经济发展有密切的联系，沿海地区和东南部的经济总的来说要比内陆地区和西北部更加发达，因此在分析我国土地流转现状时，对于农用地的分析选择华东地区、华中地区、西南地区和西北地区。
（一）农用地流转的现状分析
1、华东地区
以浙江省为例，到2006年底浙江省有209.08万户农户流转出土地393.23万亩，占全省家庭承包经营农户的22%，占总承包耕地的19.8%。流转方式主要包括：（1）土地转包。全省采取这种形式流转面积199.62万亩，占流转总面积的50.7%。
（2）业主租赁。2006年，全省租赁流转面积达130.23万亩，占流转总面积的33.1%。杭州市余杭区采用该流转涉及全区23335农户，土地面积39629亩，约占总流转面积的41.5%。
（3）分季流转。目前，分季流转从最初农户自发性发展到现在以种植大户、龙头企业为主规范有序的分季流转。如龙游县一些农民只种植一季晚稻，而将早稻种植权流转给种粮大户，大户为农户提供晚稻免费机耕、育秧和优惠价机割。慈溪市横河镇子陵村利用稻田空闲时期，连片流转给该市乐业马铃薯合作社种植加工型马铃薯。
（4）土地入股。平湖市黄姑镇渡船桥村于2006年12月成立土地股份合作社，将农民土地承包经营权折股量化，按前三年亩均毛利润250元，承包经营权剩余年限20年计，每亩土地经营权价值为5000元。同时，合作社实行保底分红和利润分配相结合，三年内实行保底分红，每年每股400元，并按年经营净收益的80%按股分红到户，承包农户取得了良好的土地收益。
（5）土地互换。宁海县长街镇将承包土地设为二个区域：一个区域为自种区，由不愿流转农户承包，一个区域为招商区，由愿意流转的农户承包土地，集中统一对外招租，确保土地成片流转。
（6）土地托管。到目前，全省有254个乡镇、4344个村建立了土地流转服务组织，并发挥很好作用。经营模式主要有：（1）家庭经营型。截止2006年底，按土地流转对象分，流转给家庭农场或专业大户（10亩以上）经营面积203.95万亩，占流转总面积的51.8%。
（2）基地生产型。如温岭市石桥头镇蔬菜专业合作社，集中连片向农户转包土地1200亩，建立无公害蔬菜基地，再按合作社总体布局、专业生产的要求把土地划片，集中转包给社员经营。
（3）科技示范型。余姚市已有100余位农技干部，建立各类示范基地35个，涉及经营面积4900多亩。
（4）工商企业投资型。如建德市绿源茶厂、建德市大堰茶厂，出资将分散在农户手中的半荒芜状态的低产茶园集中管理，春茶归农户采摘收获，5月后夏秋茶由企业机械化采摘收获，达到农户与企业的双赢。
2、华中地区
湖北省武汉市，截至2007年初全市6个主要农区共签订规范流转合同12668份，涉及流转面积137381亩，流转总面积占6区农用地面积的5.2%。流转土地中73604亩形成了规模经营，占流转总面积的53.6%。湖南湘西自治州，截至2007年9月该州农村土地经营权流转面积达18.15万亩，占总承包面积的9.23%；涉及农户7.36万户，占家庭承包农户总数的13.83%；签订流转合同2.59万份，从流转形式看，转让的面积有1.18万亩，占流转总面积的6.5%；转包的面积11.81万亩，占流转总面积的65.07%；出租的面积3.25万亩，占流转总面积的17.91%；互换的面积1.27万亩，占流转总面积的6.99%；其他形式流转面积的0.64万亩，占流转总面积的3.53%。
3、西南地区
以重庆为例，重庆市农村土地规模经营工作会议上指出，截至2006年底，全市承包耕地面积1995万亩，农村土地流转总面积为217万亩，占当年农村承包耕地总面积的10.84%。全市农村土地流转涉及39个区县的86万个农户，占承包耕地农户总数的12.46%。土地流转的形势主要有转包、转让、“四荒”使用权拍卖（或租赁）和反租倒包。重庆市土地流转从上世纪90年代开始，至今已逐渐向着组织化、规模化、目的化转变。重庆市工商局于2007年7月1日推出了《服务重庆统筹城乡发展的实施意见》，该意见进一步加大了土地流动的步子，其中最引各界关注的就是“允许以农地承包经营权出资入股”：在保证土地总面积不变、耕地性质不变、粮食产量不变的前提下，突破土地管理和使用问题，把土地流动起来。这一政策的推出，细化地看，农村土地承包经营权入股，进行工商登记，最终是公司形式，入股承包法有明确规定，但是农村经营权是否可以成立公司法律上没有规定。
4、西北地区
截至2007年初宁夏回族自治区固原市全市共参与土地经营权流转的农户7310户，占总农户的2.63%，流转面积68408.85亩（其中，西吉县1619户，流转面积22828亩；隆德县1593户，流转面积12759.1亩；彭阳县896户，流转面积7922亩；原州区3202户，流转面积24899.75亩），占家庭承包耕地总面积的1.44%。从流转方式看，实行转包的3586户，面积46025.95亩；实行转让1092户，面积8637.6亩；实行互换705户，面积5183亩；实行出租1845户，面积8152.3亩；实行其它形式流转82户，面积410亩。从这几个区的具体情况来看，土地流转占总承包土地的比例在1.4%——19.8%之间，区间范围较广，同时流转的方式和经营模式的地区差异也都比较大。
流转的方式主要包括：（1）有偿转包。在集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，接包方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务。
（2）转让。是指经承包方申请和发包方同意，将全部或部分土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务，转让后原有的土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地经营权部分或全部丧失。
（3）土地互换。承包农户间为便于管理，交换承包地块使用权，妥善解决了个别承包户不愿流转土地和连片流转的矛盾。
（4）业主租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给村社外的业主从事农业开发，并签订土地租赁协议并支付租金。
（5）反租倒包。即农户在保留土地承包权的前提下，由镇、村集体经济组织把农民承包的土地反租过来，集体将集中后的土地出租给种田大户或其他经营单位，形成规模经营。
（6）“四荒”经营权拍卖。该模式是指集体组织通过公开竞价拍卖方式出租集体所有的荒山、荒滩。租赁期较长，是一种特殊的土地产权流转方式，由于期限长，手续完备，责权利明确，调动了农民开山造果林的积极性，使长期闲置的自然资源转化为生产性资产。这种流转在山区收到了很好的效果。
（二）农村集体建设用地流转的现状分析
对于农村集体建设用地的流转的现状，本研究同样以经济地理分区进行选择，选择了华南、西南和西北地区。
华南地区目前，农村集体建设用地使用权流转现象已经大量存在，据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。在全国首开以法规形式规范集体建设用地使用权流转管理先河的广东，2006年已在全省十多个城市开展此项工作，流转宗数约2100宗，面积1550公顷，涉及价款20亿元人民币。流转的方式也多种多样，主要有5种：一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让；二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或人股、联营形式兴办内引外联企业；三是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移；四是利用闲置的集体建设用地进行出租；五是集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。由中国土地勘测规划院承担的广东省集体建设用地基准地价测算的试点项目在2007年8月已基本完成，下半年全省将全面开展制订工作，为集体建设用地使用权交易价格提供指导。目前，据调查，广州、东莞、惠州、汕头、揭阳、阳江、湛江、梅州、清远、韶关等10个市还有闲置未建的集体建设用地4万多公顷，广东省国土厅表示，还要将新增的集体建设用地纳入土地市场，在制定当地年度供地计划时，要将可供使用的集体建设用地纳入计划范围。
