三、公司对未来发展的展望
1、行业趋势分析
如果说2009年是中国经济困难的一年，那么2010年将是更为复杂的一年。复杂的政策环境及不确定的政策预期为2010年的房地产市场带来更多变数。但公司认为，从未来长远来看，政府的调控将引导房地产企业的整合和行业的结构调整，加强行业集中度，促使房地产开发企业建设符合市场需要的产品，并最终促进房地产市场的平稳健康发展。
城镇化进程也将支撑房地产长期向好。城镇化在未来数年将是不可改变的大趋势，中国将形成以大城市为中心，中小城市为骨干，小城镇为基础的多层次的城镇体系，带来更多的消费潜力；城市尤其是大城市外沿的产业化加速，以及城市之间快速交通网络建设的有序推进，拉近了城际间的距离，加快了人口的流动。人口从农村到城镇、从城镇到中心城市、和城市中心到卫星城市以及从城市中心到城市外沿的多方向交错流动，将导致房地产市场需求的结构性调整，既有对住宅的需求，也有对办公、商业的需求。因此，城镇化将为我国房地产业提供巨大的发展空间。
面对当前的市场环境，公司将更加密切关注宏观经济的运行，积极应对政策的变动，准确认识市场趋势，攻守兼备，随机应变，快速反应，以确保市场机会来临时能及时把握，市场面临调整时又能有效控制风险。
2、主要应对策略
公司将做足应对各种变化的准备，在变化中求发展，在变数中寻找机遇，努力在2010年继续创造优良业绩。
在核心能力提升方面，公司将进一步强化客服能力、销售能力、策划设计能力、工程管理能力和成本管理能力，并将客户服务能力确立为公司的核心能力之一，继续着力打造服务体系，强化全员全过程服务，使服务内容和工作方式更加标准化和贴近客户需求。为了支持上述各项能力的提升，公司将致力于建设“学习型企业”，加强知识管理，培植学习文化，在经济形势和产业的变动发展中不断的主动学习各方面的知识。公司还将建立战略性人才规划体系，通过内部培养和外部引进相结合的原则发展队伍并提升队伍整体战斗力。
在土地获取方面，公司将坚持积极稳健、持续均匀的拿地原则，根据市场变化因时因地采取多渠道、灵活的拿地方式。对于一线城市着重关注旧改带来的新机会，在拿地机会较多、成功率相对较高的二线城市继续捕捉新的扩展机会；依托集团和大股东的支持，倚靠其完整的产业链，积极争取大面积的土地资源；加强与合作方的互动，进一步完善合作开发模式，争取更多合作拿地的机会；更多的关注大面积综合用地的拿地机会，发挥园区综合开发的优势，合理分配商业物业与住宅用地，实现居住、就业的互动。在融资和资金管理方面公司将继续利用现有的各种融资方式，研究、探索利用保险资金、投资基金等新的融资渠道满足公司规模扩张的资金需求。并做好财务资源的配置，进一步优化公司借款结构、币种结构、期限结构和信用结构，提高资金管理效率，降低资金成本，严格监控债务及债务率等关键指标，控制财务风险。
公司将全力加大绿色技术的推广力度，明确绿色技术作为公司一项核心能力来加以培育和提升。力求突破绿色理念的应用领域，从以设计、生产环节为主，扩大到设计、采购、生产、营销、管理等所有环节，将“绿色地产，低碳生活”理念系统性地融入到企业行为中，实现公司从发展绿色技术向全面建设“绿色公司”的跨越。
§2监事会报告
一、监事会工作情况
2009年，监事会按照《公司法》《公司章程》及《监事会议事规则》的相关规定，依法履行监督职责，认真开展工作。报告期内，监事会成员列席了历次董事会会议，参加了历次股东大会；审查了公司定期财务报告；监事会对公司股东大会、董事会的召集召开程序和决策程序、董事会对股东大会决议的执行情况、公司高级管理人员的执行职务情况以及公司管理制度的执行情况等进行了监督，督促公司董事会和管理层依法运作、科学决策。
监事会认为：公司董事会认真执行了股东大会的决议，董事会决议符合有关法规和《公司章程》的规定，没有出现损害公司及股东利益的行为；公司管理层认真执行了董事会决议，没有出现违法违规行为。报告期内，公司监事会共召开了4次会议，具体情况如下：
1、2009年3月27日，公司第六届监事会以现场会议方式召开了第六届监事会第三次会议，审议的议题为：《2008年监事工作报告》《2008年年度报告》《公司内部控制的评估报告》等，决议公告于2009年3月31日对外披露。
2、2009年4月20日，公司第六届监事会以通讯表决方式召开了第六届监事会第四次会议，会议审议通过了《2009年第一季度报告》。
3、2009年8月17日，公司第六届监事会以通讯表决方式召开了第六届监事会第五次会议，会议审议通过了《2009年半年度报告》，决议公告于2009年8月18日对外披露。
4、2009年10月26日，公司第六届监事会以通讯表决方式召開了第六届监事会第六次会议，会议审议通过了《2009年第三季度报告》。
二、监事会对下列事项的监督检查并发表意见
1、依法运作情况
报告期内，公司持续完善内部控制制度，公司治理和内部控制水平进一步提高。公司股东大会、董事会及公司管理层按照决策权限和程序履行职责，依法合规运作。公司董事及管理人员履职过程中遵守承诺，维护公司和全体股东利益，不存在违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、检查公司财务情况
公司坚持不断完善财务制度，核算规范。财务报告真实、准确的反映了公司的财务状况和经营成果。
3、公司收购、出售资产交易情况和关联交易情况
报告期内，公司发生的关联交易主要包括：招商建设承包建设蛇口工业区下属子公司前海湾花园项目总包工程涉及的关联交易；房屋租赁；关联方向公司提供借款或为公司银行借款提供担保等交易。公司发生关联交易前均咨询了独立董事意见，监事会认为交易事项表决程序合法合规，交易公平、合理，符合公司业务发展的需要，不存在损害公司及其它股东利益的情况。
4、公司募集资金存放及使用情况
公司使用中的募集资金包括2007年非公开发行A股股票募集资金和2008年公开发行股票募集资金，公司建立了《募集资金管理制度》，募集资金存放及使用严格执行募集资金监管法规及公司制度的规定，公司审计稽核部对募集资金的存放及使用进行了日常监督，没有发生募集资金实际投入项目发生变更的情形。
5、内部控制的自我评价报告
董事会出具的《内部控制自我评价报告》真实、完整的反映了公司内部控制的实际情况。公司内部控制制度基本健全，不存在重大缺陷。这些内部控制的设计是合理的，执行是有效的。
§3财务报告
一、审计报告
招商局地产控股股份有限公司2009年度
审计报告
德师报（审）字（10）第P0457号
招商局地产控股股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”）的财务报表，包括2009年12月31日的公司及合并资产负债表、2009年度的公司及合并利润表、公司及合并股东权益变动表和公司及合并现金流量表以及财务报表附注。
（一）管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是招商地产管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
（二）注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
（三）审计意见
我们认为，招商地产的财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了招商地产2009年12月31日的公司及合并财务状况以及2009年度的公司及合并经营成果和公司及合并现金流量。
德勤华永会计师事务所有限公司中国注册会计师：李渭华
中国上海
中国注册会计师：黄钥
2010年04月18日
二、财务报表附注
招商局地产控股股份有限公司2009年度财务报表附注
（一）公司基本情况
招商局地产控股股份有限公司（以下简称“本公司”）原名“招商局蛇口控股股份有限公司”，系由招商局蛇口工业区有限公司在原蛇口招商港务有限公司基础上改组设立的中外合资股份有限公司，于1990年9月在中国深圳成立。
1993年2月23日，本公司以募集设立方式向境内公开发行A股股票27，000，000股、向境外公开发行B股股票50，000，000股，发行后本公司股份总额达到210，000，000股。本公司发行的A股、B股于1993年6月在中国深圳证券交易所上市。
1995年7月，本公司部分B股以SDR（英文Singapore Depository Receipts缩写，中文译为“新加坡托管收据”）形式在新加坡证券交易所上市。
2004年6月，本公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”。经过1994年至2004年的历次分红及配售，截至2004年12月31日止，本公司总股份增至618，822，672股。
2006年1月18日，本公司相关股东会议审议通过了A股股权分置改革方案，即本公司流通A股股东每持有10股A股流通股股份获得非流通股股东支付2股A股及现金人民币3.14元对价安排。股权分置改革方案实施后，本公司股份总数不变。经中国证监会证监发字[2006]67号文核准，本公司于2006年8月30日采用向原A股股东全额优先配售，原A股股东放弃部分在网下对机构投资者定价发行的方式公开发行15，100，000张可转换公司债券，每张可转换公司债券面值为人民币100元。该部分可转换公司债券于2006年9月11日起在深圳证券交易所挂牌交易，简称“招商转债”，转股日为2007年3月1日。
2007年5月25日，招商转债停止交易和转股，未转股的招商转债全部被本公司赎回。至此，本公司的可转换债券共计15，093，841张（债券面值人民币1，509，384，100元）被申请转股，共转增股份115，307，691股；剩余6，159张可转换债券（债券面值人民币615，900元）被本公司赎回。至此，本公司股份增至734，130，363股。
经中国证监会证监发行字[2007]299号文核准，本公司于2007年9月19日向本公司股东招商局蛇口工业区有限公司非公开发行股票110，736，639股。此次发行后，本公司总股份增至844，867，002股。
2008年3月17日，本公司2007年度股东大会通过了2007年度利润分配及资本公积转增资本方案，以2007年12月31日总股份844，867，002股为基数，每10股送3股红股，同时每10股以资本公积转增2股。送股及转增后，本公司总股份增至1，267，300，503股。
经中国证监会证监许可[2008]989号文核准，本公司于2008年11月26日向原A股股东公开发行股票450，000，000股，其中，本公司股东招商局蛇口工业区有限公司认购279，349，288股。此次发行后本公司总股份增至1，717，300，503股。
本公司总部位于广东省深圳市。本公司及其子公司（以下简称“本集团”）主要从事房地产开发经营、公用事业（供应水和电）和物业管理。
本公司的母公司为招商局蛇口工业区有限公司，最终控股股东为招商局集团有限公司。
