某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额。
(第九节）项目开发风险分析。
风险无处不在，无时不有，渗透于人类社会的所有领域。尽管其具有突发性，但是可测可控的。
一、什么是风险及房地产投资风险。
风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。
众多学者对风险的概念做了大量探讨。美国经济学家P．H．奈特在《风险、不确定性和利润》一书中，将风险和不确定性进行了重要区分。他认为，风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险足可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。美国学者H．A．威利特对风险进行了实质性分析，他认为风险是关于不愿发生的不确定性之客观体现。20世纪中期，美国明尼苏达大学教授C．A．威廉和R．M．汉斯进一步将风险与人们的主观认识联系起来。他们认为，人们对未来某件事件的发生或变化有一致看法时，其风险就以客观存在的状况体现出来，人们对这种不确定判断同一化；若人们的判断有差异时，人们面临的风险就产生了同样的差异。日本学者武井勋在《风险理论》一书中归纳出风险定义应有的三个基本因素：风险与不确定性有所差异；风险是客观存在的；风险可以被测算等等。
房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。
在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。显然，这是一对复杂而难解的矛盾。对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。
二、风险的特征。
风险具有以下特征：
1．风险存在的客观性。
风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过风险因素的控制、规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。
2．风险具有相对性。
承受风险的主体不同，时空条件也不同，则风险的涵义也不同。例如，汇率风险对于国际投资者来说是可能的风险，而对国内投资者来说则算不上风险。同幅度的汇率的变化，由于人们主观认识存在差异，使各类投资主体面临的风险也不相同。随着时空条件的变迁，风险的形式和内容也会发生变化。
3．风险事项发生具有随机性。
任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。这是因为风险事项发生的原因是错综复杂的，惟有众多的因素共同起作用的结果才能导致风险的发生。因而，就具体的风险事项而言，发生是随机的。
4．风险与收益相伴而生。
风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。对高收益的追求是现代风险投资蓬勃发展的内在动力。
5．风险事项具有可测可控性。
所谓可测性是指根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，人们可以根据对风险的认识和估测，采取不同手段对风险进行控制。
三、房地产投资风险的分类。
房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。
房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别，下面介绍主要的几类。
1．按风险的来源分类。
按风险的来源可把房地产投资风险分为国家风险、市场风险、企业风险和自然风险。
国家风险。国家风险是指由于国家政治、社会、经济形势的稳定性，国民经济发展状况、国家产业政策、税负政策、货币政策等的变化，国家有关法规的变化等宏观政治、经济、社会、文化及法规因素变化带来的风险。
市场风险。市场风险是指由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争状况以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。
企业风险。企业风险是由于企业的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。例如由于理财举措不当、资金筹措失误带来的财务风险，由于营销策略不当带来的营销风险等等。
自然风险。自然风险是由于自然条件变化带来的风险，如意外的自然灾害，自然环境的突变等引起房地产投资经济损失的风险。这种风险是来自大自然的变化，人们目前很难控制。
2．按房地产寿命周期划分。
房地产寿命周期可划分为前期、开发建设期、经营期和管理期四个阶段，每一阶段的投资风险内容不同，表现形式各异，风险大小亦不一。
投资前期的风险。房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。由于房地产投资的自身特点，这一阶段的风险的危害特别大。一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。
开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。
经营阶段的风险。房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，例如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，例如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。
管理阶段风险。管理风险是指房地产工程竣工，交付使用后的物业管理阶段的风险。例如与住户关系处理不当带来的纠纷，住户人住后的安全卫生管理问题存在的风险。
3．按风险的内容划分。
按房地产投资的实际内容不同，可以分为财务风险、变现风险、利率风险、社会风险和意外事故风险。
财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生丁变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
变现风险。房地产投资的变现性较差，这是由于：
①非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差。
②房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性。
③急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，，才能作为房地产资产进入市场进行流通。
④房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。
利率风险。由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。
社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。
