9月1日
房地产行业形成垄断了吗？
什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：第一，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说前三名占了50％以上；第二，行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征缺一不可。
一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断，比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。
中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，集中度还非常低，目前全国房地产开发企业在3.5万~4万家，高峰时曾达5万多家。对比一下2006年中国和美国的数据。2006年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名的占有率是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。
——2007年12月，王石在《万科》周刊上发表的文章中如是说
背景分析
即使万科将来的市场份额超过了4％，也构不成行业的垄断壁垒，因为房地产这个行业属于充分竞争领域，只要有资金、土地资源就可以进入这个行业，不像金融、电信、能源等有准入限制，这也就是近两年其他行业的企业纷纷进入房地产的原因。如此自由准入的行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。
王石认为，中国房地产现在主要面临的问题不在垄断，而在于集中度不够。
首先是在市场份额过于分散的状态下，购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司，很多公司就是项目公司，做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的，几十年的时间里面，售后服务、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司，才能负得起这个责任，而这样的公司，基本上都是大公司。
行动指南
每个行业都需要有市场的主导者。主导者不仅能够占有市场较大份额，还能够为社会提供更好的服务。要在行业之中争当主导者。
9月2日
房地产市场前景广阔
我们可能已经看见了奇迹的发生，但是，伟大的历史才刚刚开始。
人口研究结果显示，2000~2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其中93％为新迁入人口，按户均80平方米计算，需要新增住宅在100亿平方米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，2/3迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省市。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。
一个基本的判断是：未来10年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。一方面中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，预计从2005年到2015年，全国的城镇将增加1亿人口，而且中国家庭的规模不断缩小，由此新增的6000多万到7000多万户家庭需要住房。另一方面，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累将为住房市场的需求提供支撑。从这个意义上说，对于世界最大住宅市场的中国来说，具备竞争力的企业，市场孕育的机会是巨大、长期的。
因此，可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住房市场有望持续繁荣。
——2008年3月，王石在其文章《我的2007，慢下来》中如是说
背景分析
中国目前处在一个特殊的发展阶段。从20世纪50年代中期到90年代初，尽管日本市场增长速度存在波动，但整体向上的趋势从未发生改变，日本地价从1955年到1992年持续上涨37年，仅1975年出现小幅下挫。
中国房地产市场目前正处于高速经济发展和城市化的背景下，与日本在20世纪60年代相似。中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。此外，中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，低于日本在20世纪达到的最低水平。这一人口红利至少可以延续到2020年之后，在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续得更为长久。
综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显著的向上趋势中。
行动指南
如果看好中国经济的发展，看好中国的未来趋势，那么就应该看好中国的房地产。这个行业成败的关键，就是看企业家是否有办法度过行业的寒冬，是否有能力把握住新一轮的机会。
9月3日
不要挑动企业家斗企业家
目前我国贫富非常悬殊，不宜强调是穷人区还是富人区，这样的宣传本身就不是很合适，但是我们要反思一下是不是我们的媒体有炒作的成分，实际上我们说一句话，比如说任志强先生说我就给富人造房子，你一定要把前后的话联系在一起，不能断章取义，本来我们房地产商的社会形象就不太好，这样妖魔化会把误解加深。我不去谈任志强怎么说，王石怎么说，这样不是挑动企业家斗企业家吗？
——2006年2月，王石在南京进行新书签售活动时如是说
背景分析
过去几年，房地产商在中国社会口碑不太好，经常成为社会公众舆论批判的焦点。
例如，即使是很多不买房的人也听说过的任志强，他总是讲一些实话，从“房地产就该暴利”到“贫富分区很正常”。语不惊人誓不休，一次次以地产商眼里的真实挑战着公德与良知的底线。
冯仑则是口无遮拦地说出“房奴活该”，并把刚大学毕业的年轻人买房，形象地比做“幼儿园的小男孩找媳妇”。这位被誉为房地产思想家的商人，低调一段时间后，一鸣惊人，依然有学者的智慧，只不过这次却让人觉得“站着说话不腰疼”。
这些话也许真实，但却是不负责任的。因为企业是社会的一分子，商人首先应当是一个人，就像有环保意识一样，也得维护社会环境的和谐与稳定；这些话有一定的道理，但却表述不当，换种方式同样可以达到倡导理性消费的目的，他们并未如此，而是把善意提醒变成一种夸张的表达。
对地产大佬们来说，在公众场合发表言论同样存在着一条底线。即便不想承担什么社会责任，也不想跟黄如论一样成为慈善家，但至少他们应当保持冷静和克制，而不能口无遮拦，不计后果。
另一个经常抛头露面的地产商潘石屹有过总结。他说地产业所有这么多的负面形象有几点理由：第一，财富排行榜大概有一半都是地产商；第二，普遍认为地产是暴利行业；第三，腐败的官员通常与地产开发有关。
地产商们，未来需要有一个形象自我救赎的过程。
行动指南
企业家容易做到的是注重客户的感受，但是很少有开发商做到兼顾社会公众的感受。但是为了自身的形象以及企业的发展着想，有话好好说，一定不要刺激和挑衅民众。
9月4日
搅局者顺驰
顺驰与万科根本不能同日而语。这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。
如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司，但现在它要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。
——2006年1月，王石在接受《第一财经日报》采访时如是说
背景分析
早在2004年，孙宏斌的顺驰在全国12个城市跑马圈地，屡屡得手，被业界称为房地产界的一匹“黑马”。2004年1月6日，孙宏斌领导的顺驰集团在苏州工业园区1平方公里地块挂牌竞拍中，以27.3亿元的价格拍得此地，让准备了一年多、志在必得的万科铩羽而归，引起了王石的警觉。
2004年8月，在第四届“博鳌21世纪房地产论坛”上的演讲中，王石谈到当前的宏观调控对地产企业的影响时说：“那所谓的‘黑马’，现在只能是熬着！”与会的500人绝大多数来自地产业界，“黑马”的所指不言自明。
在7日晚上的对话中，孙宏斌说顺驰2004年目标要达到100个亿，2004年的销售回款可以达到120个亿。孙宏斌话音未落，王石马上就说：“睁着眼说瞎话。这是吹牛！”孙宏斌马上回答：“100亿能不能实现，到年底就清楚了。”
孙宏斌的顺驰跑马圈地，使业界风云跌宕。顺驰这种做法使很多房地产商颇有微词。以致有个房地产商发了一份“致业界的倡议书”，说顺驰的竞买扰乱了土地秩序，影响土地的持续开发。
2006年9月5日，孙宏斌在香港与路劲基建签订协议，向后者出让顺驰中国控股有限公司55%的股权，作价人民币12.8亿元。
不到半年之后，即2007年1月26日，路劲基建发布公告称，已与孙宏斌及顺驰方面签订协议，将于年内继续收购顺驰中国其余股权，收购完成后，路劲及其合作伙伴总持股比例达94.7%，孙宏斌仅保留约5.3%。
在整个收购行动中，顺驰中国及其所有项目资产被分为顺驰A和顺驰B两部分。按路劲基建董事局主席单伟豹的说法，前者是历史遗留问题少而且是独资的部分，后者则很多是合资项目，问题比较复杂。
其后，一度传出孙宏斌和单伟豹激辩，要到香港联合证券交易所投诉的传言。
不过，虽然孙宏斌的去向未明，但是顺驰作为地产的一匹黑马，已经成为句号。
行动指南
欲速则不达。脱离现实环境的狂飙突进，或许可以在短时间内见效，但是就长远来说，企业必然要为自己的投机行为付出惨重代价。智者不为也！
9月5日
积极关注中低收入者住房
过去我们万科包括我本人在内，有这样一个误区，认为解决中低收入的问题，应该是政府来主导，认为解决中低收入者住房与开发商无关，这是个误区。万科已成立专门调研小组，兵分两路，分别调研国内外有关中低收入者的住房状况，并了解有哪些可以借鉴的经验。而此次通过网络开展的方案征集活动将为万科的调研提供参照。
万科推出的面向中低收入者的住宅原型将是一个“有人性味的大型集体宿舍”。“这里能提供一个很大的共享活动空间，配套比较齐备，少则两三百人、多则七八百人住在一起”。
——2005年10月，王石在万科“50万元征集‘城市中低收入人群居住解决方案’”的新闻发布会上如是说
背景分析
2004年12月12日，中国企业领袖年会，华远地产的任志强公开说：“如果我定位是一个商人，我就不应该考虑穷人。我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量。在供应量很少的情况下，一定是先满足最富的人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。不要以为房地产商给穷人盖房子就能解决穷人的问题，我们即使盖很低廉的房子也解决不了穷人的问题，穷人都要靠国家政府财政转移和二次分配来解决住房问题。解决穷人住房的问题，最终要靠政府制定的社会保障制度。”
任志强的“开发商给富人盖房”招来一片骂声，由此引发“谁来关心中低收入人群的住房”的社会舆论关注。虽然王石明确表态，在给中低收入者的住房问题出谋划策上，开发商“不能无所作为，应该关心”，“50万元征集方案”也表明了万科的姿态，但是，王石也坦言，万科暂时不会为中低收入者盖房，类似经济适用房的产品尚不会被纳入万科的产品线。
王石的理由是“还要看政府的政策”。而曾被寄予希望的经济适用房制度和廉租房制度也正在受到更多质疑。面对提问——“此次方案征集活动，是否是对现有住房保障体系的反省”，建设部住宅与房地产产业司司长谢家瑾没有正面回答——“我们一直在反省”。
建设部此次对征集方案的“指导”，以及“国八条”中的“土地供应向中低档住宅项目倾斜”等，都已经显现出政策风向。只是开发商期待的金融支持等务实的“政府政策”，还在期待中。
行动指南
在任何一个国家办企业，不可能完全脱离政府和公众因素的影响。与其被动地为外来因素推着走，不如主动介入，积极地和社会与公众互动。
9月6日
地产商完全可以经营经济适用房
