最近包括新华社（《红火景象下的楼市之忧》连续六天评论）、《人民日报》（《追问中国楼市——民生三问》连续三篇）、央视及中央人民广播电台等一众官方媒体大量密集评论当前的高房价现象，引起各方关注。
当局会不会出台新一轮的房地产管理政策？看来很有可能：一是担心民怨，二是担心走上日本房地产大泡沫的覆辙。问题是这些年来，关于调控房地产，“国几条”的已记不得有多少个了；不差政策，难的是不见效果。所以“二次房改”势在必行，但关键是该有什么核心有用的新思路。
要探索新思路，先观察现象，再总结经验，再理顺逻辑。
现象是很明显的，存在两个极端。一是越来越多的人买不起房子（因房价日飙），另一方面则是出现了“房裂变投资”现象——即卖掉自住房子，把卖房所得，变成2套或3套房子的首付；或者，凑朋友合资炒楼。
要解读这个现象，不妨从经验中找线索。新中国建国一甲子以来，房屋发展略分两个阶段，以1998年第一次房改为分界。在此之前，即1949到1998约50年，前30年，是计划经济公有体制，房屋从来不是“商品”，是政府要提供给人民生活的保障之一，只是因为生产力不足，这种保障也只能是极低的水平。1979年开始改革，走上市场经济及多种成分所有制，生产力大幅跃升。但一方面“商品化”的概念还不及于房地产业，二方面，广大群众首先要满足的是温（衣）与饱（食），也还不及于住。1998年，温饱之后住的需求开始浮现，当局也不失时机地进行房改，决定走商品化，市场化、产业化的方向。这个大方向不能说不正确，但可能是太严重地低估了中国已有近50年未能获得满足的巨大需求，在一旦充分市场化下所释放出来的超大能量，完全不是短期内市场供给所能充分满足的，于是自然出现供需的严重失衡。而每当失衡出现，房价快速上涨之时，当局的政策总是陷入左右为难之境。不压房地产，民怨就起；压房地产，又因它是一个支柱产业，担心会拖累经济增长。而总是在这样的左右为难之间，房价会因调控略为冷却一阵子，然后未久，又再度飙涨。
观察了现象，回顾了经验之后，现在的问题是：怎么办？新一次的房改该有些什么样的新思维？
（一）作为第一步，先要看清楚博弈结构。从中央政府的角度看，现在的房地产市场是个“三方博弈结构”：购屋者、开发商、地方政府，均各有所图，图的都是利。
（二）第二步，要把房屋这个东西作正确定位，它是必需品，还是投资（机）品？答案两者都是。对广大的中低收入者而言，是必需品，对有钱人言，是投资（机）品。只有定位搞清楚之后，政府的角色与职能才能够明确。
政府的职能也因此分成两部分，对房屋被视作为是投资品即所谓的商品房者，把它交给市场，但对于商品房之价值（格）在买与卖之间的增值部分（因为这是整个社会繁荣的结果）予以课税，以体现公平，并减缓地方政府搞土地财政的冲动。另一方面，对房屋被视为是必需品即所谓保障房者，则当仁不让，一肩挑起，通过土地政策、财税金融政策，尽最大努力给予满足。政府的职能，在前者是市场经济，在后者是社会主义。
（三）第三步，就是调控逻辑与手段了。以往采取货币政策宏观调控，常使当局陷入左右为难困境。现在就清楚了，在货币政策之外，可以而且必要针对房屋的性质，在财税（增值税或房屋税）及土地政策（优先保障“保障房”之土地配置）上进行微观的调控。
“二次房改”的核心思维，也因此就是关于“社会主义市场经济”在房屋政策上的理论与应用。
