第6章 房子里的“水”很深

好房不会在新盘中出售

现代社会，房事可以说是大多数人生活的头等大事。在买房时，有人因为价格选择二手房，但也有人不喜欢沾染过别人痕迹的二手房，而选择新开盘的楼房。他们认为新开盘的楼房一定是配套设施全面，景观绿化率高的好房。所以一有新盘出售，大家都争着抢着去排号。

但是实际上，好房子是不会在新盘中出售的。待价而沽、囤货积奇等成语说的都是生意之道。聪明的生意人永远不会不留好牌在手中。换个角度，如果你是开发商，你会先把好房都卖出去，留下一堆烂尾房吗？

处女座的尹女士一向追求完美，无论是生活还是工作都力求完美，在买房一事上自然也是挑剔万分。尹女士每到周末就会混迹于各大新开的楼盘中，苛责比较，经过几个月的筛选后，尹女士选中了某楼盘，交付定金后，回家安心的准备收房。

但没想到房子到手后，尹女士发现自己千挑万选的好房居然是个“绣花枕头”，看起来精美无比，但里面暗藏很多漏洞缺陷。最明显的是，阁楼上阳台的门下面竟然短了近30公分。尹女士绝对无法忍受，先是找物业，物业推诿责任，让她找开发商，找了开发商，开发商又让她去找承包的人。转一圈下来，尹女士焦头烂额，实在是吃不消。而更让她生气的是，自己耗费好几个月挑中了这样一套“好房”，而同事却赶巧在某楼盘收尾时很幸运的捡了个好房。

新的未必就是好的，旧的也未必都是坏的，开发商是不会好房烂房分的门清门清的，都是参差不齐，掺杂一起的。

房产广告不做准

满大街都飞舞着房产广告，你出门逛街，回到家手里保准塞满了各式各样的楼盘广告，看着广告单上那些精美的房子，即使是单身主义者也会萌发结婚有个家的念头。这就是广告的催眠作用，让人飘飘然进入到想象中的桃花源中。

有句话说得很对，现实与梦想总是有着遥远的距离的。房产广告里的房子是一个梦想，一个与现实背离十分遥远的梦想。广告广告，如同恭维一样，总是挑那好听的说，如同评价美女一样，瘦的赞苗条，胖的赞丰满，高的赞高挑，矮的赞娇小。广告就是伯乐，哪怕房子再糟糕，经广告妙语一宣传，就摇身变成千里马了。

如果房子地段偏远，广告会说远离闹市喧嚣，如果房子紧邻闹市，广告会说坐拥城市繁华，挖个水池子，就摇身变成东方威尼斯，有条水沟就是亲水豪宅，这水一动，就成了叠水丽景。楼顶是圆的，硬生生拽个巴洛克风格，外立面贴砖，就是托斯卡纳风格。楼间距小，就是邻里亲近，和谐温馨，稍稍能看到一丝海景，就是畅想无敌海景。附近有银行是近邻中央商务区，有居委会是中心政务区核心地标，有学校就是浓郁的人文学术氛围，有诊所就是拥抱健康安享生活，有五星酒店就是CBD核心区。集中供暖就是节能环保领先潮流，没有采暖就是自由式供暖系统，节约采暖成本。没有电梯是洋房，有电梯是两梯两户，有保安是管家式服务，没保安是邻里关系和谐，挨着地铁线是一线生活，挨着地铁口是立体交通，公交车多是交通便利生活快捷，没有公交就是私属领地，坐拥升值空间………..

总而言之一句话，与其相信房地产广告，不如相信母猪能上树。

九到十一层不是最佳选择

买房子，楼层很关键。大家都知道若是普通楼房，三四层是最佳选择，那么小高层呢？是不是也是不上不小，中间地段的九到十一层是最佳选择呢？既不过高又不过低，中庸选择，最佳选择。但其实正相反，九到十一层是最不好的楼层。

为什么呢？因为九到十一层正好是扬灰层，空气中所有的脏东西都会在这几层楼停顿，环境质量令人堪忧，长期住会引发人体各种疾病，尤其以呼吸道疾病最多。张女士一家当初在选房时，定在了十层，小高层都有电梯，所以不用担心父母孩子爬楼梯的问题，十层又不会很高，避免坐电梯发晕现象。而且张女士一家认为，十层不高也不低，位置高度恰好可以俯瞰全城之景，生活好不惬意。

但是住进去之后，才慢慢发现问题。张女士喜欢开窗户，即使晚上睡觉都不会关窗户，她喜欢空气流通的感觉，这让她内心觉得干净有氧，但是住在十层以后，张女士几乎不敢开窗。开始时并没有发现问题，只是一家人接二连三的咳嗽，患上呼吸道疾病后，张女士才开始怀疑是不是楼层的原因。因为去医院根本检查不出问题，医生建议是否是受生活环境影响。原因虽然找到了，但是却无法解决，房子这事岂是能够轻易更换的呢？为此，张女士苦恼万分。

售楼小姐绝对不会告诉我们，九层到十一层是扬灰层，对身体不好，相反她们会说，这几个楼层是最佳楼层，可俯瞰全城之景。楼层选择有风险，买家买主需谨慎啊。不然的话，即使挑到一个好楼盘，也会因为楼层缘故导致生活质量大打折扣。

开发商不会告诉你真正的绿化面积

在选择楼房时，越来越多的人都会格外注意绿化面积。这决定着我们未来的生活质量，健康质量，不得不谨慎严格挑选。但是，所有房产合同上都不会告诉我们真正的绿化面积。

绿化率高的楼盘一般都卖的相当火爆，开发商知道买家心理，知道越来越多的人注重高绿化率，所以在这方面大做文章，隐藏真正的数字，夸大绿化面积，以求卖出更多的房子。

大体上来说，新区住宅建设的绿地率不应该低于30%，旧区不能低于25%，绿地指标组团不能低于0.5平方米/人，楼盘不低于1平方米/人，而且绿地还要有充足的日照时间，所以说绿地应该至少有三分之一的面积在标准的日照覆盖范围内。

很多夸大的楼盘甚至会鼓吹绿化率达98%，说的此楼盘俨然是森林之屋，空气清新洁净，但事实上98%的绿化率根本是不可能的。绿化率是绿化面积占总土地面积的比例。绿化面积包括植物用地面积、亭子水池等用地面积等，而总的土地面积是建筑占地、道路占地和绿地占地的总和。不管建筑占地，也就是房子，仅仅是道路占地，也已经不止2%了。

当然也有的人不会迷信绿化面积数字，而是实地考察观察一下楼盘的绿地面积。但是有的楼盘会在施工时改动，停建一些设施，使绿化面积缩水。以此类推，实测面积也不并准确，测绘局都是已经被买通了。总体来说，这些面积数字能对八成就已经很不错了。

房产保险去保险公司买

有了房产然后上个险，这一套程序大部分人都会选择在买房时一并完成。而既售楼又售险的方式，也为开发商赢得了不少利润。但即便如此，开发商还是非常贪心，在保险方面还要再做手脚，给大家挖个“坑”。

苏小姐和张先生计划一年后结婚，所以紧锣密鼓的筹划着买房上险。对楼房的要求两人是意见一致的，并且也选定了一套房子。两人对此都很满意，可当售楼小姐提出顺带买上房产险时，两人却吵了起来。张先生想要节省一些时间以及手续，腾出时间来忙婚礼的其他事，而且他认为在售楼处买了房又买保险，肯定会优惠一些，能节省一部分资金。但是苏小姐却不这么认为，因为苏小姐的表姨在保险公司工作，苏小姐想有表姨这层关系，办房产险肯定会比在售楼处便宜一些，而且都是亲戚，要放心得多。

就为这件事两人呕了好几天的气，最后经过商议，两人决定一切以价低为标准，看哪里价低就到哪儿上险。张先生询问了售楼处，苏小姐也请教了表姨，结果发现，如果要是到保险公司办理，价格差不多是售楼处的八折左右。真是不问不知道，一问吓一跳，原来售楼处的房产险不仅不便宜，反而还提高价格另外再赚一部分。

据某售楼小姐透露说，在售楼处办理房产险，是可以要求打折的，而最大限度可以打到八五折。但是很多人因为经过房子的一轮讨价还价后，很少有精力再在房产险上要求折扣，即使有也是随口一问，售楼小姐们听口气来应对，对那些确实想讨要折扣的会告诉他们八五折，而对那些随口一问的则坚持说没有折扣，房价上已经给您让到最低了。

可见，无论是买小件东西还是大件东西，讨价还价都是不错的一招。要相信只要坚持砍价，不管是买什么都能获得一些优惠，哪怕是很小的折扣。

二手房里的各种费用

在房价居高不下的情势下，二手房越来越受到大家的青睐。比起新房的各种手续陷阱来，二手房里也有许多道道儿，别的不说，就单说这费用，就是各种各样、杂七杂八。真所谓房事无易事，都复杂着呢。

那么购买二手房，除了房款外还需要交哪些费用呢？其实就是各种税费，它包括营业税5.5%（五年之内），契税3%或1.5%（所卖房屋时卖方唯一住宅），个人所得税1%，印花税1‰，登记费80元/套，交易手续费6元/平方米，工本费10元/套，房屋维修基金50元/平方米（多层住宅）或者90元/平方米（高层住宅），土地出让金1%，测绘费20元/套。

此外，如果是通过房产中介找到的房源，还要支付中介费，一般来说中介费是成交总价的2.5%，而且如果需要办理贷款的话，还需要向担保公司支付贷款额的6%---7%担保费用。

我们以一套100平方米，总价为100万元的普通商品房为例，来算一下它的税费费用。如果是在房产证颁发的五年内进行交易，那么需要交5.5万元的营业税，如果是五年之后交易的，那就不需要缴纳营业税。契税为1.5万元，个税为1万元，印花税为1000元，房屋维修基金为9000元，交易手续费为600元，土地出让金为1万元，再加上登记费工本费测绘费和中介费用，总共要花费7万多元。

总价为100万元的房子，还要余外支付7万多元的各种费用，这并不包括贷款的担保费，可见购买二手房也是相当繁琐的。且不论手续办理起来复杂时间长，就是这费用也还要余外准备出足够的钱。否则仅因为一时没凑齐，就错过一套好房，可就遗憾了。

月底租房有折扣

买房会有折扣，租房也有折扣，你想到过吗？

小王和小林是刚毕业的大学生，正忙着找工作时，学校发出通告说本月必须搬出宿舍，原本两人打算合租一套房，但是由于两个人专业不同，工作目标不同，所以只能分道扬镳。小王心想，反正工作的事一时半会解决不了，不如先把房子的事给定下来，再安心找工作，于是小王到中介机构挂了名，不到一周就找到了满意的房子，交过定金后小王就搬了进去，安心找起工作来。

而小林的想法恰好相反，他认为还是先定下工作，再考虑租房的事，一来工作地点不定，如果先租了房子，万一距离很远交通费又会多出一大笔，二来也许运气好找到一家管住的单位，那就直接省了房租了。但事与愿违，眼看到月底了，必须搬出宿舍了，小林的工作还没定下，房子也还没着落，不得已，小林只能先租房，先搬出宿舍再说。

巧合的是，在小林入住房子不久后，竟然在小区门口碰见了小王，两人高兴的聊了起来，不聊不知道，一聊吓一跳，小王没想到小林的房租竟然比自己便宜近八五折，同样的小区，同样的设施条件，为什么小林的租金会比自己便宜那么多呢？细问之下，才知道原来月底租房是有折扣的。而折扣则因房东而定。

赠送装修并一定不划算

同样价格的一套毛坯房和精装修房，你会选择哪个呢？大家肯定都会说：当然选择精装修房啊，傻瓜才会选择毛坯房呢！但是反过来想，毛坯房和精装修房一样价格，那这装修岂不是白送！精明的开发商怎么会做赔本的买卖呢，所以说，赠送装修并一定都划算。

首先来说装修风格你是否喜欢呢？曲小姐家里买房时，她正好出差，是她先生定下的房子，但是当曲小姐回来后，却发现装修风格自己根本不喜欢。他们是对年轻的夫妻，而装修风格却是那种古色古香式的，对这两个朝气蓬勃的年轻人来说显得厚重沧桑了些，曲小姐非常不满意，决定重新装修，这拆拆装装的费用，一点也不省，反而增加了许多麻烦事。

再者说来赠送的装修也很可能是有质量问题的。郭先生的家就是这样。本来买房赠送装修，郭先生是很高兴的，但是到了冬天供暖后，地板却开裂了，而郭先生找物业找开发商，人家又都不认账，说装修本来就是赠送的，并没有保修的责任。地板要重新铺，那等于整套房都要重新收拾，实在是麻烦至极。所以说，小便宜还是看清楚了再贪的好。

除了赠送装修外，许多精装修房在宣传时还会说：房屋不仅赠送精装修，还赠送全部电器，您拎包入住即可。且不说实际上收到房子后的装修风格是否和样板间的装修风格一致，单说这许多赠送，就一定是藏有猫腻的。天底下没有白吃的午餐，除非这午餐是馊的。羊毛出在羊身上，再多的赠送到最后买单的还是消费者。