【法条链接】
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
★与邻居共用的楼梯平台，可以私自圈占吗？
【案例】
董某与冯某同住某单元六楼，两家共用一个楼梯平台。董某在进行房屋装修时，为堆放装修材料，将楼梯平台圈占了起来。冯某认为董某圈占楼梯平台侵犯了自己的合法权益，要求董某恢复原状。董某认为小区有电梯可供上下，自己圈占楼梯平台并未对冯某构成妨碍，不同意拆除。董某的行为合法吗？
【法律解析】
董某私自圈占楼梯的行为是非法的。根据我国《物权法》的规定，冯某作为业主，享有与其房屋相毗连的楼梯共同部分的共有权。董某占用楼梯平台的共有部分，将其作为自己的专有部分来使用，明显超出了合理的使用范围，构成了对冯某共有权的侵害，因此应当停止侵害，恢复原状。
【法条链接】
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
★业主有权将自家的露天阳台封闭吗？
【案例】
赵某等多名业主在购买房屋入住后，发现位于室外的阳台是露天的，认为不安全、不卫生、不保暖。于是他们协商一致决定统一封闭阳台。物业公司认为业主们此举没有经过他们同意，妨碍了他们对小区的正常管理，要求赵某等拆除封闭的阳台，恢复原状。那么，业主有权自行把阳台封闭起来吗？
【法律解析】
业主有权把阳台封闭起来。我国《物权法》规定，业主对住宅的专有部分享有共有和共同管理的权利。阳台属于专有部分，业主有权决定是否将其封闭。物业公司作为专有部分的阳台所进行的物业管理，主要责任是监督，无权阻止业主们封闭阳台。
【法条链接】
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
★业主不同意业主大会的决议，可以不执行吗？
【案例】
A小区的业主大会通过决议，每户每月需缴纳300元物业费。业主史某因出差在外，没有参加业主大会。到了缴费日期，史某声称自己没有参加业主大会，所以业主大会的决议对自己不生效，拒不按业主大会的决议缴纳物业费。另有小区居民仲某声称自己虽然参加了业主大会，但在会上对业主大会的决议表示了明确的反对，因此不受该决议约束，也不缴纳物业费。史某与仲某的说法有道理吗？
【法律解析】
史某与仲某的说法是不正确的。我国《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决议，对所有业主具有法律约束力。也就是说，无论业主是否参加业主大会，也无论其是否同意业主大会的决定，只要该决定经业主大会或者业主委员会通过，就对业主发生法律约束力。如果业主认为该决议侵犯了自己的权利。可以请求人民法院予以撤销，但在经法院判决确认该决议对其无效前，还是要执行决议。
【法条链接】
《物权法》第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
★业主可以更换物业公司吗？
【案例】
某小区的物业公司的工作人员没有经过正规培训，管理杂乱无章。后来，小区业主大会一致决定，辞退该物业公司。但物业公司的人坚持不肯走，声称自己是开发商留下的，只有开发商才可以辞退他们，业主无权干涉。物业公司的说法会得到法律的支持吗？
【法律解析】
物业公司的说法没有法律依据，业主大会可以依法辞退这家物业公司。在物业管理上，我国《物权法》赋予了业主自行管理与委托物业公司管理的选择权，同时规定，对建设单位聘请的物业公司，业主有权更换。本案中，物业公司不具备相应的资质，无法履行物业管理的职责，业主有权予以更换，不必经过开发商的同意。
【法条链接】
《物权法》第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
★小区内的绿地归谁所有？
【案例】
李先生见某小区的售楼广告宣传单上及规划图都承诺有绿地，现场看了后确实有大片绿地，虽然靠近绿地的楼房价格要比其他楼房每平方米多100元钱，李先生还是决定在该小区购买靠近绿地的住房一套。可是入住后不久，开发商又打算在原绿地上再盖一座新楼。李先生对开发商的行为提出质疑，开发商的工作人员称，售楼广告不属于合同内容，是没有法律效力的。开发商可以铲除小区内的绿地吗？
【法律解析】
开发商的说法是没有法律依据的，他们不能随意铲除小区内的绿地。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传材料中，如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺是确定的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，这部分内容应当视为合同内容，对开发商有约束力。此外，《物权法》也明确规定了建筑区划内的绿地属于业主共有。因此，开发商不能随意铲除小区内的绿地。
【法条链接】
《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
★小区绿地改建停车场，由谁来决定？
【案例】
由于花苑小区里轿车越来越多，区内停车位非常紧张。可是小区内除了一块绿地之外，已经没有可以建停车位的场所。那么，小区的业主可以自行决定把绿地改建成停车场吗？
【法律解析】
小区的业主有权决定把绿地改建为停车场，但要由业主共同决定。具体而言，需要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
【法条链接】
《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
★小区内的停车位归谁所有？
【案例】
周先生在东方花园小区购买了一套房子，开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车，经过查询，在业主的公摊面积中清楚描述了地下车库纳入了公摊范围。但周先生入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。周先生想知道，这些停车位到底是归谁所有？
【法律解析】
这些停车位归全体业主共有。本案中，开发商在销售住宅时已经承诺：小区配建地下车库供业主停车，而且经过查询，在业主的公摊面积中清楚描述了地下车库纳入了公摊范围，因此，地下车库由全体业主共有。
【法条链接】
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
★小区道路改建停车位，业主需交车位费吗？
【案例】
某物业公司将小区内道路改建成停车位，并要求停车者必须交费。业主唐某认为他们是小区的主人，享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，物业公司是为业户服务的，无权用属于业主的资源挣业主的钱，因此，拒绝缴纳车位费。那么，小区道路改建停车位，业主需交车位费吗？
【法律解析】
小区内的道路本就属于业主共有，由其改建的停车位当然也归业主们共有，业主因此完全有权利拒绝交付车位费。
【法条链接】
《物权法》第七十四条第三款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
★房子卖了，还有权继续使用原来的停车位吗？
【案例】
蔡某卖了自己的住房，又在附近的另一个高档社区买了商品房。可是高档社区的停车位已经出售一空，蔡某的车无处停放。蔡某想到原小区对业主是可以免费停车的，于是把车开回原小区停放，但物业公司要收停车费。蔡某称，自己出售的只是房屋的专用部分，外面的公用部分根本没有卖，因此他有权继续使用小区的停车位。蔡某的说法有道理吗？
【法律解析】
蔡某的说法是没有道理的。我国《物权法》规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，如果把房子卖给了他人，那么他对该小区共有部分如楼道、电梯、停车位、地下室等共有权及共同管理权一并转让给受让人，这一点无须在售房合同中另做约定。本案中，蔡某把房子卖掉，停车位应视为一起卖掉了。如果他要在原小区内停车，需交纳停车费。
【法条链接】
《物权法》第七十二条第二款 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
★未租赁小区车位能否免费停车？
【案例】
2007年3月，康某购买了一处住房，没有购买车库。2007年年底，康某入住新房后，购买了一辆汽车。康某所在小区的物业管理公司规定，凡是没有购买车库的业主都需租赁地面车位，按月交纳一定的租赁费用。可是，小区出租的车位都是占用业主共有的道路。康某想知道，他能否在小区里面免费停车？
【法律解析】
康某不能免费停车。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，虽然属于业主共有，但这并不表明业主就可以免费在共有的道路上停车。就占用业主共有的道路停放车位的收费和费用管理问题，可以通过召开业主大会进行商定。
【法条链接】
《物权法》第七十四条第三款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
★开发商有权将小区停车位卖掉吗？
【案例】
某高档住宅小区建有地下停车库。房地产开发商在销售住宅时向购买人承诺，此车库专供业主停车，每户一个车位。入住后，业主们发现，只有购买车位才能停车，而且开发商以高价将大部分车位卖掉，还有一些车位被物业公司租给本小区以外的人使用。该小区业主们认为，地下车库应属业主共有，但开发商及物业公司不予理睬。请问，业主的说法成立吗？
【法律解析】
业主的说法是成立的。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的权利归属，可以当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定。本案中，开发商与业主在出售房屋时已经约定了车库专供业主使用，因此，车库应归全体业主共有。开发商应将地下车库移交给业主大会或业主委员会管理，以实现业主的权益。
【法条链接】
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
★利用房顶经营商业广告，收益归住户还是物业公司？
【案例】
陈先生在市区购买了一套临街顶楼的房子。2008年春节，陈先生发现，在自家的楼顶上竖起了一幅巨大的广告牌。陈先生听朋友说，这种情况下如果有广告收益，自己是有权利索要的，于是找物业公司询问此事。物业公司工作人员回答，广告是物业公司联系的，收益归物业公司所有，与住户无关。物业公司的说法正确吗？
【法律解析】
物业公司的说法是错误的。我国《物权法》规定，业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。本案中所涉的房顶，应属于专有部分以外的共有部分，陈先生依法对其享有共有权。另据《物业管理条例》规定，利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会及物业管理企业同意，并办理相关手续。经营收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。因此，本案中陈先生可以享受楼顶广告的收益。
【法条链接】
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
