近几年来，我国的房地产业发展迅猛，但房地产商靠银行贷款开发房产早已是公开的事实。据有关统计，商业银行的贷款在整个房地产项目投资中所占的比例高达7成以上。针对上述情况，中国人民银行于2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产贷款规定了不少限制性措施。对信托公司而言，银行收紧房贷，则正好为运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。事实上，在央行近一两年来不断规范商业银行房地产信贷业务的时候，信托公司和房产商之间就已经开始了接触。到2002年年底，房地产信托计划共计融资10.3亿元。2003年以来呈现加速发展的趋势，信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，根据一份中国信托业2003年第四季度的报告，仅第四季度就有关于房地产的信托37个（总值35.0亿元）。目前房地产信托平均的预期收益率大多在4％以上，最高的达到8.4％，回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，而较小的风险（如第三人保证和房地产抵押）更是让投资者挡不住诱惑，倾囊而出。
房地产业已成为我国经济增长的支柱产业，必须从长计议，构建新的投资机构，运用新的投资模式和新的金融工具，拓宽房地产业的融资渠道。笔者认为，我国的信托业不能仅仅成为房地产业融资的工具，否则一旦房地产业出现危机，信托业就将遭受沉重的打击。例如，前些年许多信托投资公司纷纷参与房地产的实业投资，但房地产泡沫的最终破灭使得不少信托公司背上沉重的不良资产的包袱，甚至步入债务危机。当时国内第二大信托投资公司广东国际信托投资公司被迫于1998年宣布破产即是一个例子。因此，对于眼下信托公司群起涉足已经过热的房地产业，争相推出房地产信托产品，一些业内人士不无忧虑。
从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平上，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。为了探索房地产业证券化的途径，有必要适时择机推出具有共同基金性质的房地产投资信托（REIT）。REIT有利于促进我国房地产资本市场的形成，其重要意义体现为：第一，可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段，有助于吸引越来越多的社会闲散资金，将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资；第二，REIT由具有较高的政策研究水平和投资管理经验的专家操作，遵循国家产业政策导向，合理进行房地产投资，减少了盲目性。
在REIT方面，美国有着成熟的经验。在美国，REIT通过成立公司，发行所有权收益凭证等融资工具，投资于房地产项目。在REIT的投资模式中，投资者可通过购买REIT受益凭证的方式进行投资，REIT的受益凭证可以在美国的主要证券交易所上市交易。现在美国大约有300个REIT，它们的总资产超过3000亿美元，大约三分之二在国家级的股票交易所上市。
无论从信托业、房地产业的发展，还是从REIT发展所需的投资主体来看，现阶段我国信托业引入REIT都具有一定的可行性。
一、REIT的发展历程及界定
房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrust，简称为REIT）是一个致力于拥有、管理收益性房地产（包括写字楼、出租性公寓、商场和仓库等）的公司组织。有些REIT还从事房地产金融方面的事务。REIT允许参与者对专业管理的房地产进行投资。REIT是一个有中介性质的实体，它能将收益的大部分返还投资者而不用缴公司所得税（但要满足一些条件，如REIT最重要的特征是每年须将其90％以上的税前收入分配给股东，以获得免交公司所得税的优惠待遇。）。REIT的另一大优势是投资的流动性（灵活地将资产转化为现金）。REIT具有流动性的原因之一，是它能将资产证券化，并在主要的交易所进行交易，使信托财产的买卖比在市场上的实物交易更简易。
关于REIT的起源可以一直追溯到19世纪80年代。在那时REIT的投资人可以避免被双重征税，因为如果在收益返还受益人的情况下，信托不用缴公司所得税。然而，这种税收优势在20世纪30年代被改变了，所有的被动性投资将被首先在公司的层面征税，然后再作为个人收入征税。与股票、证券投资公司不同，REIT没有能力寻求立法来推翻1930年的规定。直到30年以后，对房地产基金的需求猛增，1960年美国艾森豪威尔总统签署了《房地产投资信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960），才重新消除了双重征税，给予REIT中介实体的地位。在20世纪80年代，REIT由于消除了双重征税获得了巨大的发展，对房地产进行投资给投资者带来收益并广受投资者青睐。1986年的《税收改革法》允许REIT直接管理信托财产是一个重大的突破，该法案在两个重要方面极大地改变了房地产的景观。它通过限制利息的抵扣作用、延长折旧期限、限制“非积极活动亏损”等方法，降低了房地产作为避税港的作用，使得房地产投资的目标必须具有好的经济效益，并为收入导向型。它也赋予REIT一些权利，允许REIT不仅可以拥有房地产，还可以直接运营和管理；可以直接为其拥有的房地产项目的客户（租户）提供服务，这促进了REIT的发展。此外，在1993年REIT进入抚恤基金的障碍也消除了。这些改革进一步增长了人们对REIT的兴趣和评价。
美国的相关法律规范对REIT有着极为细致的规定，其必须满足以下条件才能享受REIT的一系列优惠待遇：（1）其组织形态是公司、商业信托等类似组织，由董事会或受托人管理。（2）其证券可以完全的流通，证券持有者不少于100人，在每个会计年度的后半期不能只有5个或更少的人持有合计超过公司50％以上的证券（退休基金除外）。（3）其至少将应纳税所得的90％作为红利分配，即给股东的分派必须相当于或超过REIT应纳税收入的90％。（4）其总投资中至少有75％投资于房地产或房地产抵押业务。（5）其至少95％的毛收入来源于红利、利息、租金收入或某些资产出售所得。至少75％的毛收入必须来源于租金收入、有抵押担保的债权的利息收入、某些资产的出售利得、或投资于其他REIT的收入。不得有超过30％的毛收入来自于出售持有不足六个月的股票或证券，或持有不足四年的房地产（丧失抵押品赎回权的和非自愿变卖或拍卖的除外）。
（6）资产中包含应征税的REIT的子公司的股票不得超过20％（对具有纳税主体资格的下属单位的股权投资不超过总资产的20％）。（7）资产价值至少75％以上为房地产、现金和政府证券。持有某一个发行人的证券不得超过REIT资产价值的5％；不得持有超过某一发行人的具有显著投票权的证券的10％，可以包括在section85（6c）（5）（B）75％范围内的有价证券除外。（8）对于证券的投资不得超过的总资产的25％，可以包括在sec-tion85（6c）（5）（B）75％范围内的有价证券除外。在美国，REIT主要分为以下三类：（1）权益型（EquityREIT）（占96.1％）。权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于其属下房地产的经营收入。权益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。（2）抵押型（MortgageRE-IT）（占1.6％）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。（3）混合型（HybridREIT）（占2.3％）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
二、美国的REIT与我国的房地产信托投资之比较研究
我国对于投资信托的理解与美国是不一致的。在中国，目前一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品，比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时，为另一个实业公司提供MBO所需的资金。相比之下，美国REIT从公司形态上就是房地产上市公司，其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理，其组织结构是完整的公司制度，融资方式为股权融资，从不承诺偿还本金的期限，投资者只能从二级市场退出，因而可以说近90％的REIT更像是房地产公司，直接拥有物业所有权。下面两则案例可进一步说明两者的区别。
2002年7月28日，上海国际信托投资有限公司推出了国内第一个房地产资金信托产品──《新上海国际大厦项目资金信托计划》，规模为2.3亿元人民币，期限为3年，预计委托者将获得4％的年收益率。该项目所筹的信托资金，将以信托贷款的方式，投入新上海国际大厦有限公司。该公司将用新上海国际大厦部分楼盘作抵押担保（抵押物市价超过4.6亿元人民币）。2003年5月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划，规模为8000万元，期限为1年，投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建岚森房地产有限责任公司，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司采取股权溢价9％收购方式归还信托资金及收益，信托受益人将享有不低于6％预计年收益率，“重庆国信”则享有另外3％。此信托计划名为股权投资，实际上具有强烈的贷款色彩，包括明确的收益率和本息偿还方案、投资风险更多地依赖于开发商（中建森岚）的信誉而非项目本身的成败。
以上两案例不难看出，美国的REIT与我国的房地产信托投资有很大的区别：首先，美国的REIT是一个专营的房地产公司，而“上国投”和“重庆国信”则是纯金融公司，产品涉及的行业很广。其次，美国的REIT一般都投资收益性房地产项目，而“重庆国信”的项目是住宅小区建设。再次，美国的REIT既是证券发行人，也是资金的实际使用人，而“上国投”和“重庆国信”对募集的资金名为投资，实为借贷。最后，美国的REIT不保证偿还本金，且信托期限也较长，而“上国投”和“重庆国信”都采用担保形式保证归还本金和收益，且信托期限也较短。
相比美国的REIT，我国的房地产信托投资有以下不足：（1）由于信托税制的问题迟迟没有解决，所以与美国REIT在满足一定条件时可以避免双重征税相比，我国的房地产信托投资信托成本较高。（2）由于信托受益凭证的性质没有法律依据，所以与美国REIT能将资产证券化并在主要的交易所进行交易相比，我国的房地产信托投资无法完全的体现出投资的流动性。（3）我国的信托公司一般是多行业经营，与美国REIT一般是房地产专营公司相比，我国的信托公司就房地产行业而言不具备专业优势，无法体现出信托公司受人之托、专业管理的特点。（4）我国的信托公司就房地产行业不具备专业优势，与美国REIT的经营活动相比，我国的信托公司对房地产项目仅仅能发挥融资的作用。（5）由于我国的信托公司对房地产项目仅仅能发挥融资的作用，并不实际参与信托资金在具体房地产项目上的使用，所以与美国REIT实际管理、操作信托资金相比，我国信托公司在通过对信托资金进行监督、管理以保证信托资金的安全性这一点上也无法得到充分的体现。
上述情况表明，有些属于法律规范的不足，有些则是信托公司本身的不足。特别是我国信托公司不具有一批房地产方面的专业人才，是法律制度以外造成我国房地产信托投资诸多不足的根本原因。正是由于我国信托公司房地产专业人才的不足，才造成信托公司在客观上没有经营、管理房地产的能力，信托公司对我国房地产市场仅仅能发挥短期融资的能力。这就可以考虑将房地产公司与信托公司联合，或选择性地将房地产公司信托化，或在信托公司内部成立REIT的专营部门。总之，信托只有与专业经营管理联系起来，才能真正发挥其受人之托、代人理财的特点。
当然，考虑到美国对REIT的特殊税收待遇及上市的容易度，现阶段中国成立与美国相同的REIT还不太可能，但中国那些以房地产为主要投资目标的信托公司首先应从公司运营的层面上借鉴美国REIT长期性、独立性、专业性和以商业性物业为主营业务等做法。
三、关于完善我国引进REIT法律制度的若干建议
对于REIT而言，除了要遵守信托法的相关法律规范以外，还必须符合公司法、证券法、证券投资基金法、税法等法律规范。因此，我国在引进REIT时除了要完善信托方面的法律、行政法规、规章的规范之外，还需要在有关法律中作出相应的规定。针对REIT，建议由全国人大制订一部专门法律，或由国务院专门制订一部行政法规。因为有关REIT的法律规范在我国尚属空白，且REIT涉及多个部门。REIT的立法应当就以下几个方面作出规定：
（一）REIT的组织形态
我国相关法律已经对信托投资公司的设立拟订了一定的标准，借鉴美国的经验，应增加以下规定：（1）关于REIT股东的规定，如股东总数在存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％；
（2）关于REIT证券流通性的规定，应明确信托受益凭证的证券性质，保证其完全的流通性。
（3）关于REIT必须配备一定数量、质量的专业人才的规定，包括经营、管理人才，会计和熟悉房地产、信托法律事务的律师等。
（4）关于REIT内部监督机构的规定，包括监事会职权的改进或引入独立董事。
（二）REIT的税收制度
