2、强势集团与弱势集团
按照利益集团的传统理论，利益集团的重要作用是影响监管层的决策。监管层在房地产市场中扮演着规则制定者的角色，他们考虑的是怎样维护市场的稳定与效率。换言之，监管层在面对房地产市场各参与主体的态度应该是公允的，使各方利益趋于平衡。但由于利益集团的强弱力量对比使规则的制定出现了偏移。
显然，在上述主体中，出于其权力性质和对土地资源的垄断，地方政府具有绝对的强势地位；开发商与商业银行在市场中是处于相对弱势地位的，至于谁更弱势则还需要深入分析；而需求者因其人数的庞大，成为市场中最为弱势的群体。
按照利益集团的基础理论，利益主体作用的标的是政府调控政策。这样一来，房地产市场参与主体的这种强弱之分可以从监管政策的出台中一探端绎，得以印证。考察2003年至2010年的房地产调控政策，可以看出如下特点：
（1）政策的主要取向是对投资需求与房地产投资规模的控制。在政策调控中，政策最主要的目标对象是投资性的购房者，其次才是商业银行与房地产开发商，特点表现为主要的调控手段是房地产交易费税政策和房地产金融政策。如2005—2006年大量出台的有关营业税和个人所得税征收法规，2009年四部委负责研究开征物业税，2004—2010年来央行27次提高存款准备金和存贷款利率、限制第二套房贷和暂停第三套房贷等举措，2010年北京、上海、广州、深圳等地政府纷纷出台住房限购令，其目的都是抑制投机需求。相对而言，对房地产开发商的调控举措则稍少。原因不难理解，首先，房地产开发商相对人数较少，很容易形成利益集团，对政府形成政策压力，这是购房者作为弱势群体远不能及的。其次，中国房地产业还要一个重要特征，地方政府是开发商的上游要素土地的供给商，这种利益共生性使得地方政府在出台和执行调控政策上必然会偏向开发商，又因中央政府与地方政府的微妙博弈关系影响中央政府调控政策的出台和效果。第三、房地产贷款是商业银行重要的优质资产，因此，房地产业开发商与银行业形成了基于“财根”的相容性利益同盟。这使开发商有了捆绑银行影响政府政策出台的底气。如果房价大幅下降，势必危及金融安全的观点屡见于报刊杂志。房地产业对我国经济与金融的重要意义自然无可质疑，但强调房地产行业发展对金融安全的影响无疑也是开发商利益表达行为之一。
（2）地方政府作为调控者，却兼具土地市场上土地供给者身份，这种双重身份的特性使地方政府与开发商体现出较强的相容性利益联盟的特征。房地产市场具有很强的区位性特征，房地产调控的效果，很大程度上取决于地方政府的积极响应和得力执行。但是，作为谋求自身利益最大化的经济主体，地方政府对调控政策的出台和执行力度却取决于其作为土地市场参与主体的利益诉求。换言之，地方政府的市场参与者特性，使其执行房地产调控政策的过程，也是一个与中央政府进行利益博弈的过程。在这一过程中，地方政府往往成为房地产过热和房价上涨的推手，以2008年的各地方政府的救市措施为例，其根子仍然在于地方政府对土地的实际垄断，和由此带来的与房地产开发商的共同利益。地方政府的救市更多的是救自己。地方政府与中央政府的目标冲突是调控政策举步维艰一个重要原因。此外，尽管土地“招拍挂”改革在一定程度上削弱了土地腐败。但目前以这一方式出让的土地所占比重还不到一半。房地产调控政策的具体执行者大都是地方政府官员，近几年，土地出让过程中出现的腐败和违规现象并不鲜见。换言之，权力寻租仍然大量存在。这无疑可能削弱了房地产调控政策效果。
（3）就中央监管层而言，各目标难以兼顾的矛盾与各部门权力和利益之争，抵消了部分调控应有成果。首先，中央政府房地产政策的出台不仅要考虑房地产行业的稳定，更要从国家视角进行全方位的平衡和考察。以耕地保护政策为例，地方政府对土地市场上的利益和对土地的实际垄断权，使地方政府有土地违规行为的冲动，如在城市规划中尽可能侵占耕地。这使得耕地保护形势严峻。在这一形势下，国务院三令五申坚守耕地红线。土地存量的难以增加，加大了土地瓶颈对房地产市场的制约，开发商“囤地”行为也就不难解释，进一步地还可能滋生投资者对住房可能再度升值的预期，对房地产市场的稳定起到反效影响。其次，中央政府政策调控目标需要在房地产行业冷与热寻求平衡，这种特性在我国地方政府、开发商与银行形成利益同盟的特殊背景下变得颇可玩味，衍生出开发商捆绑地方政府与银行胁迫政府政策决策的利益表达行为。正是由于对金融安全和经济过热的担忧，政府在控制房价涨幅方面常常举棋不定，这是影响调控效果的重要原因。最后，不同的监管部门也存在不同的利益和政策目标取向，这使得调控政策难以取得原有的效果，甚至难以执行。如央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消。
第二节我国房地产金融风险的生成：基于利益主体作用的视角
4.2.1概述：利益主体作用与房地产金融风险生成
需要指出的是，尽管利益集团作用的表象是以房价为核心，但本文关注的实质仍然是房地产金融的风险问题。对风险的关注有两点，一是风险的内生。二是风险的传导。
一、风险的内生
就房地产金融风险内生而言，其关键在于资产价格的高低（资产泡沫的生成），在进入具体的分析之前需要指出的是：
首先，本文的分析无意于对资产泡沫的大小做量化分析，而只致力于价格推高的机制研究。这主要是基于两个原因：一方面，资产价格的高低受制于多种因素，泡沫生成点和破灭点因各国具体情况而异，量化泡沫不仅十分困难，且进行相应的国际比较，甚至与同一国不同时期的纵向对比都不具备太大参考价值。举例来说，1998年以来我国房地产业的快速增长就不能与2001年后全球性的房地产市场繁荣做横向比较。因为前者是在市场需求（房改导致的城镇居民对商品房）快速上升，土地供应方式重大变革，住房按揭贷款业务从无到有大背景下的基本面变化，而后者是受房地产周期自身特点，如供应时滞、购房者预期推动的正常周期。再如我国当期的房地产周期与1992—1996年兴起于海南等地区的房地产周期也不能做纵向对比。因为1992—1996年的房地产周期是传统体制下地方政府投资饥渴的表现，是中国对外开放区域政策不均衡所造成的对区域土地价格过度炒作的结果，缺乏真实的消费型需求的支持。
其次，在研究价格推高的机制时，本文选用的是最基本的供求均衡分析工具。原因在于：第一，尽管上游市场存在非市场化的因素，但在作为产业链中心的商品房交易市场，其市场化特性却是毋庸置疑的。按照西方经济学的一般理论，价格是由供求决定的。分析房价的推高，必然离不开基础的供求分析。所有上游市场力量作用终究是传导和体现在商品房市场供求双方力量对比上的。第二，无论利益集团理论还是主流经济学原理，其基本的研究模式仍然是强调个人（集团）理性的，即在给定的约束条件下追求效用最大化，这使我们的研究得以规范化，实现在供求分析的框架内考虑利益主体的作用。在各方力量制衡充分的系统中，各利益主体之间的资源流动均须支付对价，其对价也是随着资源供求变化而变化的，从而实现利益主体力量与利益的动态均衡。在动态均衡中，任一主体（集团）要改变现状的企图都会受到其他主体的反制，从而形成了一种有效的市场约束，使系统处于一种稳定的发展状态。但一旦存在主体力量的失衡，某一主体（或某些主体形成利益联盟），可以廉价占用其他群体的经济资源，而其他主体亦无力反制。当受益群体在这种缺乏市场约束的情况下，持续低成本占用受损群体的资源，直至系统失稳，就必然产生整个系统无法承受的成本，反映在房地产市场上，就是房地产金融风险的生成。
二、不确定性冲击下的风险传导机制
透过房价的飙升，在短期，似乎除了消费型需求者，所有利益主体都大有收获。然而，应当看到，房地产泡沫的虚假繁荣景象内生着金融风险。房地产金融风险因房地产泡沫的易生性广泛存在；与此同时，泡沫在不确定性冲击下破灭后，风险如何传导，最终又由谁来承担不可忽略。
在房地产市场中，风险对各参与主体都是存在的，区别只在于其强势与弱势之分。以地方政府为例，其在监管市场的同时，也是房地产市场中一个重要的经济参与主体。地方政府在土地开发的过程中同样要承担成本，也同时要面对土地市场的风险。从某种程度上而言，土地财政本身也是一个风险极大的投资，只不过地方政府凭借其垄断优势在房地产市场中处于强势地位罢了。换言之，对房地产市场的诸多利益主体而言，在以利益同盟推高房地产价格的同时，当面对房价下行时，又存在利益的分化，即风险承担格局的不同。
因此，在我国房地产市场利益集团众多的背景下，我国房地产行业风险的传导也必然可能有别于他国，且可能因这种不同改变各主体的经济行为，作用于房地产泡沫的内生。一定程度上，证券化方式的引入，也是对风险转嫁与最终承担方式的一种改变，也即会对风险传导机制产生影响。
最后，需要说明的是，本文所考虑的风险传导是以房地产行业为中心的，其风险传导仅指从行业风险向金融风险传递这样一个环节，即仅考察外部冲击作用于微观金融主体（银行）而导致银行失败，并不关注银行失败是如何通过传染而引致整个系统的功能性失败，乃至向外部经济体系的传导。
4.2.2我国房地产泡沫的内生机制
在我国房地产市场利益主体众多的背景下，考虑我国房地产金融风险特殊的内生机制，其实质在于回答利益集团的作用如何推高了我国的房地产泡沫。
一、我国房地产泡沫的驱动要素：成本推动与垄断定价
按西方经济学的一般理论，均衡价格由（总体）供求决定，（单个）厂商只能是价格的接受者，而非决定者，但这是在完全竞争市场假设下的情况。完全竞争市场需要满足四点假定：（1）产品异质；（2）进入与退出市场是充分自由的；（3）买卖双方数量足够大；（4）信息是充分的，买卖双方的信息是完全对称的。
按照这一界定，房地产市场显然不是一个完全竞争的市场，且这种非竞争性绝大部分都源于土地的稀缺性：（1）首先，即使房屋建筑构造完全一致，房地产的（土地）区位的异质性也决定了每一产品必然是异质的。（2）房地产天生受到较强的土地和资金要素约束。从开发商来讲，在我国，拿到合适的土地项目（使用权）是进入市场的关键，这决定了房地产开发商进入市场的门槛。从购房者来讲，一方面，住房是每一居民基本的生存需求，这决定了住房需求必然存在受制于自住需求的底限。另一方面，与其他一般商品相比，房地产价格较高，这形成了一定程度的市场进入障碍。总而言之，从供需双方来讲，房地产市场进出都不是充分自由的。（3）显然，房地产市场的门槛限制，特别是在我国土地资源（使用权）的获得，就决定了开发商的数量必然是有限的。开发商与购房者之间必然是一对多的关系。（4）在房地产主市场中，供求双方是处于一种信息非对称状态下，买卖双方都拥有一定数量和质量的公共信息与私人信息，但从对产品信息掌握程度看看，他们在委托一代理关系中的地位是有所差异的。房地产开发商掌握着房地产产品的大量实质信息，如产品的成本、质量、盈利能力等内在信息、以及物业管理等后产品服务在内的不确定性信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而开发商处于代理人地位。而购房者所拥有的私人信息主要是诸如消费偏好、消费能力等明确自我消费定位的信息，对产品本身的影响较少，因而消费者处于委托人的地位。根据信息经济学和委托代理理论的观点，委托人在市场中处于信息劣势地位，而代理人处于信息优势地位。如此一来，商品房市场的信息也不是完全充分的。
