【法条链接】
《土地管理法》第十六条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
★出卖宅基地上的房屋和附着物时，如何处理其宅基地使用权？
【案例】
村民小朱，因近年做生意赚了一些钱，于是决定卖掉村里的房子举家搬进县城。同村农民小周，由于尚未在村里取得宅基地，见小朱家的房子还不错，便决定买下作结婚之用。于是双方一拍即合，随即交了房钱，给了房，并办理了宅基地使用权证。那么，他们的做法合法吗？
【法律解析】
《物权法》规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地的使用权随房屋所有权的转移而转移，房屋因继承、赠与、买卖等方式转让的，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移，这时要及时办理变更登记，所以本案中小朱和小周的做法是正确的。
【法条链接】
《物权法》第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
抵押担保
★为赌债所做的担保有效吗？
【案例】
蔡某欠杜某赌债20万元，请求好友孙某为自己的债务向杜某提供担保。孙某不知是赌债，于是以自己的房屋设立抵押担保，并办理了抵押登记。那么，如果蔡某还不上杜某钱，杜某是否有权让孙某还他钱？
【法律解析】
孙某不必承担担保责任。我国《物权法》、《担保法》都规定，主合同无效，担保合同无效。本案中，蔡某与杜某之间的债务可以视为“主合同”，而孙某与杜某的担保合同则为“从合同”。由于赌债是不受法律保护的，主合同无效，所以作为担保合同的从合同也无效。孙某在此事中没有过错，所以不需要承担任何担保责任。
【法条链接】
《物权法》第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
★当物的担保与人的担保同时存在时，谁先承担担保责任？
【案例】
某房地产开发公司欲向某银行贷款8000万元，双方约定房地产公司的一块地皮及该地上建造的建筑物作为抵押，双方依法签订抵押合同并办理了登记。可银行仍然不放心，于是，房地产公司便找来某投资公司作保。后来，房地产公司不能按时还款。请问，当物的担保与人的担保同时存在，谁先承担责任？
【案例分析】
当出现物的担保与人的保证同时存在的情况时，物的担保应优先适用。本案中，银行应先与甲公司协商，将抵押物折价或者以拍卖、变卖该项抵押物所得的价款受偿。协商不成的，银行可向法院起诉要求实现其抵押权。在抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款不足以清偿债务的，保证人应就剩余部分负责任。而甲公司又以该土地设定抵押这一行为显然违背了《担保法》第三十五条的规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次用来抵押，但不能超过其余额部分。
【法条链接】
《担保法》第二十八条 同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十五条 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次用来抵押，但不能超过其余额部分。
★行使抵押权有期限限制吗？
【案例】
甲向乙借款6万元，期限为一年，并以自己的轿车作为抵押提供担保。一年的期限届满后，乙要求甲还钱，甲表示现在没钱，暂时不还。又过了一年，乙再次要求甲还钱，甲仍推脱不还。乙要求对甲的轿车行使优先受偿权，甲以乙在借款期限届满时未主张抵押权而使抵押权归于无效为由，拒绝乙行使抵押权。乙的抵押权是否因没有及时行使而消灭？
【法律解析】
乙的抵押权没过法定时效期限，仍然可以向乙主张。抵押权人如果过了法定的期限没有行使抵押权，则抵押权归于消灭。根据我国《物权法》规定，抵押权的诉讼时效与主债权期间相同。根据《民法通则》的规定，一般情况下诉讼时效期间为2年。具体到本案，抵押权的诉讼时效期间与主债权相同，即同为2年。乙抵押权的2年诉讼时效期间未满，可以要求就被抵押的汽车优先受偿。
【法条链接】
《物权法》第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
★担保物权人对债权可以优先受偿吗？
【案例】
龚某分别向龙某、李某及王某借款50万元，并以自己的一幢房屋向龙某提供了担保。债务清偿期到，龚某无力偿还欠款，只好卖了房屋，得款100万元。那么，这100万元应该如何在三个债权人之间分配？
【法律解析】
龚某应首先向龙某清偿50万元，剩余50万元由李某及王某平分。我国《物权法》规定，担保物权人可以就债务优先受偿，也就是说，把钱借给他人，如果取得了合法的担保，则在实现债务时可以优先其他债权人。本案中龙某取得了对张成房屋的担保物权，因此他可以优先于李某、王某受偿。
【法条链接】
《物权法》第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
★重复抵押如何行使抵押权？
【案例】
某厂因经营需要资金，用工厂抵押，向当地建设银行贷款80万元，约定2年后偿还，双方办理了抵押登记，并进行了公证。之后该厂又向刘某借款20万元，借款合同上写明以设备作抵押。当与刘某合同期满时，该厂已负债累累，无奈之下该厂就用设备折价抵偿了欠款。银行得知后认为刘某无权对设备行使抵押权。请问，对于重复抵押如何行使抵押权？
【法律解析】
该厂将工厂抵押给银行，且办理了抵押登记，并进行了公证，其抵押行为有效。之后，该厂又将设备抵押给刘某，虽然动产机器设备不经登记即可生效，但是该厂设备存在重复抵押，而且抵押机器设备不经登记不能对抗第三人。根据《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的先于未登记的受偿。对于本案，银行已经登记的抵押权效力高于刘某未登记的抵押权。就机器设备而言，应当先由银行行使抵押权。
【法条链接】
《物权法》第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
★担保物损毁获得的保险金，担保权人可以优先受偿吗？
【案例】
邹某向武某借款60万元，约定1年以后偿还，同时邹某以价值80万元的房屋作为担保。后来，该房屋因失火被烧毁，邹某获得保险金100万元。到了债务偿还时，邹某没有偿还武某欠款。此时武某才知道原来作为担保的房子已经被烧毁了。那么，武某可以要求就这100万元保险金优先受偿吗？
【法律解析】
武某可以要求就保险金优先受偿。本案涉及担保物权的物上代位性相关法律知识。所谓担保物权的物上代位性，是指当担保物因毁损、灭失或被依法征收而丧失了所有权时，担保权人可以就该保险金、赔偿金或补偿金行使优先受偿权。对于这一点，我国《物权法》有明确的规定。本案中，作为抵押物的房屋被烧毁，抵押权人武某可以就保险金优先受偿。
【法条链接】
《物权法》第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
★债务未经担保人同意而转让，担保人还要负担保责任吗？
【案例】
钟某向孙某借款3万元钱，车某以他的一处房产为钟某的借款提供抵押担保。后来钟某与孙某协商，周某欠钟某3万元钱，到时候钟某欠孙某的3万元钱直接由周某来偿还，周某也表示愿意；车某对此并不知情。那么，车某对这个债务还要承担担保责任吗？
【法律解析】
车某不再承担担保责任。我国《物权法》规定，债权人同意债务人转让债务，如果没有经过担保人书面同意，担保人不再承担相应的担保责任。本案中，孙某同意钟某把债务转让给周某，且没有经过担保人车某的书面同意，所以车某不再承担相应的担保责任。
【法条链接】
《物权法》第一百七十五条 第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
★未经抵押权人同意，抵押物可以转让吗？
【案例】
耿某向朱某借款5万元做生意，以自己的轿车作为抵押，双方签订了抵押合同并进行了抵押登记。在还款期到来之前，耿某见生意兴旺，认为没有抵押自己也可以还朱某的钱，于是把轿车卖给程某又买了新车。谁知不久生意萧条，无力偿还朱某的5万元。朱某要行使抵押权时，才知道作为抵押物的汽车已被卖掉。那么，未经抵押权人同意，抵押物可以转让吗？朱某应该怎样行使自己的抵押权？
【法律解析】
为了保护抵押权人的权利，我国《物权法》规定，如果抵押人转让抵押财产，必须事先求得抵押权人同意，并且将转让抵押财产的钱提前清偿债务或者提存。未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人同意代为消偿债务使抵押权消灭。本案中，耿某把抵押物轿车卖给程某，没有事先经过抵押权人朱某的同意，朱某可以向人民法院请求撤销轿车买卖合同，或者请求购买耿某汽车的程某代为偿还耿某的欠款。
【法条链接】
《物权法》第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
★抵押的房屋被翻盖后卖给他人，如何索还欠款？
【案例】
高某欠大军15万元，约定2008年10月偿还，并以自己的一间平房作抵押。抵押期间，小东与高某约定，将高某的平房翻盖成二层小楼，小东取得小楼，给高某20万元经济补偿。到了还款期，高某没有还大军钱，大军想就小楼行使抵押权，但遭到了小东的拒绝。大军应如何索还欠款？
【法律解析】
大军不能就小楼行使抵押权，但他可以就高某的20万元补偿金优先受偿。最高法院关于《担保法》的司法解释规定，抵押物因附合、混合或者加工而使其所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。本案中，原平房被翻盖为二层楼是物权法中所说的“附合”，其所有权为小东所有，这时原来平房上的抵押权消灭，大军可以就高某所得的补偿金优先受偿，但不能要求对小楼行使抵押权。如果本案中翻盖的小楼还属于高某所有，则大军可以就小楼主张抵押权。
【法条链接】
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
★当抵押物变为赃物，债权人还享有受偿权吗
【案例】
赵某向某银行贷款30万元各购买汽车一部，并办理了车辆抵押登记手续。2007年1月，赵某因利用汽车犯罪被抓获，汽车被法院没收。2007年5月，银行对赵某提起民事诉讼，要求法院判令赵某归还贷款本息，并确认汽车抵押关系合法有效。那么，银行有权对抵押物拍卖并以拍卖所得价款优先受偿？
【案例分析】
在此案中，对于赵某所有的汽车，由于是抵押在先，而且银行是善意且无过失取得的抵押权，因而司法机关对汽车采取没收等判决并不影响银行汽车抵押权的合法存在，也就是说，银行不仅还拥有抵押权，而且还享有权优受偿的权利。这也就是说，当抵押物变成赃物时，债权人只要是合法取得债权，依然享有优先受偿权。
