地上权的实现被妨害时，地上权人有物上请求权。具体说来，在地上权人丧失对土地的占有时，地上权人对侵占人有请求返还的权利；在地上权行使受到妨害时，有妨害除去请求权。
（七）土地优先购买权
我国《台湾土地法》规定，土地出卖时，地上权人有依同样条件优先购买权。故土地所有人如出卖其土地时，应先通知地上权人，如地上权人接到通知后10日内不表示优先购买与否，其优先权视为放弃。反之，如土地所有人未通知地上权人而与第三人订立买卖契约，该契约不得对抗地上权人，即地上权人可主张该所有权移转行为无效。
二、地上权人的义务
（一）支付地租
地上权的设定可无偿或有偿，依当事人约定。实务上大多属于有偿即须支付地租。所谓地租是指地上权人应当向土地所有人支付的土地使用费。关于地租的性质有单纯债的关系说、物上负担说和折衷说。单纯债的关系说认为交付地租为债的关系，仅由债务人即地上权人负担，若地上权移转于他人，仍不影响原地上权人支付地租的义务。英国法采用此说；物上负担说认为交付地租为一种物上负担，与地上权有不可分离的关系，地上权若移转于他人，则支付地租的义务也当然随之移转。罗马法和奥地利民法采用此说；折衷说以地租是否登记为标准，未登记的地租性质为单纯债务关系，已登记的为物上负担。该说为通说。①地租的交付，可以一次支付，也可以分期支付。地租一般应以金钱为限，但当事人也可以约定以金钱以外的物为给付。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，通过土地使用权出让或转让方式取得土地使用权的，应当在签订合同之日起60日内，交付全部土地使用权出让金，逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；通过划拨方式无偿取得土地使用权的，除应依法缴纳土地使用税外，还应按照法律的规定，缴纳补偿及安置费。比如使原使用单位受到损失或需要搬迁的，应给予适当补偿或负责搬迁。
（二）合理使用土地的义务
土地使用权人（地上权人）应按照土地使用权出让合同的规定开发、利用、经营土地，不得违反土地的使用用途。土地使用人未按规定开发、利用土地的，出让方有权予以纠正。未履行该项义务的，不得将土地使用权转让或出租。使用权人需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门的批准，重新签订土地使用权出让合同，并办理登记手续。此外，地上权人还应节约使用土地，保护环境，防止生态平衡的破坏。
（三）返还及恢复土地原状的义务
地上权人在地上权消灭时，应当将土地返还给所有人，原则上返还时，应恢复土地的原状。
①马俊驹，余延满：《民法原论》（上），法律出版社1998年版，第432页。
§§§第四节地上权的消灭及其法律效果
地上权是一种不动产物权，不动产物权的一般消灭原因，也适用于地上权。地上权消灭的特殊原因主要有：
一、存续期限届满
地上权如果有存续期限，在期限届满时，自然归于消灭。在我国，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权具有期限，不同用途的土地使用权最高年限不同：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。但划拨土地使用权和宅基地使用权没有期限的限制。
二、地上权的抛弃
抛弃是民事权利消灭的原因之一。地上权是一种物权，也是一种财产权，也可由地上权人抛弃。一般来说，不附地租义务的地上权，或在设定时即一次付清地租义务的地上权，地上权人可以抛弃，但法律另有规定的除外；附有地租义务的地上权，如果是有期限的，地上权人应付清全部地租始得抛弃，如果是无期限的，地上权人应支付未到期的该年的地租，方能抛弃地上权。
三、地上权的撤销
在法律规定土地所有人有撤销权时，地上权可因撤销而消灭。按照各国的的法律，地上权被撤销主要有下列两种：
（一）地上权人积欠地租而被撤销
地上权人积欠地租达一定时间，除另有习惯外，土地所人可撤销其地上权。所谓一定时间，我国台湾地区以两年为限。
（二）地上权人擅自改变土地用途，经警告仍不改正被撤销
当地上权人对土地施加导致永久损害的变更时，土地所有人有权请求停止变更。如果地上权人不停止变更，土地所有人有权撤销其地上权。
我国有关法律只规定了提前收回制度，而未规定撤销制度。我国现行土地使用制度规定了三种提前收回制度。
（1）使用者未按规定的期限、条件和用途开发利用土地。我国《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”同时《土地管理法》第37条第1款、第65条第2款，《城市房地产管理法》第25条都有类似的规定。如连续2年未使用土地的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
（2）根据社会公共利益的需要，国家对土地使用权提前收回。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条、《土地管理法》第58条、第65条的规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权一般不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况给予相应的补偿。
（3）因迁移、解散、破产或者其他原因停止使用土地而提前收回土地使用权。我国《土地管理法》第58条第3、4、5款及第65条第3款对该情形作了规定，如因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地、集体土地的，公路、铁路、机场、矿场经核准报废的，土地所有人可以提前收回土地使用权。
严格地说，在以上三种情形中，只有第一种提前收回相当于传统民法的地上权的消灭。
四、约定消灭事由的发生
地上权当事人间如约定有地上权消灭事由，如约定建筑物消灭时地上权即消灭，其约定事由一旦发生，则地上权随之消灭。
五、土地灭失而导致地上权消灭
地上权是以土地作为标的物，因此，当作为标的物的土地灭失时，地上权自是不能存在而归于消灭。
根据各国民法的规定，地上权消灭时一般发生以下后果：
（一）涂销地上权的登记，返还土地
地上权消灭以后，无论消灭基于何种原因，均负有涂销地上权登记的义务和返还土地的义务。因为，当地上权消灭以后，地上权人属于无权占有土地，土地所有人享有请求权，要求地上权人返还土地和绝涂销地上权登记。
（二）地上权人的取回权
地上权人在地上权消灭以后，有权取回其工作物或竹木，但也应当恢复土地原状。此在学说上也称为取回权或投资取回权。
（三）土地所有人的购买权
地上权消灭时，地上权人有权取回其工作物或竹木，但如此取回可能造成地上物变得没有用处或减低其价值，对社会不利，对当事人也不利，所以，法律多规定，土地所有人如果以当时的合理价格购买工作物或竹木的，地上权人不得拒绝，此即为土地所有人对地上物的购买权。该购买权实质为物尽其用的原则对契约自由的限制，是物权社会化的体现。
（四）土地所有人的补偿义务和延长期限请求权
地上权人的工作物如为建筑物的，如果地上权因存续期间届满而消灭，土地所有人应按照该建筑物的时价补偿。此权利也反映了物尽其用的原则对契约自由的限制，是物权社会化的体现。
当土地所有人就建筑物不愿补偿或无力补偿时，土地所有人可在地上权存续期间届满以前，请求地上权人在建筑物可使用的期限内，延长地上权的期间。此即所谓的土地所有人延长期限请求权。该权利为法律就当事人之间利益衡量，谋求周全的考虑。
（五）费用偿还请求权
地上权人就土地所支出的费用包括必要费用和有益费用。“关于必要费用，通说系认为因土地所有人无保持土地使其适合使用之积极义务，故就必要费用，无论地上权是否有地租之约定，除有特殊外，地上权人均无请求偿还之权”。①
关于有益费用，有不同见解。有力说认为，本于承租人就租赁物所支出之有益费用，可向出租人请求偿还，乃基于不当得利，使出租人不至于坐享其成的法理，除当事人另有约定外，可向土地所有人请求偿还所支出的有益费用。
（六）地上权上的抵押权消灭
地上权上如果有抵押权的设定，地上权消灭以后，标的物既然已经不再存在，抵押权也随之消失。
①谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第390页。
§§§第十章农地使用权
§§§第一节农地使用权的基础理论
一、我国农村土地承包经营制度
（一）我国农村土地承包经营制度的确立
在农村经济体制改革之前，我国农民对农用土地的使用并不表现为民法上的权利和义务关系，只是在人民公社体制中社区团体内的分工与分配的关系。经济体制改革后，在农村出现了“包产到户”的农业生产责任制，其内容主要为将集体所有的土地长期包给农户自主使用，鼓励农民自主经营，集体不进行干涉。随着农村经济体制改革的深入，土地承包经营制度逐渐形成和完善。我国农村土地承包经营制度的确立，使得农民对土地的使用关系具有了法律上的意义。农民对农村土地使用的权利在实践中和法律上被称为土地承包经营权。我国《民法通则》第81条规定，“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”第81条规定，“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”
关于承包经营权的性质，中国学术界有物权说和债权说两种观点。物权说认为，承包经营权是一种物权，其理由主要如下：①土地承包经营权是《民法通则》§§§第五章第一节所直接规定的权利，学术界通常认为该节是对物权制度所作的规定；②承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；③土地承包经营权是具有排他性的财产权。目前物权说为多数。债权说认为，承包经营权是基于联产承包合同所取得土地承包经营权，属于债权性质。该说认为，尽管土地承包经营权规定于《民法通则》§§§第五章第一节，并且通常认为该节实际上是对物权制度所作的规定，但就目前土地承包经营权的实际情况来看，其实质上是债权，理由主要如下：第一，从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，承包人根据承包合同或发包人的意思完成生产经营任务，发包人仍然对土地有很大的支配力，因此，土地承包经营权不是一个独立的物权。第二，从承包人与土地所有者的关系上看，承包经营关系是一种发包人与承包人之间的内部关系，其目的是通过给予承包人一定的经营自主权和与经营成果相联系的报酬，来实现发包人的经营目标。本书认为，债权说较为合理。
从目前的实际情况来看，我国的农村土地承包经营权属于债权。土地承包经营权的债权性质会产生很大的局限性：第一，不利于维护农民的生产经营积极性。土地承包经营权基于承包合同成立，承包人的经营自主权很有限，常受发包人的干涉。因土地承包经营权属债权，债权的效力比物权弱，不能对抗所有者（发包人）的所有权。因此会影响农民的生产经营积极性。为此，农民对土地的使用权必须是一种物权，才能为农民的生产经营提供较强的保障。第二，不利于农用土地的流转。在市场经济条件下，土地资源的配置应通过市场机制来实现，应当由农民自己决定是否转让对土地的使用权。但目前，转让土地承包经营权须经发包人的同意，限制了土地使用权的自由转让。第三，不利于农用土地使用制度的稳定。农业生产经营周期较长，因此要求农用土地制度具有稳定性。但农用土地使用制度的稳定，需要土地使用权的长期性、确定性、排他性和流转性。而土地承包经营权的债权性质不具备上述条件。总之，农村土地承包经营权的债权性质不利于我国农村经济体制改革和农业生产的发展，我们应当使土地承包经营权物权化。
（二）农地使用权概念之优越性
在使农村土地承包经营权物权化的过程中，我们是继续使用土地承包经营权的概念还是以别的概念取代之？对此问题，学术界意见不一。有人认为，继续使用土地承包经营权的概念；有人认为，用永佃权代替它；有人认为，用农地使用权代替它。本书认为可以用农地使用权取代农村土地承包经营权。其理由如下。
（1）土地承包经营权概念存在不足。①承包经营权本是债法范畴的概念。②承包经营权的词语意义与所表示权利的内涵与外延不相称。既不能与农村中的土地使用权相区别，又不能与企业承包经营权、债法意义上的农地承包经营权相区别。③承包经营权与联产承包经营合同相联系，其实际上不是一个独立的用益物权。④用土地承包经营权概念在法理上难以解释一些现象。
（2）用永佃权概念也不妥。①永佃权概念在我国清朝末年的《大清民律草案》和1929年的《中华民国民法》中出现过，但解放后我国大陆废除了永佃权制度，永佃权一词已久不使用。②在传统民法上，永佃权是一个永久性的权利，而我国为农业目的设立的土地用益物权并不一定为永久性的权利，尽管其期限也很长。
（3）农地使用权的概念比较恰当。①农地使用权概念，既可表明该权利为物权，以便和债法中的承包经营权相区别，又可与一般的土地使用权相区别即指在农用土地上为农业经营而设立的用益物权。②农地使用权以对土地使用目的和使用方法不同作为界定权利种类的标准。按照该分类标准，能很容易地区分不同的用益物权。③农地使用权概念对标的物所有权的性质不作区别。按照农地使用权的概念，农地使用权的标的物，不限于集体所有的土地，也包括国家所有的土地。因为，尽管所有者身份不同，土地所有人和土地使用者之间的权利义务应当一样。④按照农地使用权的概念，权利主体身份不作限制。农地使用权的主体可以是自然人、法人和特定范围的经济组织。
二、农地使用权的概念与特征
