土地是天赋的自然物，也是农业生产的必需要素之一。狭义的土地概念是指地球表面的陆地，广义的土地系指地球表面陆地部分和上下空间中的自然物及人类活动结果组成的自然经济综合体。这里的陆地包括内陆水域和海涂，上下空间包括地壳和大气层，自然物包括空气、水、土壤、生物、岩石及矿物等。
土地是天赋的自然资源，其数量无法通过人类的劳动来增加，所以它是不能再生物。人类可以改良已有的土地，如把荒山、荒地、沼泽地变成良田，或者以人力填海造田、开辟运河等，但也只能改变土地的形态，而无法增加土地的总数量。由于土地资源不可再生，因此土地是有限的。
任何国家或地区的土地，都在地球上占据着一定的空间范围，并具有一定的疆界与形态，因而它的位置不能移动也不能交换。这种特点造成人类集中于气候好、生产力高、交通便利以及景观好的地方，从而引起各地区人口密度不同，以及土地价格差异悬殊。
土地不论作什么利用或利用多久，都不会变旧或发生损耗。虽然长期耕耘利用，地力可能降低，但只要合理利用，维护得当，或者给予改良，也可以提高其生产力；不像其他生产资料，如机器设备，有耐用年数，无论怎样爱护，都会逐渐磨损、变旧，一直到不能使用为止。土地永远没有新旧之分，不必折旧。土地的这种永远用不坏的特性，使其具有长期保值的特性。
土地因为位置的不可移动性，造成地球上每一块土地的品质具有差异性，包括地势、土壤、雨量、日照及适生生物等。其中有些因素可以由人类力量来改变，如土壤肥力的改变，可以通过灌溉、排水和改良表土等方式予以提高；但属于天然条件的因素则人力往往无法克服，如高山或地势陡峭的土地，不适合种植作物，则只能造林或保持原貌。当然，土地质量的差异，会随着自然条件的变化而有所改变，也会随着人类生产力水平的提高、科学技术的发展而有所改变，使土地质量差异的变化可能扩大，也可能缩小，但土地质量的差异性却始终存在。
在中国这样一个人多地少的国家，保护和合理利用土地资源是十分重要的工作。由于自然地理条件和土地自然供给总量的制约，中国土地资源的基本特点是：土地总量大，而可利用面积并不大。在全国总土地面积上，湿润、半湿润地区和干旱、半干旱地区各占50％，前者有利于农作物生长，后者只能用于放牧或无法利用。特别是国土总面积中，山区、高原占59％，沙漠、石质地占20％，目前还难以利用，这就形成了现在的全国土地资源及其利用的格局：耕地约1.39亿公顷，约占土地面积的14.6％；林地（含有林地、疏林地、灌木林地及竹林地）1.7亿公顷，加上宜林荒山荒坡地0.78亿公顷，合计2.48亿公顷，约占国土总面积的25.5％；草地（含已经利用和可利用面积）约2.87亿公顷，约占国土总面积的29.86％；内陆水域（含河、湖、水库、水塘）0.26亿公顷，约占国土总面积的2.78％；沿海滩涂0.02亿公顷，占国土总面积的0.21％；城市、工矿、交通用地，约0.67亿多公顷，约占国土总面积的7％以上。
总的来说，中国土地利用结构中，已利用土地占国土面积的3／4，难利用土地约占1／4。在已利用土地中，耕地、林地所占比重甚小，耕地、林地资源十分紧缺，人均耕地、人均林地更少，分别只及世界人均占有量的1／3和1／50。加之由于人口压力和城市、工矿、交通及能源等建设用地和居民点用地的不断扩大，又因不按规划办事，违法占用耕地、绿地现象严重，耕地、林地面积趋减，造成水土流失，土地沙化、退化，环境质量下降。
第一节土地管理法概述
《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，2004年8月修订公布实施。现行《土地管理法》结构分8章共86条，即第一章总则（1—7），第二章土地的所有权和使用权（8—16），第三章土地利用总体规划（17—30），第四章耕地保护（31—2），第五章建设用地（43—65），第六章监督检查（66—72），第七章法律责任（73—84），第八章附则（85—86）。
一、《土地管理法》的立法目的、土地所有制与土地使用制度
（一）《土地管理法》的立法目的
1.加强土地管理。我国人多地少，理所应当十分珍惜和合理利用每一寸土地。因此，必须加强土地管理。这里所说的管理，是建立在法制基础上的行政管理。
2.维护土地的社会主义公有制。
3.保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地。
4.促进社会经济的可持续发展。
（二）土地所有制
土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。土地的所有制在一国的经济制度中具有核心地位。
1.我国实行土地的社会主义公有制
《土地管理法》第二条第一款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”土地的全民所有制，即土地的国有制；土地的劳动群众集体所有制，即土地的农民集体所有制。《土地管理法》对土地所有制的规定，是根据宪法作出的。我国现行宪法第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料和社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
2.国有土地的所有权代表
长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。新修改的《土地管理法》第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，依然会发挥重要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央人民政府。
3.国家对集体所有土地的征用权
国家征用权，是国家固有、强制将一切产业用于公共目的权力，是主权国家固有的权力。国家在行使这一权力时，通常予以合理的补偿。
在我国，征用土地权，是指国家为公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地征为国家所有。征用，在一定意义上讲，是强制购买。
（三）土地使用制度
1.土地转让制度
《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”
2.国有土地有偿使用制度
国有土地有偿使用，是指国家作为土地所有者通过有偿的方式向单位和个人提供土地使用权的行为。目前，国有土地有偿使用的形式：一是国有土地使用权出让；二是国有土地租赁；三是国有土地使用权作价入股，可以依法转让、出租和抵押。
3.土地用途管制制度
所谓土地用途管制，是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划划定土地利用区，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地，违者将受到严厉处罚的制度。为了切实实施土地用途管制制度，《土地管理法》第四条第二款、第三款、第四款明确规定：“国家编制土地利用总体规划，划定土地用途，将土地分农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
二、土地的所有权和使用权
《土地管理法》第二章对土地的所有权和使用权作了规定。土地的所有权和使用权是土地法律制度的重要内容，土地权属的确认对土地的开发、利用和保护有着重要影响。
（一）土地所有权
根据宪法和法律的规定，我国实行土地的社会主义公有制。中华人民共和国领土范围内的土地均属于国家所有或者集体所有，不存在土地的私人所有权。
1.国家土地所有权
根据有关法律的规定，下列土地属于国家所有：
（1）城市市区的土地。
（2）农村和城市郊区中属于国家所有的土地。
2.集体土地所有权
根据《土地管理法》第十条规定，农村集体所有土地的经营、管理存在以下三种情况：
一是依照法律规定，属于农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
二是土地由于各种原因，已经分别被村内两个以上农村集体经济组织的农民所有，应当根据现状，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。
三是已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。这主要是指乡（镇）兴办企业所占用的土地，或者原就属于农业生产合作社所有的土地。对这部分土地，应当由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
（二）土地使用权
1.国有土地使用权
《土地管理法》第九条规定，国有土地可以依法出让、划拨给单位或者个人使用，单位或者个人依法取得国有土地使用权，在法律规定的范围和限度内行使其使用权。
2.集体土地使用权
《土地管理法》规定，集体土地使用权可以确定给个人使用，同时，也可以确定给单位使用。这一规定使我国农村普遍存在的乡镇企业使用集体所有土地的现象在法律上得到了认可，为乡镇企业的进一步发展和农村经济的振兴提供了法律保障。
（三）土地登记制度
1.农民集体所有土地的确权登记
《土地管理法》规定了农民集体所有土地的两种不同的登记情况。
第一种情况是对农民集体土地所有权的登记。“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”这里所说的“造册”是指将土地的所有权、土地的地址、面积、用途、等级等事项在土地登记簿中加以记载。土地登记簿是具有法律效力的证明文书。未经合法程序，任何人不得改变土地登记簿上记载的内容。核发证书“是指土地登记机关按照有关法律法规的规定，对申请登记的农民集体土地所有者颁发集体土地所有证”。只有获得集体土地所有证，才能在法律上确认该主体对农民集体所有土地的所有权。集体土地所有证就是该农民集体所有土地的权利证书。经过登记的农民集体所有土地所有权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二种情况是对农民集体所有土地的建设用地使用权的登记。
《土地管理法》的第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”在一般情况下，农民集体所有的土地都用于农业建设。确实符合法律规定的程序和条件的非农业建设项目，需要使用农民集体所有的土地的，除了应当办理法律规定的手续之外，还应当进行土地登记。该集体土地的使用者应当向县级人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用证，对建设用地的使用权进行确认。
2.国有土地使用权的确权登记
《土地管理法》第十一条第三款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。”
根据这一规定，依法使用国有土地的单位和个人，应当向县级以上人民政府提出土地使用权登记申请。县级以上人民政府经过审查，认为符合法定条件和程序的，应当进行登记造册，核发国有土地使用证，确认国有土地使用权。
3.林地、草原、水面、滩涂等特殊地类的确权登记
《土地管理法》第十一条第四款规定：“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”
4.土地变更登记
《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”土地登记可以分为初始登记和变更登记两种。初始登记一般情况下是土地的确权登记，而变更登记则是对依法改变权属和用途的土地以及地上权利的登记。土地登记的一项重要功能即在于确保土地流转、土地交易的安全，维护权利人的合法权益。因此，土地权属和用途发生变动时，应当办理土地变更登记手续，以确保土地登记的公示力和公信力。
