附录一：中国房地产发展史（1978年—2010年）
改革开放之前，我国几乎没有房地产市场，只有相关的建筑业。所以，实行的是共有住房实物分配制度，也即“统一管理，统一分配，以租养房”。而居民解决住房停留在“等、靠、要”三个字上一等国家建房，靠组织分房，向单位要房。
单位职工分房要排队，每位职工都盼着分房尽快轮上自己，所以，各单位管房的人就格外吃香，只要有一点风吹草动，送礼、递条子的，等结婚娶媳妇的……房管部门的门槛都被踩破了。但在1980年左右，政府已无力提供更多的住房，住房制度的改革迫在眉睫。
于是，就有了1980年邓小平关于住房问题的讲话。邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次性付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算。”也正是这番条理分明的讲话，拉开了此后20年住房制度由“计划经济”逐渐转型向“市场经济”的序幕。
随着住房制度和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产的价值逐渐凸显，房地产市场初步形成。
从1978年的土地相关法规调整算起，中国的房地产业已伴随着改革开放经历了32年的风雨历程。中国行进的轨迹已经镌刻进了人类的历史，我们既是观察者，也是亲历者，更是缔造者。
中国房地产32年来的发展历史大体可以分为以下五个阶段：
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978-1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。随着十一届三中全会的召开，国务院侨务办公室以退还原房、折价收购、产权交换和暂时交换四种形式，落实华侨私房政策，仅在上海被落实的华侨就达87%。
1979年，国务院颁布关于知青问题的“六条”意见，随即有大量的知青以各种渠道和形式返回城市。由于我国住房交易在“文革”时被叫停，因此知青返程加剧了住房困难，知青们不得不挤入父母原本就已人满为患的居室，开始了“三世同堂”甚至“四世同堂”的窘迫。1980年8月，根据邓小平的意见，深圳和珠海正式由“出口特区”改为“经济特区”。由于罗湖距离香港很近，所以第一锹土就在那里挖下。根据第一任书记吴南生的回忆，“第一锹土”大概挖出40万平方米，作为商业用地收入20亿港币，这也是深圳第一次靠土地生财。同年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，我国打破了中国人民银行既是一个国家管理机关，又对工商企业和居民各种金融业务的垄断。由中国建设银行负责基本建设和城市住宅建设投融资。“金融地产”的概念出现，改变了福利分房过度依赖国家财政的单一投资渠道，使房地产市场有了“融资”的商业启蒙。同年11月，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许深圳特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。
1982年，国务院在四个城市进行售房试点。与此同时，为了吸引外国专家、港澳商人及部分内地商人，被称为改革开放马前卒的袁庚，冲破了“姓资”还是“姓社”的争论禁区，在蛇口海滨大胆兴建了新中国成立后第一个市场化的“碧涛苑别墅区”，使那些到特区的投资者一登上蛇口码头，就能够看到这栋鹤立鸡群的建筑物。
袁庚此举的石破天惊，不仅在于建了一座没有“围墙”的别墅，而且在中国开创了住房商品化的先河。随后，蛇口出现了第一份工程招标，第一家房地产股份制企业；第一家企业自办的股份制银行。袁庚说的“时间就是金钱，效率就是生命，顾客就是皇帝”的口号，也被珍藏于中国人民革命军事博物馆。
1983年，32岁的王石离开广东省外经贸委，加盟深圳市特区发展公司，并于次年组建深圳现代科教仪器展销中心，即日后的万科企业股份有限公司，从而正式拉开他在中国房地产业史诗般、画卷式的人生序幕。
作为万科创始人，王石的面孔意义，并不在于他领航着中国内地最大的房地产上市公司，而是他作为中国企业家领袖级人物所表现出的专业、率真、从容。这种三位一体的人生价值，甚至要超过他传奇般的登山和航海经历，以至公众在今天买房与不买房的选择面前，还要逐字逐句地解读他的博客。而25年后，王石在他那本《让灵魂跟上脚步》新着中所提及的“追求公平回报和牢记社会责任”，或许可成为开发商的另一人文读本。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1984年3月，美国《纽约时报》敏感地意识到，过去一直看重前门、和平门和宣武门的北京正在着力向东发展。这家报馆的记者莫里斯写到，“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富丽堂皇的高楼。可以说，这里是中国刚刚流行的‘大款’的生活方式象征。”一位奥地利人不再去北京西郊动物园旁边的老莫斯科餐厅了，而是在长城饭店大堂慢慢品尝牛油蛋糕。这里，除了窗外的空气是中国式的，到处弥漫着西方物质主义的文化时尚。显然，在老北京的南边、西边、北边，这些都无法找到。1985年，我国在近70万人群中展开了建国以来规模最大的城镇房屋抽样普查。仅以广州市区的普查结果为例，当年人均住房面积才37平方米，一个12口人的家庭住房面积不到27平方米。在炎热的广州，这种四代同堂的拥挤显然不可想像。而今天的广州，人均住房10平方米的居民就有可能被列为住房困难户。另一个对比是，过去一些筒子楼，没有厨房与合用厨房的占37%；没有厕所与合用厕所的占77%。但目前的住宅至少规划了卧室、客厅、厨房、卫生间、走廊、阳台六个空间，高档住房还有餐厅、书房、储藏室等。如果以统计方法表述的话，就是人均面积已逐渐被人居空间所代替。这或许是下一次房屋普查的参照系。
1986年8月21日，邓小平同志在天津经济技术开发区视察时说：“天津开发区很好嘛，已经创出了牌子。”同时，他还挥毫题写了“开发区大有希望”。在这位改革开放总设计师的感召下，以摩托罗拉、三星电子为代表的电子通讯行业，以丰田汽车、SEW为代表的机械加工行业，以诺维信、葛兰素史克等为代表的精细化工和生物制药行业，以可口可乐、雀巢为代表的食品行业纷纷落户天津，拉开了我国“工业地产”大放量的序幕。
特别是世界500强的争相抢滩，使天津开发区成了外商云集的投资热土，同时也成就了天津本土地产企业“泰达”的第一桶足金。从那年起，天津经济技术开发区综合投资环境评价连续10年位居全国开发区之首。
1987年10月，十三大报告首次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用。1987年12月1日，深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的地皮，这就是被后人称为“中国土地第一拍”的惊世一槌。此前，中国宪法规定，土地是禁止出租的。而以骆锦星为代表的深圳第一代地产人摸着石头过河，背负着巨大的政治风险，首次尝试了土地使用权的有价转让。
这一创举不仅盘活了特区的土地，还换回了当年特区建设最为急需的资金。也就是在这一拍后不久，中国宪法作出重大修改，将原来“禁止出租土地”的条款删去，并规定“土地使用权可依照法律规定转让”。自此，土地终于可以名正言顺地进行交易。
1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。时任国务院秘书长的陈俊生宣布：“住房制度改革从现在起正式列入中央和地方的改革计划，并在全国分期分批展开。”同年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
方案的出台，标志着住房制度改革进入全面试点阶段。其实，将日历翻回到两年前，国务院就成立了“住房制度改革领导小组”，负责领导和协调全国的房改工作。我国住房的第一次制度改革，其核心是实现住房商品化，在增加公民工资的基础上提高房租，鼓励职工买房。至此，我国掀起了第一轮房改热潮。
1988年9月，国务院发布《城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起，向城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收土地使用税，各地制定的土地使用费同时停止执行。
1989年，经过长达8年的建议，霍英东先生终于将他自己发明的炒“楼花”，引入由他投资的白天鹅宾馆员工房改项目中。他在给当年任白天鹅宾馆总经理的杨小鹏的信中提出，用自己在宾馆的收益做基金，贷款建房，再以补贴方式出售给员工。以当时价格计算，5万元可购一套住宅，宾馆给员工每人每月补贴300元，3年便超过1万元，可资供“楼花”之用。与此同时，不供楼的员工也可将补贴收为己有。然后，回收的贷款资金又可循环运用建下一个项目。这样，便可解决白天鹅宾馆所有新老员工的住房问题。这种“分层次出售”的“楼花”虽然没有摆脱中国式福利的概念，但其形成的房屋交易的“期货”功能，还是让内地房地产业石破天惊。
1990年，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押做了系统规定。根据规定，居住用地年限为70年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限最短，为40年。当事人可在合同中约定不超过法定期限的年期，土地使用权期满后，使用权人应当按例归还土地。土地使用权转让的原则还包括，国有土地使用权可在不同使用者间依法转让，但政府与土地使用者间的出让法律关系不变。若土地使用权价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。至此，与我国房地产业有密切关系的土地基本制度走向台前。
1991年开始，上海借鉴新加坡中央公积金制度，在全国率先出台住房公积金。作为国有企业和私营企业职工的长期住房储金，住房公积金具有强制性、互助性、保障性特点，尤其是公积金“个人积累制”的模式，在当时国情下发挥了强大的互助功能，使人们能以“涓涓流水，汇入长河”的归集办法，将储于自己名下的公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房。
官方统计数字显示，截至2007年年底，住房公积金实际缴存职工人数718791万人，缴存总额1623030亿元，累计为83004万户职工家庭发放个人住房贷款856590亿元，累计扶持4200多万职工改善了住房条件。虽然这项制度也暴露了政策设计上的缺陷，但它的建立还是提高了国民性住房的消费支付能力。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992-1995年）1992年，房改全面启动。住房公积金制度全面启动。随着邓小平南方谈话精神的深入人心，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮。房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达1469%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，在“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的诱惑下，全国各地的淘金者以不同方式来到海南，推动房价从1988年海南建省之初的每平方米1350元，猛涨到1992年的每平方米5000元。地产泡沫期间，大到四大银行的巨额资金，小到乡镇企业的几万资本，都以疯狂的手段推高着地价、房价的双双攀升。当年，海南城市人口仅100多万，房地产公司就达13万家，平均每80人中就有一人开地产公司。随着泡沫产生的破碎作用，绝大多数银行被绑架为“烂尾楼”的债务人，就连生意天才李书福也难逃厄运受损3000万元。只有像潘石屹这样对风险有所觉察的少数开发商才得以抽身而退。这一年海南的地产泡沫，无疑成为了中国房地产史上教训极为惨痛的反面教材。
1993年“安居工程”开始启动。1993年6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，首次针对房地产泡沫出台16条调控措施，开始对房地产市场进行大规模清理整顿。在16条中，国务院要求建设部牵头土地、工商、税务等部门对房地产开发企业展开全面检查；对金融机构和土地部门开办的房地产开发企业限令其脱钩；对注册资金虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位予以查处；对所有房地产开发公司都要求其承担20%以上微利居民住宅建设任务，如果购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25%，立即收回土地。此前，国家宣布终止房地产公司上市，对银行资金进入房地产采取了釜底抽薪。宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后才开始复苏。
1994年，上海开始实施蓝印户口制度。蓝印户口是指在上海投资、购买商品住宅或被上海市属单位聘用的外埠来沪人员，在具备一定条件下，经公安机关批准登记后加盖蓝色印章，以示户籍关系的户口凭证。这是上海对外来常住人口首次实行的户籍松动政策。作为当年蓝印户口的第一人，上海斯尔丽服饰有限公司董事长邵联勤花170万元购得浦东金杨新村两套商品房后，顺利地由浙江人变成“上海人”。客观地说，外埠居民按定量款项购买上海部分地区商品房后可获上海市民待遇的政策，不仅掀起了购房移民潮，同时也引发上海首轮房地产开发热。直到2002年，随着蓝印户口的取消，上海购房移民的历史才得以终结。
