张老太的儿子几年前贷款30万元为老太买了一套住房，10年期的贷款，每月还款3188元。去年，老太的儿子出国工作了，临行前一再叮嘱父母，每月会把贷款和生活费汇来，请两老放心，果然每月儿子会汇来4000元给父母还贷和作为生活费。但张老太在家中一盘算，决定不再借这笔贷款了，老两口手上有30多万的积蓄，又不精于投资，只能每年存在银行里拿拿定期利息，现在银行一年期的定期利息只有1．98％，还要支付20％的利息税，实际利率只有1．584％，如果30万存在银行10年，算上复息，总共只有351055元，但30万元10年期的贷款本息额却为382560元，一来一回的差额就是31505元。如果把贷款还了，每月儿子汇来的钱加上老两口的工资有6000元，平时开销、生病就医足够有余，多出来的钱还能存银行生利息，即使不算这笔利息，原来要向银行支付的利息不就变成自己的了吗？
是否提前还房贷，关键要看投资收益率。如果自己的其他投资收益率要高于住房贷款利率的话，那就完全没必要急着还掉银行贷款，用这笔钱去投资后的收益完全可以覆盖掉银行住房贷款利息的支出；如果是投资无门，收益率低于住房贷款利率的话，则可以在留下意外支出后，还掉银行住房贷款。
住房贷款毕竟是一项优惠的贷款利率，如何把他变成一个“钱生钱”的杠杆，提前还款是否应该进行，现在应该可以算一算了。
利率变动影响房贷还款总额
存款准备金率下调一个百分点之后，中长期国债和企业债的价格一直处在下跌通道上。一方面央行货币政策出现重大转折，另一方面定论中已经走出通缩为时过早，中长期利率的变化趋势于是显得扑朔迷离。与国外流行的长期抵押贷款采用同定利率不同，付了较多的本息，能够享受到低利率的本金就要比等额本息法少，最后两种还款方式支付的本息总和差距就会缩小，选择等额本息法反而比选择等额本金法划算；反之，当贷款利率上升时，等额本金法在较低利率的情况下已经支付了较多的本息，而在高利率时剩余的本金就比等额本息法少，两种还款方式支付的本息总和差距就会拉大，选择等额本金法就要比选择等额本息法划算。
举个例子来做比较：如果贷款50万元，贷款期限10年，贷款利率为5．04％。如果利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12．7万元和13．75万元，两者相差1．05万元，相差8．27％。如果5年后贷款利率下降为4．2％，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28．13万元和32．3万元，最后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12．17万元和13．11万元，两者相差0．94万元，相差7．7％。如果5年后贷款利率上升为5．58％，则最后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是13．05万元和14．18万元，两者相差1．13万元，相差8．7％。随着贷款期限、金额的增大，这种差距将表现得更加明显。
选择贷款方式主要根据自己的具体情况来定。由于等额本息法前期还款压力较小，更适合于收入处于上升期的年轻人，而等额本金法每月还款额逐月减少，则可能更适合收入稳定的中年人。当然，如果市民在选择还款方式时能够对预期的利率作出判断，就能够省下一笔不小的钱。如果市民预期在贷款期间利率会下降时，选择等额本息法要比等额本金法划算；如果市民预期在贷款期间利率会上升时，选择等额本金法则要比等额本息法划算。
全装修房贷款如何办理
作为政府大力倡导的住宅消费新形态，全装修房已经受到越来越多的开发商和购房者的了解和认同。那么，面对种类繁多的全装修房、五花八门的全装修房合同，消费者应该怎样购房并办理住房装修组合按揭呢？
全装修房楼盘主要有两种合同签订方式：开发商将装修条款写入预售合同附件或开发商分别签订预售合同和装修合同。目前，本市全装修房主要是将装修条款写入预售合同附件。
如果所购住房是将装修条款写入预售合同，则该套房屋的单价已经包含装修，房屋的装修及设备标准会在预售合同附件中详细的列明。客户可以直接向银行申请住房按揭贷款，贷款额按全装修房总房价计算。这样，房屋装修部分的贷款也可以享受住房贷款5．04％的优惠利率和长达30年的借款期限，而目前住房装修贷款期限最长不超过5年，贷款利率为5．580％。购房者不仅可以节省利息支出，每月的还款压力也可以减轻。当然，由于房屋总价是包含装修费用的，因此购房者必须要为装修的费用支付1．5％的契税。
如果所购全装修房采用预售合同和装修合同分开签订，购房者只能分两次按揭，向银行分别办理住房按揭贷款和住房装修贷款，手续相对要麻烦一些。由于两种贷款的利率和贷款期限区别较大，购房者的负担可能较重。
例如，购买一套面积200平方米、房价200万元的全装修房（其中装修为50万），贷款期限20年，采用等额本息还款法，每月还款为13000元。当然，购买全装修房则必须为装修部分费用多支付1．5％的契税7500元。税息累计3127500元，但月还款压力较轻。
如果购买150万的住房再申请50万的住房装修贷款，则150万按揭20年每月还款9900元，50万装修贷款5年每月还款9500元，每月共需还款19400元。还款压力明显增大，但总的利息支付略少，累计2946000元。
房奴如何理财还贷
买房贷款占到收入四成以上的“房奴”们，在职场上也开始渐渐丧失了冒险精神。为了确保有稳定的收入可以还贷，他们害怕降薪、跳槽、失业，职业发展陷入困顿。
买房不应成为个人职业发展的阻碍和负担，所以积蓄不多打算贷款买房者尤其要注重将职业生涯规划和买房投资理财规划两者相结合。
每个月的房屋贷款还有水电费、物管费，就像金刚箍一样牢牢套住了买房者。
“房奴”故事：再也不敢轻易辞工
“我的新房除了一张床和桌子，还有做饭需要的锅碗瓢盆以外，什么电器都没买。”胡小姐说起近一年时间的“房奴”生活，显得十分无奈。
2004年，刚毕业两年的胡小姐来到东莞，在一家公司从事平面设计工作，月薪2500元。不久后，她拿出工作两年多来的所有积蓄，首付近三万元买下了一套小户型的精装房，房贷期10年月供1400多元。“当时想着工资省着点花，总比租房强，找机会再换份收入高点的工作。”
然而，胡小姐没多久就发现，跳槽远不是她想的那么简单，在东莞有一定工作经验的平面设计师，收入一般在2000～2500元之间，部分大型企业或知名广告公司可以达到3000元以上，但对资历各方面要求较高。以胡小姐目前的情况，要在短期内找到一份收入有大幅提升的工作显然比较困难。
胡小姐一直抱着“骑驴找马”的心态，对当前的工作不但没有了兴趣，甚至充满了厌烦的情绪。这种消极疲惫的状态被老板掌握，随后老板将她调到公司的另一部门任职，虽然工资没有太大的变动，但是工作变得更加繁琐和忙碌。
即便如此，胡小姐也不敢再像以前那样随自己的性子，辞了工再慢慢找合适的工作，因为每个月的房屋贷款还有水电费、物管费，就像金刚箍一样牢牢套住了她。
他们不但要拼命地加班工作，而且在公司总是谨小慎微，降薪、失业成为他们最大的恐惧。
事实上，如今有着和胡小姐类似经历的人不在少数，本该属于年轻人的潇洒岁月，几乎因为房屋贷款而变得负重难行。他们不但拼命加班工作，而且在公司总是谨小慎微，降薪、失业成为他们最大的恐惧；他们甚至不敢轻易跳槽，因为一旦出现职业空当期，对他们造成的压力则更加沉重。
按照通行的说法，“房奴”是贷款买房月供超过正常支付能力（按银行指标为超过月收入的50%），从而导致生活质量下降，沦为房屋“奴隶”的一类人。有数据表明，近60%的人通过贷款买房，但有人贷款后就感觉成了“房奴”，压力很大。
很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段的情况下，为了追求一种安定感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。这一群体在不断妥协中以求稳定，经常会错过一些晋升、跳槽的良机，房贷压力在一定程度上限制了职业发展，在不知不觉中，这些人也由“房奴”变成了“工作奴”。
职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽、甚至不知道自己下一步在哪里的人，匆忙买房的风险会比较大。
银行方面的专家提醒背负房贷重担的置业者，贷款利率比存款高得多，而且贷款利息是硬性支出，因此“负翁”们其实更需理财。如果能合理安排支出，“房奴”也能翻身做主人，减轻压力。
一招：选准银行
房奴还有选择哪家银行的权利。如果你有迫切的贷款买房需要，这一招可供参考。
跟其他金融产品相比，房屋抵押贷款风险小，利润高，目前已成为各大银行的“兵家必争之地”。
各家银行之间，为争夺房贷客户，常常推出一系列优惠措施，缓和矛盾。值得一提的是，目前市场上的房贷产品个体差异较大，置业者可根据自身需求来选择银行及其房贷产品，以减轻还贷压力。
二招：进行理财规划
许多人认为每月的工资扣除房贷和日常生活开销之后所剩无几，除了存进银行没有别的选择，事实上，如果对剩余的资金进行合理的理财规划，房贷的压力是可以在一定程度上减轻的。
对于每月固定收入的工薪阶层，投资一些风险低、回报相对存款利息要高的理财产品也可以减轻不少房贷的压力。
如人民币理财产品、货币市场基金、债券基金和保本基金等，投资这些理财产品本金较安全，虽然给出的收益率都是预期收益率，没有绝对的保证，但实际上收益率波动范围并不大，而且要比银行存款利息高。
三招：出租转移压力
购房本是件令人愉快的事，但如果它让你的生活质量下降、居住空间浪费、职业发展受制，不妨选择将房屋出租转移压力。倘若自住房的资金明显高过普通住宅的租金，可以考虑将房子出租，暂时牺牲为未来的生活换得更为广大的空间。
另外，考虑到小家庭以后还需要“添丁进口”，不妨将不堪重负的大房子出售，再购买一个适合自己的小户型居住，提升家庭的生活品质也未尝不是一个实用的办法。
四招：买房要和职业发展规划相结合
那么究竟在什么样的职业发展阶段买房才合适？如何处理买房和职业发展两者的关系呢？
但根据职业生涯理论，25岁之前是职业探索期，不稳定因素居多；25～30岁是职业建立期，在工作中不断调整自己的职业定位；30岁以后，职业发展基本形成，具有一定的事业和经济基础。对于一些职业发展方向尚不清晰、随时可能跳槽，甚至不知道自己下一步在哪里的人，若匆忙做出买房决定，风险将会比较大。
建议如果尚未买房的青年，不妨先制定一项详细的个人职业发展规划，在此基础上确定一个事业发展方向清晰、综合状态较为平稳的时期再买房，如果在未来几年有跳槽计划，也可以根据职业规划提前进行资金储备，由此规避将来因失业或跳槽带来无力还贷的风险。
另一种情况是已经买了房，而且开始因不堪房贷压力出现“工作奴症状”的人群，此时应该对此做一个评估，以事业发展作为立足点，考虑清楚买房究竟是为了什么。房子只能作为事业发展的一个副产品，而不该成为束缚职业发展的绊脚石，如果它让你的生活质量下降、职业发展受制，不妨选择将房屋出租等方法转移压力。
