李某申请贷款符合银行信贷管理基本规定：第一，借款用途符合政策规定。李某申请的农村土地承包经营权抵押贷款主要用于解决他家从事农业及其他生产经营融资需求。第二，借款期限原则上确定为3年，若遇特殊情况，例如对于从事蔬菜、林果业、橡胶、药材等生产周期较长的生产经营活动，贷款期限可延至5年。银行根据李某家的第一还款来源、现金流状况、借款用途和农村土地承包经营权评估或估价情况，合理地确定了3年的贷款期限。第三，借款偿还方式。银行规定：“借款期限超过一年的，应采取分期还款方式。同时抵押担保的期限应短于林权或土地承包经营权流转合同约定使用年限1年（含1年）以上；属于承包、租赁、出让的，抵押担保期限应短于剩余承包、租赁、出让年限（含1年）以上。”银行根据以上规定确定了贷款的偿还方式。第四，借款利率较低。银行根据国家的基准利率以及市场利率状况，结合低于民间借贷利率的要求，确定了借款利率。第五，符合借款担保规定。经调查，李某申请办理的农村土地承包经营权抵押，权属清楚，没有争议，取得了《农村土地承包经营权证》以及持有《农村土地承包经营权流转合同》，有关权证手续完备，承包地不在国家依法列入征地拆迁的范围之内，承包地没有毁损或灭失。第六，确定了抵押率。银行通过综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限，并根据不同抵押权变现难易程度等因素，合理确定了该笔农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率为最高不超过抵押物价值的50%。第七，确定了贷款额度。银行根据借款用途和抵押物价值确定了该笔贷款金额，一般在最低不低于3000元，最高不超过100万元。
贷款办理流程
李某经过咨询银行后，决定通过自己的土地承包经营权抵押向银行申请贷款，他经历了以下的贷款办理流程。
第一步：李某申请农村土地承包经营权抵押贷款时，主要向银行提供了包括抵押贷款申请书，自己及其配偶合法的身份证件、户口簿、固定住所或稳定的经营场所证明、《农村土地承包经营权证》、为农村土地流转受让方提供抵押的《农村土地承包经营权流转合同》等具有法律效力的权属证明文件，以及抵押物所在发包方同意农村土地承包经营权抵押的书面证明和抵押物共有权人同意抵押的书面资料，提供了借款用途证明、收入来源证明及还款计划，保险公司出具的银行为第一受益人的农业保险保单，在银行办理了银行卡账户等基本资料。
第二步：银行对李某的个人信用、经营能力、借款用途、土地承包经营权的价值以及家庭经济收入情况等进行了调查、审查后，批准了李某的借款申请。银行根据李某土地承包经营权价值的内部认定，每亩评估价格8000元，50亩承包地共计40万元，按照50%的抵押率，确定贷款金额为20万元；根据李某借款的用途和还款资金的来源，银行同意李某的借款期限为5年，采用最低标准为7.05%的年利率；银行给李某提供的还款方式为按季还息，到期一次还本的方式。即李某在贷款5年内每个季度只需按季偿还利息，每季度偿还利息3525元，5年到期后偿还贷款本金20万元，这样李某共计付息70500元，贷款本息合计27.05万元，与李某的种植周期和现金流量基本协同，还款能力有保障。
第三步：银行与李某签订《借款合同》，同时协同银行到本地县以上所在地的农业行政主管部门所设的登记机构办理了农村土地承包经营权抵押登记手续，银行取得了《农村土地承包经营权证》。
第四步：银行发放贷款后并按规定将资金转入借款人李某在银行开立的账户。收到借款资金后，李某认真履行了按时偿还贷款本息的义务，自觉接受银行的贷后管理检查。
如果李某不能按期偿还贷款，银行将对他实施上门清收；若李某在银行规定的时间仍不能按期偿还银行贷款本息，银行有权向人民法院提起诉讼，要求处置李某的土地承包经营权，用于偿还他所欠银行贷款本息，对处置后仍不能结清的贷款本息部分，银行将保留继续催收的权利，并且将在人民银行开办的个人信用系统上登记李某的不良记录。
经营效果良好
在银行发放20万元土地承包经营权抵押贷款支持下，李某的规模种植蔬菜效益较好。经过分析评估测算，5年时间，李某种植的50亩蔬菜每年将实现销售收入20万元，5年将实现总收入100万元，除去贷款本息27.05万元以及共计5年将投入的流动资金成本大约25万元以外，将获得利润47.95万元，平均每年获得利润9.59万元。
按照李某自己的想法，他将坚持做好“土地承包经营权抵押贷款”这篇文章，实现蔬菜经营规模的做大做强，力争成为一名“农村新型地主”。
203、重庆农村“三权”抵押贷款实践案例之三：房屋抵押贷款支持曲某养鸭致富奔小康
案例背景
重庆直辖市具有大城市、大农村、大山区并存，大库区、大移民同在，东北现象与西部现象叠加，城市快速发展与农村建设落后矛盾突出，集移民地区、民族地区、贫困地区和生态环境脆弱地区多为一体等特征，全市3100多万人口有三分之二在农村。由于农村产业载体严重不足不强、生产资源分配严重不均衡、生产要素流动比较滞后，农村人口所占比例大、农民阶层千差万别、农村弱势群体比重高，城乡经济分割突出、制度功能异化较大等多种原因，加上受到特殊的地理环境条件限制，因而重庆市城乡二元结构现象明显。
建设城乡统筹发展的直辖市，是胡锦涛总书记对重庆经济改革发展明确提出的一项重要战略任务，国务院〔2009〕3号文件就重庆城乡统筹发展作出了专门规划部署，并出台了一批优惠政策措施，鼓励和大力支持重庆探索试验城乡统筹发展新路，建设社会主义新农村，加快推动城镇化、城乡一体化，实现城乡统筹发展。近年来，随着重庆市城乡户籍制度改革的不断向前推进，农村房屋确权工程取得了重大进展。开办农村房屋抵押贷款，可以使农民将自身的生活资料通过向银行金融机构的融资方式转变为增收致富的生产资料。同时也为金融支持农村，银行服务农户创造良好的接入点，为全市城乡共同富裕开辟了新的途径。
农户经营情况
曲某，女，现年40岁，为某县农民，在村里拥有一套建筑面积500平方米的房屋，房屋的宅基地面积为200平方米，取得了国土房管部门核发的《房屋所有权证》和《集体土地使用证》，房屋结构为砖木结构。曲某近期在附近租赁了一块河滩，准备发展肉鸭养殖。经过初步筹划，她的肉鸭养殖周期确定为120天，每只肉鸭毛利5元，养殖规模为1.5万只，由于投资金额较大，目前仍有20万元资金缺口无法解决。怎么办？曲某想到了通过农村房屋抵押向银行申请借款。
银行办理情况
商业银行规定贷款条件如下：年龄在18周岁以上（含18周岁），且申请借款时年龄和借款期限之和不得超过60周岁（含60周岁），在农村区域有固定住所，身体健康，具有完全民事行为能力和劳动能力，持有有效身份证件；无不良信用记录，符合银行对客户的信用等级的最低要求；从事的生产经营活动合规合法，符合国家产业、行业、环保政策。收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力；申请农村居民房屋抵押，应持有依法取得的《房地产权证》或《房屋所有权证》、《集体土地使用证》。对照以上条件，银行客户经理调查认为，曲某完全符合银行农村居民房屋抵押贷款的全部条件；同时，符合银行信贷管理的有关规定要求。
从借款用途上看，曲某申请农村房屋抵押贷款主要用于规模养殖肉鸭，符合银行有关解决借款人从事农业及其他生产经营融资需求的规定要求。
从借款期限上看，曲某申请的农村房屋抵押贷款期限为3年，完全符合银行有关借款期限原则上不超过3年、最长也不得超过5年的规定要求。
从借款偿还方式上看，曲某申请的农村房屋抵押贷款期限超过了一年，将采取分期还款方式。
从借款利率上看，银行借款利率是根据国家规定的基准利率以及市场利率状况确定，明显低于民间借贷利率。
从借款担保及担保率方面看，曲某用于抵押的农村居民房屋产权清晰、手续齐全，符合法律规定要求。通过综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限，并根据不同抵押权变现难易程度等因素，银行确定该笔农村房屋抵押贷款的抵押率最高不超过抵押物价值的50%。
从贷款额度上看，曲某申请的农村居民房屋抵押贷款，完全符合银行农村居民房屋抵押贷款一般在最低不低于3000元、最高不超过100万元的规定要求。
贷款办理流程
曲某咨询银行后，决定通过自己的房屋抵押向银行申请贷款，她主要经历了以下贷款办理流程。
贷款申请：曲某申请农村房屋抵押贷款时，主要向银行提供了抵押贷款申请书、自己及其配偶合法的身份证件、户口簿、固定住所或稳定的经营场所证明、《房屋所有权证》、《集体土地使用证》，抵押物共有权人同意抵押的书面资料，村委会同意土地使用权随房屋一并抵押、并在抵押权实现时同意处置、转让的材料，借款用途证明、收入来源证明及还款计划等资料，银行制定评估公司对曲某房屋的价值评估报告，在银行办理了银行卡账户等基本资料。
银行贷款调查、审查及审批：银行对曲某个人信用、经营能力、借款用途、房屋的价值等进行了调查、审查后，批准了曲某的贷款申请。银行根据曲某房屋的评估报告，每平方米评估价格800元，房屋总价值40万元，按照50%的抵押率，确定贷款金额为20万元；根据曲某借款的用途和还款资金的来源，银行同意曲某的借款期限为1年，采用最低标准为6.56%的年利率；银行给曲某提供的还款方式为按季还息，到期一次还本的方式。即曲某在贷款1年内前三个季度只需按季偿还利息，每季度偿还利息3280元，这样曲某共计付息13120元，本息合计21.312万元，与曲某的养殖周期和现金流量基本协同。
签订合同及办理登记：银行与曲某签订《借款合同》，同时协同银行到房屋所在地的土地房屋登记机构办理了农村房屋抵押登记手续。
贷款发放及偿还：银行发放贷款后并按规定将资金转入借款人曲某在银行开立的账户。曲某收到借款资金后，按照双方签订的贷款合同及有关约定要求，认真履行按时偿还贷款本息的义务，自觉接受银行的贷后管理。
若曲某不能按期偿还银行贷款，银行将对她实施上门清收；若曲某在银行规定的时间仍不能按期偿还银行的贷款本息，银行有权向人民法院提起诉讼，要求处置曲某的房屋，用于偿还所欠银行贷款本息，对处置后仍不能结清的贷款本息部分，银行将保留继续催收权利，并且在个人信用系统上登记曲某的不良记录。
贷款效益凸现
在商业银行发放农村居民房屋抵押贷款20万元的支持帮助下，曲某规模养殖肉鸭的资金短缺困难很快得到了解决。当年曲某养殖肉鸭6万只，其中市场销售4.5万只、在养（存栏）1.5万只，实现总收入178.4万元，除去贷款本息21.312万元及其他投资成本外，获得毛利30.4万元、纯利润16.5万元。曲某通过规模养鸭，不仅使全家人过上了小康生活，而且还带动村民致富，解决了本村10位农民的就业问题。
204、重庆农村“三权”抵押贷款实践案例之四：抢抓林权制度改革机遇，创新农村金融服务产品，大力帮助林农增加财产性收入——重庆某县商业银行大胆探索林权抵押贷款
提要
随着林业产权制度改革的不断深入向前推进，林业发展资金投入不足越来越突出，已经成为政府、林业部门、林农共同热切盼望解决的新问题。为解决林农贷款担保难问题，进一步拓宽林业融资渠道，重庆市某县商业银行变被动为主动、变压力为动力，通过向政府、向监管部门争取政策，在被上级银行确定为开办林权抵押贷款试点行之后，大胆探索试验，努力破解难题，认真贯彻执行林权制度改革精神，充分发挥了商业银行承担社会责任、积极支持林业发展、服务农村经济建设的金融生力军作用。
背景
某县是重庆市最大的林区县，素有“山林海洋”之称，林业用地面积64.4万公顷，林木蓄积量2025万立方米，森林覆盖率达63.6%。一直以来，山区农民“靠山吃山、靠山养山”，其主要收入还是依靠林业经济。然而，过去由于森林资源产权不明晰，农民住在深山，守着满山的森林资源，不能砍、不能用，还要管护，老百姓形象地说：这是守着“金山”过着穷日子。农民护林、种林的积极性不高，森林资源屡遭破坏和砍伐，林权纠纷也时有发生。商业银行等金融机构对林农提出的贷款需求，因林权抵押不合法、林权流转变现难、贷款管理及回收难、风险控制难等多种原因，无法有效满足。
