1.答：首先，以划拨方式取得国有土地使用权的法理基础在于公共利益的存在。这是因为国家具有服务于大众之目的；以无偿、无期限的方式从国家获得的土地使用权，理应使之运用于非经营性产业；同时，划拨土地使用权的内容不同于出让土地使用权，若使两种不同质的土地权利不加界分，便服务于同一市场机制，则不利于公平竞争秩序的建立。
其次，法律严格限制划拨土地的适用范围。在我国只有：①国家机关用地。包括各级国家权力机关、行政机关、审判机关和检察机关的用地。②军事机关用地。包括军事机关和军事设施用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。主要包括煤炭、石油、天然气、电力能源项目用地，铁路、公路、港口码头、机场、交通枢纽等交通项目用地，水库、水坝、农业灌溉工程、江河治理工程、防洪工程等水利项目用地。④城市公益事业用地。包括市内学校、少年宫、幼儿园、医院、防疫站、图书馆、文化宫、体育场馆、电影院等公益事业用地。⑤城市基础设施用地。包括城市给水、排水、污水处理、供电、通讯、供热、煤气、道路、桥梁、市内公共涵道、园林绿化、环境卫生、消防设施、道路标识以及公共场所照明设施等用地。⑥法律、法规明确规定的可以采用划拨方式的其他建设项目用地，方能够以划拨的方式去的国有土地使用权。最后，我国法律规定了划拨去的国有土地的具体程序，从而防止了划拨土地使用权的滥用。
2.答：首先，土地使用者再转移土地使用权的行为，属于转移物权的行为。包括出售、交换和赠与等形式。在我国，国有土地使用权的转让必须符合法律规定的条件，具体包括以下几点：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
其次，在土地使用权转让的过程中，应当遵循以下几个基本原则：①出让方地位不变原则；
②权利和义务同时移转原则；③房地一致原则，包括：“房随地走”和“地随房走”；两个方面的含义。
最后，从土地使用权出让合同和转让合同的关系来看，转让合同受到出让合同的限制，体现在：①转让年限的限制；②土地用途的限制；③价格管制。
3.答：征收是国家为公共目的而强制地、有偿地取得领土范围内原属其他民事主体所有的财产。征用则是国家为公共目的而强制地临时性取得他人财产的强制性为。
土地征收：征用具有以下特征：①征地主体单一；②征地标的特殊；③征地行为强制；④征地条件有偿。
土地征收制度的法理基础---公共利益的存在，而土地征收的客体主要包括：①土地所有权；②土地他项权利；③土地的改良物所有权及其他权利；④以及法律规定不得征收的客体，如文物古迹等。
在我国土地征收的补偿标准如下：
(1)土地补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。
(2)安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
(3)地上的附着物和青苗的补偿费。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照规定缴纳新菜地开发建设基金。
依上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
从土地征收审批来看，征收基本农田、基本农田以外的耕地35公顷以上的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；除此之外，征收土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
目前我国土地征收、征用制度存在的问题主要有：土地征收、征用已超出公共目的；征地补偿法定标准较低，应区分不同征地目的，分别制定不同的征地补偿标准；征地程序不完善，尤其土地补偿受益机制不完备以及土地征收、征用法律制度体系不完备等。
（第五章）
一、名词解释
1.房地产开发：广义的房地产开发是指根据城市总体规划和社会经济发展计划的要求，在一定的区域内有计划有步骤地进行土地开发和建筑物建设活动的总称。我国《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”
2.房地产专营企业：是指以房地产开发为主要经营范围的公司。全国性房地产开发专营公司，由建设部进行资质审查，核发资质等级证书；地方性房地产开发专营公司，由省级建设主管部门或省级建设主管部门授权的地、市级建设主管部门进行资质审查，核发资质等级证书。
3.房地产开发兼营公司：是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的公司。凡在国家工商行政管理局登记注册的自有资金两亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司和自有资金一亿元以上的工程建设公司，经建设部审批并核发房地产开发资质等级证书，可以兼营房地产开发经营业务；自有资金两亿元以上的地方性信托投资公司和自有资金五千万元以上的资质一级的建筑公司，经省级建设主管部门审查批准并核发房地产开发资质等级证书，可以从事房地产开发经营。
4.房地产项目开发公司：是指以特定的房地产建设项目为对象从事单纯房地产开发经营的公司。项目公司以特定的房地产开发项目的存在为其存在之前提，一旦房地产项目开发、经营完毕后，项目公司应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。
5.土地利用总体规划控制：土地利用总体规划是在一定区域内。根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发利用、治理、保护，在空间上和时间上所作的总体安排和布局。它是各类土地利用的依据，也是国家实行土地用途管制的基础。
6.工程监理：是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同以及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。工程监理单位与建设单位之间是委托关系。
二、不定项选择题
1.BD2.AB3.ABCD4.ACD
三、简答题
答：房地产开发的分类：
(1)按开发的对象分为：旧城改造与新区开发；
(2)按开发的方式分为：单项开发、成片开发和小区开发；
(3)按开发的主体分为：政府开发和房地产开发企业开发。
四、论述题
答：房地产开发企业的资质管理是由各级房地产开发主管部门对房地产开发公司的建设开发、经营服务能力的强制性认定，具有法律拘束力。房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。
全国房地产开发企业的资质管理工作由建设部管理；省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批。
二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给《资质证书》。
经资质审查合格的一、二、三、四级房地产开发企业，必须按照其《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。
各等级房地产开发企业可承担任务的范围，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。
五级企业只限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发经营。
（第六章）
一、名词解释
1.房地产交易：是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象进行的一种商品交换活动，包括转让、出租和抵押等。
2.房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
3.已购公有住房：是指城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
4.经济适用住房：是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
5.商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
6.商品房返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
7.商品房分割拆零销售：是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分，分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
8.商品房买卖合同：是指房地产开发企业(出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
9.商品房预售：又称为卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
10.商品房售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
11.预售商品房的再转让：即所谓“炒楼花”，是指预售商品房的预购者在房屋交付前再行转让预购商品房的行为。
12.商品房按揭销售：在房地产开发过程中，由房地产开发商先行与购房者签订商品房预售合同，并首付一定价金，并根据银行与房地产开发商订立的按揭协议，余额由购房者向银行贷款并以其所购房屋设定抵押，或由开发商提供保证的房屋融资销售行为。
13.房屋租赁：房屋所有权人将房屋交由承租人使用，承租人支付租金的行为，包括普通的房屋租赁和房屋的转租。
14.城镇廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。承租廉租住房实行申请、审批制度。
15.房屋出典：承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。
16.房地产抵押：是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押后，债务人到期不能清偿债务时，债权人依法有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。
17.房地产抵押权的实现：是指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。
二、不定项选择题
1.ABCD2.D3.BCD4.ABCD5.ABD6.BC7.AC8.BCD
9.ABC10.AB11.ABD12.BCD13.AB14.ABCD15.ACD
三、简答题
1.答：房地产交易的原则：
(1)房地一体原则。包括“房随地走”和“地随房走”两项内容。
(2)依法登记原则。当房地产转让、抵押时，当事人应当依法办理权属登记，包括房产变更登记和土地使用权变更登记。不依法办理登记手续的，其房地产的转让不具有法律效力。
(3)交易价格分别管制原则。国家实行房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度。
2.答：房地产转让的法律特征：
(1)标的必须合法；
(2)出让合同权利义务概括转移；
(3)属于要式法律行为；
(4)房地产转让中变更出让合同内容的条件。
3.答：已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
(4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
(6)上市出售后形成新的住房困难的；
(7)擅自改变房屋使用性质的；
(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
4.答：商品房现售的条件：
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(4)已通过竣工验收；
(5)拆迁安置已经落实；
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和
公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(7)物业管理方案已经落实。
5.答：商品房合同买卖的主要条款：
(1)当事人名称或者姓名和住所；
(2)商品房基本状况；
(3)商品房的销售方式；
(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(5)交付使用条件及日期；
(6)装饰、设备标准承诺；
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(8)公共配套建筑的产权归属；
(9)面积差异的处理方式；
(10)办理产权登记有关事宜；
(11)解决争议的方法；
(12)违约责任；
(13)双方约定的其他事项；
(14)合同附件，如房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准(内墙、外墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯等)以及合同补充协议。
6.答：租赁房屋的条件：
房屋租赁以房屋的合法存在为条件，必须是合法的房屋产权人，有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得房屋所有权证的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人同意的；
④权属有争议的；
⑤属于违法建筑的；
⑥不符合安全标准的；
⑦已抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
