随着技术进步和信息网络化的迅猛发展，人类正逐步进入网络时代。信息网络作为一种新的经济形态和经济组织方式，必然对国民经济的方方面面，包括其基础性产业——房地产业，产生重大影响。网络时代的房地产业，在现代信息网络技术的冲击下，进行着大规模的整合，其中重要的一个方面体现在本章的中心议题，即网络时代的房地产金融上。本章首先从房地产业在网络经济时代下的发展入手，然后紧接着讨论网络时代的房地产金融的整合现状和前景，其中主要表现在网络房地产银行的兴起和发展上。本章因此着重探讨了网络房地产银行的发展历史、业务内容、经济特征及竞争优势。由于房地产金融风险的必然性和巨大的破坏性，以及在网络经济条件下的一些新的变化，本章在最后分析了网络时代的房地产金融风险状况，一方面，房地产金融风险可以利用信息网络技术得以规避，而另一方面，它在新的网络经济条件下又体现出一些新的特征。
网络时代与房地产业
一、网络时代的特征
随着科学技术的发展，人类逐步进入了信息化社会，信息网络化迅猛发展，网络时代——一个崭新的经济世界——的脉搏愈加清晰。工业时代所积累的巨大生产力，正被人类用于建设一个网络化的经济社会。在这个世纪，主流就是：网络技术、网络通信、网络市场（电子商务）、网络社区、网络生活、网络社会、网络世界。
网络经济是在工业文明基础上，市场经济发展的自然结果。它是电子化的现代市场经济，是市场活动的网络化，甚至可以说，就是网络化的市场经济。
在这个网络经济的时代，互联网改变了一切。首先，它与其他传媒方式共同组成庞大的信息网络，为各种各样的市场活动提供了广阔的信息活动的平台。信息共享的理念和技术把交换活动的范围扩大到了前所未有的地步。其次，电子数字技术突破了其作为单纯的信息技术的功能，更新了金融手段和信用体系，使交换行为的交易方式和结算方式发生了全新的改变，极大地提高了市场效率。再次，原来的商品交换网络是以商业中心和批发商为中心的、辐射状的销售渠道和配送体系，而互联网发展而成的密集的星罗棋布式的网络系统是扁平并联的，通过网络交换提高了交易的频率和速度。
网络经济所具有的一系列的优势，使它迅速发展，但它仍有一个循序渐进的过程。一个完备的网络服务与网络经济世界的形成发展大致需经历五个阶段。
在网络时代，经济的一个主要特征就是它的高度开放性，这种开放性可以理解为一定程度上的自由，并且网络上的资源还因使用者增多而增多（即著名的梅卡夫定律，也就是网络的价值与其节点数的平方成正比）。而从另一方面来讲，这种开放性必会给任何一个产业带来更激烈的竞争以及从组织结构到产业内容上的很大变化，网络经济中，企业的规模已无关紧要，起决定作用的是创造性和灵活性。
二、网络时代的房地产业
作为在国民经济中有着举足轻重地位的重要行业，房地产业不可避免地要面临着全球网络化、数字信息化大潮的挑战，并必将发展成为中国网络经济中不可忽视的基础产业。网络时代的房地产业，无论是在物业形态、营销方式、融资手段、物业管理，还是在房地产企业的组织管理上的各方各面，都在现代信息网络技术的冲击下，进行着大规模的整合。
1.网络化的房地产物业形态——“数字化家园”和“智能建筑”的出现
在“数字地球——数字中国——数字城市——数字社区——数字生活”的网络热潮的卷席下，消费者对数字化的需求日显突出，建设“数字化家园”和“智能小区”，利用现代高科技改善人们生活，已经成为必然的发展趋势。如今，在我国，建设“数字城市”已纳入许多省市发展的规划之中，各地对数字网络的基础设施的投入越来越多，许多城市已开始了建设“智能化示范小区”、“数字示范小区”的尝试、大规模实验。
数字化和智能化小区是集现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术、现代计算机技术于一体，以一套先进的、可靠的信息网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络，实现住户、社区、社区的生活设施、服务设施之间计算机网络管理的现代化小区。它能最终能为人们提供一个高效、舒适、便利、安全和低物业收费标准的现代化、人性化的建筑环境和一种全新的、符合当代世界潮流的生活方式。随着网络技术的不断提高和电子商务的发展，网络监督管理体制的健全，住宅智能化程度将更加全面提高，智能管理、网络购物、家庭办公将成为现代新住宅的发展趋势。
数字化家园的建设包括三个方面：宽带到户、社区网站规划设计、信息化的物业管理。一个设计独特、内容详尽的社区网站不仅可以提升小区整体形象，活跃小区的文化氛围，而且有助于企业获取房地产消费者的反馈意见，树立企业品牌形象。同时，也为小区的后期建设提供了一个功能强大的技术平台。
信息化的物业管理是智能小区建设的重要方面。如果一个小区不能进行信息化物业管理，也就谈不上是“智能化小区”。“数字化家园”物业管理智能化系统一般由安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统三部分组成。其中，安全防范子系统包括出入口管理及防卫报警等；信息管理子系统包括远程抄表与车辆出入、停放管理，公共设备控制与管理，公共照明，电子公告栏，紧密广播与背景音乐，小区物业管理计算系统等；信息网络子系统包括小区有线电视系统、电话系统和信息服务系统等。物业管理作为小区居民贴身感受部分，在数字化家园的建设中有着不可忽视的作用。数字化家园所提供的其实是一种新型的信息服务，它涵盖了各个层面，这样的服务体现了对业主深层次的关怀。
智能建筑即高功能大楼，是方便有效地利用现代信息与通信设备，并采用楼宇自动化技术，使之具有高度综合管理功能的大楼。网络时代的职能建筑利用系统集成方法，将智能型电脑技术、通信技术、信息技术与建筑技术有机结合，能进行全面自动化的综合监控管理（包括建筑设备自动化系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、防火监控系统及保安自动化系统等），创造安全、舒适、方便、灵活的生活环境和优越的工作条件。
智能建筑的创造汇集了各种高科技成果，比普通住宅更舒适实用。办公自动化系统和通讯自动化系统使人们在家办公的梦想变成现实。住户可以通过这些系统的国际互联网、多功能电话、卫星通讯、可视电话、电视会议、自动文书处理等网络技术手段，及时获取全球经济信息，并通过互联网进行国际国内电子商务活动，这种高速度、高效率的网络系统不仅提高了人们的工作效率，还提高了人们的生活质量。它将使21世纪的社区功能和居民生活、工作方式发生根本性变革。
2.房地产电子商务
电子商务是指以数字化通信网络和计算机等现代信息技术为手段，按照一定的标准进行的商务活动。其本质是利用数字化通信网络和计算机强大的数据传输力和处理能力来改善商务活动中的信息流，并以此来推动商务活动中的物质流、资金流和事务流。2000年4月3日，“搜房”网站（SouFun.com）在北京成功地拍卖了7套房产，在房地产界引起了震动；接着在上海，将17套住房在4小时之内拍卖了出去，随后又将上海的三十几套别墅，以300万元的价格成交了7套。这在国内网上房地产拍卖史上首开了先河，是国内房地产网络电子商务的一次大胆尝试。
随着数字城市的建设和宽带网的普及，房地产开发企业、消费者、政府管理部门都可以通过电子商务在房地产信息网上发布房源信息、建材信息、价格信息、交易信息、企业信息及相关重大事件和热点问题等。对于房产消费者来说，可通过互联网浏览房产信息、选择地段、房型，“实地”考查将成为现实，房产消费者的信息面大大拓宽，选房成本同时降低。由于房屋的不可移动性和消费者的同地域性，制约其他产品开展B2C（即企业对客户）电子商务的物流配送问题，在房屋销售中将不再存在。并且，在政府积极实施电子化办公的趋势下，房地产企业自身开展电子商务建设，将使其本身的工作效率大大提高，从而降低其办理相关涉及土地、水电、环保、绿化、安全、道路等许多部门繁琐手续方面的成本。
电子商务应用于房地产业务的内容包括以下三个方面。
（1）电子商务在房地产材料采购中的应用。房地产企业建设过程中需要采购大量建筑材料、电气设备及管理设备，其费用占工程造价的60％-70％。而建筑材料、电气设备等都是有一套技术性能指标的标准化产品，很适合在网上交易。如若电子商务在房地产采购业务中的应用能够顺利实现，将大大降低交易费用和采购成本，带给企业新的利润增长点。其基本运行模式是：买方企业和卖方企业都进入计算机的有关目录，卖方企业把自己的产品放到网上，买方企业也将自己的需求放到网上，使卖方同类企业产品的技术资料和相关文件及其价格波动情况、销售情况一目了然，而买方同类企业的资信情况、需求情况也可以在网上清晰地显示，这样，既可以指导买方企业作出决策，也可以指导卖方企业进行定型、定量生产，从而大大降低了房地产公司采购过程的信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用，而且使交易的透明度大大增加，有效地降低了由于信息不对称而造成的信用危机。
（2）电子商务在房地产企业营销业务中的应用。将电子商务应用于房地产业的营销业务，能有效地克服传统市场调查中存在的地域性限制及时效性差的缺点。房地产企业可以在网上实现信息搜集、反馈、整理，实现了低成本、高效率的房地产市场分析、营销策略研究，做出尽可能准确的市场需求结论，为企业高层的决策提供较完善的分析资料。在对市场需求进行预测方面，电子商务在这一点上就能够充分地发挥传统方法无可比拟的优越性，尽可能多地将消费者对产品的需求进行综合，使消费者参与到产品的开发中来，使房地产企业的信息化产品从开发的构思、设计以及销售都能与消费者紧密相连。利用互联网技术，房地产电子商务的发展还能使房地产营销的广告费用极大降低。在企业与客户之间通过网络的电子商务手段直接进行的“面对面”的即时服务方式（即B2C）下，客户需要购买房屋时，只需在网上输入自己的要求条件，就可以查询到满足自己需要的房源，再通过讯问相关交易的辅助信息，如代办手续、办理抵押贷款等方面的要求，然后通过网上发布或签订一系列服务协议，就可以完成自己的房屋购买行为。
（3）电子商务在房地产中介中的应用。对房地产中介而言，电子商务的应用使企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上缴表单供房产管理部门登记备案和请求房产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。因此，电子商务的应用大大降低了房地产中介企业的交易成本。此外，房地产中介行业是一个需要与众多部门进行协作的行业，一笔中介业务的实现不仅包括消费者、中介公司和银行，还包括房地产管理等部门，电子商务通过在线服务，有效地协调了企业与企业、企业与消费者以及企业与行业管理部门之间的关系。另外，在电子商务的应用过程中还可以通过企业网页的广告和便捷、高效的服务提高企业的品牌和知名度，为企业树立良好的社会形象，增强企业在消费者心目中的信誉度。
虽然存在一些技术上的价款支付、网上交易安全性等问题，但电子商务在我国房地产业务的运用与发展是大势所趋，是历史的必然。相信随着政府有关部门的逐步引导，各房地产企业的积极探索，电子商务会焕发其旺盛的生命力。
3.网络化的房地产金融
我们在前面几章中已经系统介绍了房地产金融的主要内容，在当今的网络时代，无论是房地产抵押贷款的发放，还是房地产融资信用体系、房地产信托、房地产保险，以及房地产贷款证券化和典当、回租、回购等其他房地产金融形式，都将不可避免被网络整合。在全球范围内网络经济与银行和房地产的结合已是大势所趋，网上银行、网上证券、网上保险等网络金融的房地产业务不断扩展，网络房地产银行的兴起和渐成蔚为大观之势，都是房地产金融网络化的显著表现。
现今，网络高速接入技术不断发展和成熟。DDN、ISDN等方式的专线数据网和光纤网逐渐在世界各地推广，这些技术为房地产金融的网络化发展铺平了道路。互联网的安全保密技术，以及行业内部专用网络与公共网络接口安全技术等网络安全技术不断完善，惠普、思科等公司研制开发出一系列加密软件和控制硬件，以及不同行的领先公司合作研制开发形成的不同行业的安全协议标准，也都为银行开展网络化的房地产金融业务提供了安全保障。
网络化的房地产金融业务主要在信息、查询、支付交易、销售四个方面，不仅可以为客户提供新近的房地产金融信息和服务信息，进行基本的房地产方面的理财服务，还能通过网络销售各种房地产金融类的产品和金融衍生产品，例如进行房地产的网上抵押贷款的发放、网上房产抵押贷款证券的销售、在网上申请楼宇抵押按揭贷款、在网上银行的系统上开展房地产信托业务和房地产保险的零售业务等。总的来说，房地产金融的网络客户服务内容主要有：①电子会计，企业和个人的电子转账、结算、查询账户；②信贷业务，房地产企业贷款、个人住房抵押贷款、个人家居贷款、个人装修贷款、二手房贷款的申请及放款通知；③咨询业务，相关的贷款利率、年限、贷款条件、汇率等金融信息咨询，房地产政策及金融政策、房地产供求信息、房地产法律、房地产税收咨询；④房地产保险代理功能，即房地产企业、个人住房保险代收、代缴；⑤政策性房地产金融服务功能，即住房公积金支取、划转、封存、缴存等功能；⑥证券服务功能，即买卖房地产债券、股票功能。
4.网络时代的房地产企业
电子商务强大的市场冲击力使许多房地产企业开始积极探索用电子商务技术改造传统的房地产运作模式。网络时代的房地产企业应做的工作可从集团化采购、物业服务和内部管理信息系统建设三方面着手。
