有朋友在我的博客上留言问,手中有笔钱长期不用想留给孩子,该买房还是买股?
这个问题就如同"生存还是毁灭"般,是个永恒的问题,非常难回答。而在房产调控的背景下,更难有单纯的"是或否"的回答。
我不是那个专门评论房地产的评论家牛刀,我不敢劝人别买房,毕竟在过去10 年,赚钱最多的并不是股票,而是房产;而永远正确的也不是牛刀,似乎是任志强。我只能说,管好你们的钱包,房子总价必须在你的承受范围之内,哪怕是投资性房产,也应将其看做长期投资的方式,而非短期的炒房。
国外经典的理财课程中,常说年轻人应尽可能晚买房,理由是:买房一定要用首付,对年轻人来说,首付得来不易,一旦买房就会拖累未来的现金流,不如把首付拿来投资,累积更大的财富。
若过早买房,等人到中年,好不容易付清房贷,却发现手里除了房子,没有其他资产了。
但你在国内敢这么说吗?
国内的理财观念是:年轻人应尽早买房,且最好一步到位。
常在理财论坛上看到有朋友贴出自己的买房致富理财经历,但随后就有人跟帖说:"你不就是70 后,要是你晚生几年,哪有现在这么好命!"买房,成为70 后与80 后在理财上的最大矛盾,较早买房的70 后,如今活得潇洒自由,而80 后则是悲惨的房奴。
的确,2000 年我刚毕业时工资约在3 000 ~ 4 000 元左右,当时上海内环房价差不多也就是5 000 元每平方米这个水平,但现在呢,大学毕业生的薪酬并没有太大上涨,内环房价却已接近30 000 元每平方米。这种现象,几乎发生在中国所有的大城市。
房价之所以上涨,有很多原因,包括我前面所说的婴儿潮。
但必须承认一点,房子除了居住功能外,还有投资功能。
过去10 年间,英美国家房价涨了1 倍,中国房价涨了近10 倍,而大米、猪肉、家电,以及一些IT 产品,涨幅很小甚至没有涨幅。
从某种意义上说,投资的大手已无处不在。近10 年来,凡涨价的东西,或多或少都带投资的属性,而那些没有投资属性的价格反而会下跌,如电视机、电脑和空调等。
13 年前,我买第一台电脑花了父母近1 万元,还是"奔腾"兼容机,我乐颠颠地花了一个小时跑到上海杨浦把它买回来,而当时上海内环房价仅3 000 元每平方米。13 年来,电脑价格在不断下降,而性能却在大幅提高。房价则是越来越高,性能却不见得很好。
我痛恨房地产价格的上涨,它消灭了很多年轻人的活力。
但必须承认,在"有土斯有财"的观念下,中国人炒作房地产的氛围是全世界最猛的。在美国,你哪会看到一个住在纽约的人,还要跑洛杉矶去买幢房子。
营销畅销书《定位》告诉我们,一旦品牌在消费者头脑中扎根,第一印象就很难改变。买房能保值,能抵抗通货膨胀这个印象一旦在国人脑海中扎根,很难在短期内改变。
我也无法预测目前已脱离地心引力的房价的走势。对很多人来说,他们可以以价值投资者的眼光,等待股票下跌,股价高我就不买;但房子,你能吗?
只要中国经济继续高成长,婴儿潮继续发挥作用。如果房价出现20% 的调整幅度,我就会考虑出手,但前提就是房产还有其投资属性。
财商小贴士
买房前需注意的10个问题在《富爸爸,穷爸爸》一书中,作者罗伯特· 清崎曾提出买房前需注意到10 个问题:
你的房贷利率是否太高?
你的投资回报率是多少?
这项投资与你的长期理财计划是否吻合?
你的房子是否会闲置?
你计算过管理成本吗?
你打算花多少修缮费用?
你知道房子附近的交通状况可能改变吗?
现在市场看好,是因为商业经济还是贪婪?
你认为这个上涨趋势会持续多久?
如果房子自己不住要出租,能否租得出去?
二套房一定得买
我给中产阶级一个建议,二套房一定得买。
对只有一套房的朋友来说,其实房价涨跌"关卿何事"。对大部分人来说,哪怕房价涨到每平方米10 万元,你也不可能抛售,跌到每平方米1 000 元,也丝毫不妨碍房子的使用性能。但要想分享中国经济成长果实,掘金城市化进程,抵御通胀,为宝宝理财作准备,那二套房一定得买。
中产阶级一定要学会"钱滚钱",而"钱滚钱"的最佳模式就是炒股或投资房产。若只能靠薪酬来维持每月的日常开支,哪怕你是年薪百万的"打工皇帝",拥有500 万元的自住豪宅,你本质上还是"穷人"。
在目前高涨的房价下,几乎"一套房,消灭一个中产阶级"。
只有投资或拥有二套房,或能真正抗衡通货膨胀。
在某种意义上,衡量中产阶级的标志并不在于年薪,也不在于开什么车,而在于有多少投资性资产,在房产投资上,就是二套房,甚至三套房。
在通货膨胀下,房价的涨幅,可能会高于猪肉、粮价,乃至官方CPI(消费者物价指数)数据的涨幅。以猪肉价格为例,内地30 年前的猪肉大约是8 毛钱/ 斤,最高时涨了20 倍,最近又跌回了12 倍左右,而房价却在过去10 年间完成了肉价过去30 年的涨幅,北京、上海等地的房价上涨幅度早已超过12 倍。
猪肉价格的上涨,完全是因为其消费品的属性,而消费品、资源价格乃至薪酬的上涨,又会带动房价的上涨,房价又拥有投资属性,这会造成房价的上涨一般会大于CPI 的涨幅。
房价涨幅远高于CPI 涨幅,在全球基本都是如此。以台湾地区为例,1966 ~ 2006 年,台湾人均GNP(国民生产总值)增加了61 倍,同期物价指数上涨约4.9 倍,但是台北市的房价指数却上涨了121 倍!发达国家近10 年来的物价涨幅也并不大,但欧美房价涨幅已接近1 倍。
房地产不像股票,如今的高价股几年内可能变成"壁纸"。而房地产的价格波动率相对股票小,只要选对地点,长期而言,回报率会不错,是亲子理财或退休族必备的核心资产,进可攻、退可守。
但买房,也应看价格,想清楚你买房的用途——投资、出租或是学区房。更重要的是,承担你所能承担的房价。
曾和一群四大会计师事务所的人聊天,这群人在香港、上海都属中产阶级,自然聊到了房价。以收入算,香港工作7 年后的同事每月收入5 万港元左右,目前香港地段较好的新房、次新房每平方米均价约为10 万港元(《福布斯》2008 年数据,香港公寓每平方英尺均价为1 373 美元,1 英尺≈ 0.3 米),香港同事平均每2 个月的工资能买1 平米房;而上海工作7 年后的同事每月收入3万元人民币左右,以新房、次新房计算,基本一个月的工资就能买1 平方米的房。
结果,他们竟然得出结论,北京、上海中产阶级买房的压力并不大!
这结论,听上去有些匪夷所思。但必须承认,相比香港、台北,北京、上海的贫富差距更大,富人多也就构成了房价的支撑。
2008 年香港人均月收入是15 400 港元,相当于14 000 元人民币,"四大"资深员工固然能赚到每月5 万港元,但为政府工作的清洁工每月也能拿到1 万港元;而北京、上海的人均月收入只有3 000 元人民币左右,清洁工的薪酬在1 500 元左右,大量的中产阶级每月薪酬却在2 万元以上,新房、次新房的均价则在2 万元以上。
据我的观察,华人实在太爱买房,北京、上海、广州、深圳,乃至中国香港、中国台北,房价都已脱离国际通行的房价收入比。
过去,北京、上海的房价上涨是靠内需,而目前乃至未来则得靠外力。外力是指,那些对北京、上海房产有兴趣的外来投资者,包括山西、江浙、中国港台,乃至其他国家的外资,都会来北京、上海寻找标的。
对于高房价的讨论,我必须不客气地说一句:"问题不在房价,而在于口袋里有没有钱!"对于投资型的购买者来说,房价一旦出现一定的跌幅,年收益率接近房贷利率时,就是进场时机。而若对未来有信心的话,不妨把自己变成"房奴",或许如今看来压得你弯不起腰的房贷,3 年后已不算什么。
我相信,北京、上海的房价已不可能回到万元以内。每年不断的人口导入,外加政府配套设施的不断完善,以及城市化进程的加快,"大上海"、"大北京"的格局已不可逆转。从长线来说,房产仍是不错的投资标的。
买优良地理位置的房地产,始终是长线对抗通胀的最佳策略,也是亲子理财的好策略。亲子理财动辄10 ~ 20 年的理财过程,哪怕房价买到了次高点,但时间会帮你弥补伤痕。
中产阶级应尽早规划房产的配置,选择一套自住的房子,同时选购另一套以收租为主的房产,无论是住宅、商铺、办公室等皆可。这样的规划,可以确保自己的生活空间大小适中,又能保证每月有一笔稳定的收益。而到孩子长大时,可将房产留给子女,或将房租用于养老,从而不必向子女伸手要钱。
而另一个做法是,不断以小房换大房。在自己力所能及的范围内,从二室换到三室,乃至别墅,对不少中产阶级来说,别墅具备很好的社交属性,对自己的事业有所帮助。而一旦退休或子女需要留学时,可将别墅换成公寓,将房产回归居住属性,也是不错的房产投资方式。
其实,房产价格即便下滑,也会呈现阶梯式跌法,只要价格降一点,买盘就马上出现,使得前景更加难测。
因此,当合理房价出现时,就应大胆买进。
房子就是儿子
"独二代"时代来临,养儿防老的概念已不可靠。
我曾遇到过这么一位老太太,她与先生早就打定主意,养老不靠儿子。"现在年轻人的工作压力太大了,而越往后年轻人赚钱越困难,搞不好连买房子都有问题。"她更忧心,万一寿命长,退休金又不够花,怎么办?
年纪大的人要的不是一大笔钱,而是每个月稳定的现金收入。
所以她决定,买两套二手房,靠每月租金来弥补养老费用。
在华人圈,房产素有"哑巴儿子"的说法,其实"买房养子"也是可行策略。
财商小贴士
房产本身是一种非常重要的投资工具,且非常适合富裕人士进行投资。房产既是一种消费品, 也是一种投资品。
买房投资,我素来不喜欢做"短线",哪怕现在卖了个高价,从长线来说也只是个"山腰"。
而若是亲子理财,更需作好10 ~ 15 年不抛售的准备,那么租金的多寡就成为很重要的考量。
我的建议是:只投资那些能用房租抵消贷款利息的物业,或能最大程度用房租抵消贷款利息的物业。
假设你为孩子购买一套70 万元的房产,首付30%,向银行贷款49 万元,贷款利率为4.158%(商贷利率打7 折计算),20 年下来,每月需还3 010 元,还款总额共72.24 万元。
若你将此房出租,月收租金2 500 元,保守估计(每年扣除一个月租金当成房屋闲置、维修等成本),20 年后,光租金就可回收55 万元,不仅平常的现金流量不成问题,所收的租金则可以拿来偿还部分房贷本金,20 年后还拥有一套既保本又增值的房子,到时供孩子留学教育或成家之用。
低利率,让房地产投资可行性更高,只要选对地点,你就可以用小本钱滚出大财富。
具体来说,亲子理财,有两种方式:
一是通过出售获利,也就是所谓的"炒房"。对于以"炒房"(中短期投资)为目的的购房者而言,楼盘的升值潜力是放在第一位的。
需特别关注楼盘所在区域的市政规划前景,特别是潜力地区的楼盘,政府部门的搬迁、规划,地铁的修建、学校的搬迁、公园的兴建等,都可能造成房价的飞涨。投资者需"预先"布局。
二是通过出租获利。购买城区内有潜力的二手房,一方面可谋取租金收益,一方面可得到房价升值的平均收益。而这也是为宝宝理财的很好的策略。
亲子理财,时间长达10 ~ 15 年,即便是新盘,10 ~ 15 年内也会成"二手房"。而从目前房龄与价格的走势来看,房龄明显呈边际效用递减。15 年左右的二手房价格往往只有新房价格的一半,而15 年与30 年房龄的"老公房"价格,却相差不大。目前,北京、上海的郊区新房价格,几乎与市中心的"老公房"价格相当,两相比较,建议选择市区的"老公房"。建议购买房龄15 年左右、6层以内的"老公房",或能等待拆迁的额外收益。
目前郊区新盘由于配套措施不够完备,在交房几年内几无"租赁"价值,而市区新盘,在2009 年这波房价上涨后,房屋租售比恐已降为2% 不到,市值200 万元、租金3 000 元不到的房屋为数不少。相比之下,北京、上海市区"老公房"的租赁价值颇为不错,由于市区小户型房屋缺乏,市值70 万元的"老公房"房租达到每月2 000 元的,如仔细"淘宝",应能找到不少。而较高的租金,也能最大限度抵消贷款利息。