第五条 有下列情形之一的，调解协议无效：
（一）损害国家、集体或者第三人利益；
（二）以合法形式掩盖非法目的；
（三）损害社会公共利益；
（四）违反法律、行政法规的强制性规定。
人民调解委员会强迫调解的，调解协议无效
《中华人民共和国土地法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"
六十三、已签订房屋买卖协议，房子却被卖给了第三人，该如何保证自身利益？
【宣讲要点】
在中国人的传统观念中，家是一个人的根基所在，而要想有个温馨、舒适的家，拥有一套属于自己的房子自然必不可少。面对高昂的房价，想要在大城市拥有一套属于自己的房子、属于自己的家，不只要拥有足够的金钱，还需要具备一定的法律知识，以避免在高额交易中造成财产损失。假如我们在购房时已经签订了《房屋买卖合同》，却遇见了"一房二卖"现象，我们该如何保证自身的利益呢？
下面我们针对一房二卖的问题，进行名词解释，并对不同情况下一房二卖的处理方式进行分析。
首先，什么是一房二卖呢？
一房二卖，是房产交易中经常出现的法律问题，它是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷，司法实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的给付请求，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。前买受人只能依《合同法》第107条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"的规定，追加出卖人的违约赔偿责任。关于赔偿范围，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物，违反《合同法》第132条第1款的规定，即属于无权处分行为。
关于无权处分制度，《合同法》第51条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"该条可以理解为权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿。
3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。此时，两个债权处于平等地位，并无位序关系，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。在这种情形下，谁可以享有房屋的物权呢？我们认为应当区别不同情况，予以合理的处理：
(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的，如产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后。
在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。
【典型案例】
孙某今年31岁，与老公李某某大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙某与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年7月，孙某接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学杨某的电话。杨某告诉她，自己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方米，总价款90万元。
张某某的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过十分钟的路程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早，孙某与张某某签订了买卖合同，合同约定，张某某将房子卖给孙某，总价款88万元，违约金4万元，由孙某3日内给付张某某44万元购房款，剩余购房款待办理过户手续后给付；张某某于半个月内协助孙某办理房屋过户手续，房屋自办理过户手续后交付。2010年7月25日，孙某将44万元购房款打到了张某某的银行账户内，张某某表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望孙某能给他一些时间。
孙某耐着性子等到了8月15日，打电话催张某某办理房屋的过户手续，张某某告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了陈某，该房产已办理过户手续。随后张某某发信息告诉孙某之前他收到的44万元购房款外加4万元的违约金已经退还到孙某的银行账户里。
孙某将张某某诉至法院，要求确认与张某某的房屋买卖合同有效，并判决张某某协助自己办理房屋产权过户手续。
法院经审理，判决驳回了孙某的诉讼请求。
【专家点评】
本案孙某与张某某签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。张某某在收到孙某的第一期购房款后未按照合同约定到房地产登记机关办理房屋过户手续构成违约，应承担违约责任。孙某和张某某双方交易的标的物是房屋，根据《物权法》的规定，房地产登记是不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。依法取得房产，并取得登记机关变更登记的当事人有权对抗其他当事人对房屋物权提出的权利主张。根据本案查明的事实，在孙某与张某某履行房屋买卖合同过程中，孙某与陈某签订了房屋买卖合同，约定孙某将本案房屋以95万元出售给陈某，并在房地产登记机关办理了产权变更登记手续。故孙某提出的请求张某某继续履行本案房屋买卖合同的主张已无法执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中张某某已经按双方合同的约定承担了4万元的违约责任，且从孙某与张某某签订房屋买卖合同之日，到张某某违约之日，并无太长时间间隔，房产价格变化不大，并不导致孙某遭受可期待利益损失，而且孙某坚持要求对方继续履行合同的诉讼请求，由于房屋已经过户，遂无法履行，孙某某亦未能提供合同约定的4万元不足以弥补其经济损失的证据，故法院判决驳回孙某的诉讼请求是可行的。
分析至此，大家可能更加关心，究竟如何能够避免一房二卖的情况发生呢？下面给大家介绍几种方法，可以进行借鉴参考。
如果是商品房我们需注意如下几点：
1、查看证件。如果是商品房，买房前，不要贸然交付定金，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内。
2、按揭买房。买房时，即便是您手中有充裕的现金，也最好不要一次性付款。
3、是最重要的一点，在和与开发商签订了《商品房买卖合同》后，要立刻让开发商在网上进行合同备案，随后及时到房地产管理部门申请预告登记。这样一来，就保证了您对于房子的所有权。任何人未经您同意，对您的房产没有处分权。《物权法》第20条就对这个预告登记制度有详细的规定。从这个意义上来说，进行了预告登记可以制约开发商一女二嫁、一房多卖。
如果是二手房我们要注意如下几点：
1、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证。
业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起"一房二卖"的情况发生。从签订合同，到正式办理产权过户手续，还有一段时间。业主往往会在这段时间，另外物色买主，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋"一房二卖"。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有，为业主将房屋"一房二卖"提供了便利，为避免这一现象发生，购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出。
2、在交易中心登记后再向业主支付首付款。
购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋"一房二卖"后，诈骗购房者的购房款。
【法条指引】
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）
第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》（2007年9月16日）
